Leistungen

Auf uns können Sie sich verlassen.

Ob Kauf/Verkauf, Vermietung, Verwaltung oder Rechtshilfe – wir stehen Ihnen mit großem Erfahrungsschatz und viel Professionalität immer zur Seite. Lernen Sie selbst unsere verschiedenen Leistungen kennen und lassen sich überzeugen.

Rechtsberatung

Rechtsberatung

Eine von vielen Stärken von Haus & Grund ist die juristische Fachkompetenz in allen Bereichen, mit denen sich Vermieter und Immobilieneigentümer auseinandersetzen müssen. Schon die Breite der möglichen Fragestellungen macht klar, dass hier nur Spezialisten mit viel Erfahrung wirklich weiterhelfen können. Dazu gehören u. a. folgende Bereiche:

  • Mietrecht
  • Betriebskostenrecht
  • Wohnungseigentumsrecht
  • Energie- und Umweltrecht
  • Nachbarschaftsrecht
  • Verwaltungsrecht
  • Energie- und Umweltrecht
  • Steuer- und Abgabenrecht
  • Erbrecht
  • Erstellung und Versendung von Mahnungen und Kündigungen
  • notarielle Unterstützung

 

 

Kommen Sie mit Ihrer Rechtsfrage jederzeit gerne zu uns. Die Haus & Grund-Experten werden Ihnen in jedem Fall weiterhelfen. Je nachdem, welche rechtlichen Schritte erforderlich sind, werden sie Ihnen Soforthilfe anbieten, Sie beim Schriftverkehr unterstützen und darüber informieren, ob bzw. wann die Einschaltung der Justiz sinnvoll und erforderlich ist. Unsere fachkundigen Anwälte und unser Notar bieten dreimal in der Woche Sprechzeiten an:

Andrea Weber Tabrizian (Rechtsanwältin)

Mittwoch von 09.00 Uhr bis 15:00 Uhr

Martin Nuphaus (Rechtsanwalt und Notar)
Montag von 09:00 Uhr bis 12:00 Uhr
Donnerstag von 18:00 Uhr bis 21:00 Uhr

Die Beratung bei unseren Experten ist für unsere Mitglieder stets kostenfrei (Nichtmitglieder können nicht beraten werden). Terminvergabe erfolgt nur nach vorhergehender Vereinbarung. Die Termine können persönlich oder telefonisch wahrgenommen werden. Es können ggf. Schreibgebühren bis zu 50,00€ anfallen. Hierüber werden Sie im Vorfeld informiert und Ihre Einwilligung eingeholt. Das Verstreichen eines Termins ohne Absage mindestens 24 Stunden vor Termin verursacht eine Gebühr von 15,00€.

Betriebs- und Nebenkosten

Betriebs- und Nebenkosten

Als Vermieter sind Sie verpflichtet Ihren Mietern einmal im Jahr eine Betriebsabrechnung auszuhändigen. Bloß was alles fällt unter dem weit gefächerten Begriff und worin unterscheiden er sich zu Nebenkosten?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten fast immer gleichgesetzt. Rein rechtlich haben abr beide Begriffe eine andere Bedeutung. Betriebskosten bezeichnen all die Kostenpositionen eines Mietobjekts, die von dem Vermieter auf den Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Nicht alle Nebenkosten können seitens der Vermieter umgewälzt, z. b. nicht die Verwalterkosten. Damit sind alle Betriebskosten gleichzeitig Nebenkosten aber nicht alle Nebenkosten sind gleichzeitig Betriebskosten.

Eine Nebenkostenabrechnung dient also in erster Linie einem Immobilieneigentümer um seine Kosten im Blick zu haben. Eine Betriebskostenabrechnung braucht der Vermieter für seine Mieter um sich die entstandenen variablen Kosten (z. B. Müllgebühr) zurückzuholen.

Was für Unterlagen werden für eine Betriebs-/Nebenkostenabrechnung benötigt? Diese Frage stellen sich viele unserer Mitglieder. Folgende Dokumente sollten Sie mitbringen (falls vorhanden):

  • Den aktuellen Mietvertrag/die aktuellen Mietverträge
  • Ihren Grundsteuerbescheid (optional auch aus dem Vorjahr), darin sind z. B. die Müllgebühren und Kosten für Straßenreinigung vermerkt
  • Verwalterabrechnung sofern vorhanden (nur für WEGs)
  • Versicherungsnachweise (Gebäude, Haftpflicht, Glas…)
  • Verbrauchsrechnungen (Öl, Gas…)
  • Rechnungen über Wartungsarbeiten (Heizung, Fahrstuhl…)
  • Nachweis zu Kosten für Gartenpflege, Winterdienst, Hausreinigung, Schornsteinfeger…
  • Externe Heizungs- und Stromabrechnungen (Techem, Vulcano, LSW…)
  • Angaben über eventuelle Leerstandszeiten

Sehr gern helfen wir Ihnen gern bei diesem Thema und auf Wunsch erstellen wir Ihre Abrechnungen. Für weitere Fragen kontaktieren Sie uns gern.

Mietanpassung

Mietanpassung

In einem bestehenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Mietanpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Vorschriften (§§ 558 ff. BGB) verlangen. Voraussetzung ist, dass:

  1. die Miete seit einem Jahr unverändert ist
  2. die derzeitige Miete unter den ortsüblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in vergleichbarer Lage liegt. Es gibt drei Möglichkeiten zur Ermittlung des ortsüblichen Mietwertes: ein gültiger Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichsmieten, die genau zu benennen sind.
  3. Die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze nicht überschritten wird, d. h. die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15% (in Wolfsburg, jede politische Gemeinde hat andere Kappungsgrenzen) erhöht wird.

Kappungsgrenze 15%: Wolfsburg, Göttingen, Braunschweig, Hannover

Kappungsgrenze 20%: Helmstedt, Gifhorn, Wolfenbüttel, Celle, Salzgitter

Ist Ihre Mieterhöhung begründet und nachweisbar, benötigen sie als Vermieter die ausdrückliche Zustimmung des Mieters (am besten schriftlich). Die Miete erhöht sich nicht automatisch. Ein Schweigen ist auch nicht als Zustimmung zu werten. Zahlt er jedoch fünf Monate vorbehaltslos die höhere Miete, wird dies als Anerkennung der Mieterhöhung gewertet.

Mieterhöhung im gegenseitigem Einvernehmen

Unabhängig von den oben genannten gesetzlichen Möglichkeiten können die Vertragsparteien jederzeit einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbaren. Hierin sind Vermieter und Mieter weitgehend frei. Jedoch empfiehlt es sich, die oben beschriebenen Vorschriften nicht zu umgehen. Wir beraten Sie gern.

Mieterhöhung mit Hilfe von Vergleichsmieten bzw. Mietspiegel

Das Gesetz erlaubt Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter nachvollziehbar aufzeigen, warum. Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete mit dem Verweis auf einen Mietspiegel (gibt es in vielen Kommunen nicht), einem Gutachten eines Sachverständigen oder auch mit dem Verweis auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen aus der politischen Gemeinde begründen.

Doch was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen Querschnitt von Mieten im Zeitraum der letzten vier Jahre, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden. Folgende Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten sind heranzuziehen: Lage (in der gleichen politischen Gemeinschaft), Größe, Beschaffenheit, Baujahr (auch letzte Sanierung/Modernisierung) und Kaltmiete/m².

Haus & Grund Wolfsburg verfügt über Vergleichsmieten für Wolfsburg und Umgebung und fragt bei Bedarf bei weiteren Kommunen/Vereinen an.

Auch kann der Vermieter als Nachweis für sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel verweisen. Mit dem Blick in so einen Mietspiegel kann der Mieter relativ leicht und schnell feststellen, ob die erhöhte Miete ortsüblich oder überzogen ist.

Ein qualifizierter Mitspiegel wird von der jeweiligen Gemeinde gestellt, ist aber kein Muss. Übersichten anderer Institutionen sind in der Regel keine Mietspiegel. Ein solcher Mietspiegel kann als amtliche Auskunft angesehen werden. Ein einfacher Mietspiegel kann zwischen den Verbänden ausgehandelt werden und muss nicht nach wissenschaftlichen Erstellungsmethoden (dann qualifizierter Mietspiegel) zustande gekommen sein. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen Mietspiegel im Abstand von 2 Jahren aktualisiert werden. In der Praxis ist der damit verbundene Aufwand oft nicht umsetzbar. Demgemäß heißt es im Gesetz auch, dass Gemeinden einen Mietspiegel dann erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht (was fast immer der Fall ist) und dies mit einem vertretbarem Aufwand möglich ist (§ 558 c IV BGB). Eine gesetzliche Verpflichtung besteht jedenfalls nicht. Wolfsburg, Helmstedt, Gifhorn etc. verfügen aktuell über keinen Mietspiegel.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter, die ihre Wohnung modernisieren, können bis zu 8% p. a. der Kosten auf den Mieter umlegen. Doch bei einer solchen Mieterhöhung nach Modernisierung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.

Nicht jede Veränderung gilt als Modernisierung. Nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen Vermieter die Miete nicht erhöhen.  Als Modernisierungsmaßnahmen gelten:

  • Maßnahmen, die Energie einsparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Dämmung.
  • Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.
  • Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder verbesserter Schallschutz.
  • Maßnahmen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden müssen.

Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn von Modernisierungen schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

  • Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten
    (Dieser Betrag kann später angepasst werden)

Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands (wegen Alter oder Krankheit nicht zumutbar) und die dazugehörige Frist informieren.

Bei einer Modernisierungsmieterhöhung hat der Mieter immer ein Sonderkündigungsrecht, teilweise mit verkürzten Fristen. Für den Vermieter entsteht wegen einer Modernisierung kein automatisches Sonderkündigungsrecht.

Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Ein Beispiel: Betrugen die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung 10.000 Euro, so kann der Vermieter die Jahresmiete nach der Modernisierung um 800 Euro, die monatliche Miete also um rund 67 Euro erhöhen. Öffentliche Förderungen und Zuschüssen dürfen bei einer Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht angesetzt werden. Zudem sind von den Kosten der Modernisierung diejenigen Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten.

Unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Modernisierungskosten gelten seit Inkraftsetzung der Mietrechtsreform zum 1. Januar 2019 Kappungsgrenzen – die Miete darf bei sehr kostspieligen Modernisierungen nicht mehr unbegrenzt steigen. Führt ein Vermieter zeitnah mehrere kleinere Modernisierungen durch, für die er jeweils eine Modernisierungsmieterhöhung geltend macht, gilt: Er muss die Kosten, die innerhalb eines Fünfjahreszeitraums bereits geltend gemacht wurden, anrechnen (BGB, § 559c).

Modernisierungsmieterhöhungen sind unabhängig von anderen Mieterhöhungen zu betrachten. Das bedeutet:

  • Erhöht ein Vermieter die Miete zunächst auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er danach trotzdem eine Modernisierungsmieterhöhung, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht, verlangen, selbst wenn die Miete danach auf ein Niveau steigt, das die Höhe des ortsüblichen übersteigt.
  • Führt der Vermieter dagegen zuerst eine Modernisierung durch, durch die die Miete auf oder über das ortsübliche Niveau steigt, so kann er danach keine weitere Mieterhöhung verlangen.
  • Kommt es nach einer Modernisierung, die zu einer Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau führt, zu einer Neuvermietung der Wohnung, so kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vom neuen Mieter weiter die überhöhte Miete verlangen.

Nach der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten noch einmal schriftlich geltend machen. Der Mieter schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats.

Indexmiete

Wer seine Miete erhöhen will und eine Indexmiete vereinbart hat, braucht den aktuellen Verbraucherpreisindex. Diesen finden Sie in jedem unserer Magazine. Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Lebenshaltungskostenindexes. Den Index berechnet das Statistische Bundesamt. Steigt der Index, erhöht sich Ihre Miete, ohne dass Sie mit dem Mieter um Ihr Geld feilschen müssen. Sinkt der Index allerdings, fällt auch Ihre Miete. Dies ist jedoch unwahrscheinlich, da die Lebenshaltungskosten stetig steigen.

Die Vor- und Nachteile:

  • Die Miete muss für mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleiben.
  • Im Fall von gesetzlich notwendigen oder behördlich angeordneten Modernisierungen können Mietzuschläge gefordert werden. Eine reine Modernisierungsmieterhöhung ist jedoch nicht erlaubt.
  • Es gibt keine Kappungsgrenze wie im Vergleichsmietensystem.
  • Anders als bei der Staffelmiete erfolgt die Mieterhöhung nicht automatisch; sie muss jedes Mal vom Vermieter geltend gemacht werden.
  • Die Indexmietvereinbarung “verfällt” nicht, wenn der Vermieter einige Jahre keine Mieterhöhung geltend macht.
  • Man kann nicht von der Indexmiete zum Vergleichsmietverfahren wechseln.
  • Vermieter sollten bedenken, dass bei niedrigen allgemeinen Preissteigerungen auch keine wesentlichen Mieterhöhungen möglich sind. Eine Indexmiete ist immer dann ratsam, wenn Sie bei Neuvermietung einer Wohnung schon einen Quadratmeterpreis erzielen konnten, der über oder nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Staffelmietvertrag

Mit einem Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) können Vermieter und Mieter die gestaffelten Mieterhöhungen bereits vorher durch schriftliche Vereinbarung festlegen, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung klar erkennbar ist. Die Mieterhöhungen erfolgen gestaffelt. Für eine wasserdichte Ausgestaltung sind jedoch einige gesetzliche Vorschriften vom Vermieter zu beachten.

Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, wann künftig die Miete um welchen Betrag steigt. Zu beachten ist:

  1. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen.
  2. Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag muss in der Vereinbarung betragsgemäß in Euro ausgewiesen werden. Prozentsätze genügen nicht. Auch die Kombination von absoluten Beträgen und prozentualen Mietsteigerungen ist unwirksam.
  3. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig – Ausnahme: Erhöhung der Betriebskosten, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.
  4. Keine Modernisierungsmieterhöhungen.
  5. Mieter und Vermieter können einen Kündigungsverzicht über längstens vier Jahre vereinbaren.
  6. Die Mietzeit ist nicht zwingend im Voraus zu vereinbaren. Es kann auch ein Vertrag von unbestimmter Dauer abgeschlossen werden, in dem z.B. nur für die ersten drei Jahre oder fünf Jahre eine Staffelmiete vereinbart wird. Grundsätzlich ist eine Staffelmietvereinbarung nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt.
  7. Nach Ablauf der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nur noch mit Hilfe des Vergleichsmietenverfahrens möglich. Es kann aber auch erneut eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Hierzu gehört natürlich die Zustimmung des Mieters.

Beispiel: Am 1. Dezember 2011 beginnt ein Staffelmietvertrag mit einer Miete von 600,00 Euro. Bis 2014 werden jeweils die Mietsteigerungen auf 630 Euro, 680 Euro, 700 Euro usw. festgelegt. Wie in dem Beispiel zu sehen ist, können die einzelnen Staffeln auch unterschiedlich hoch ausfallen.

SolvenzCheck

SolvenzCheck

Neben dem Einsatz eines Haus & Grund Mietvertrags sollte eine Bonitätsprüfung bei Neuvermietung zum Standard gehören. Bei vielen Bonitäts-Anfragen, die Haus & Grund für seine Mitglieder durchführt, kommen Negativmerkmale zum Vorschein. Häufig stellt sich so heraus, dass der gut gekleidete und scheinbar sympathische Mietinteressent bereits mehrere gerichtliche Mahnverfahren hatte.

Mieter die nicht zahlen kosten Geld und Nerven. Mit unserem “SolvenzCheck” haben Sie die Möglichkeit mehr über die Bonität und das Zahlungsverhalten Ihres potenziellen Mietinteressenten zu erfahren. Mit sinkender Zahlungsmoral müssen sich heute fast alle auseinander setzen.

Mit unseren aktuellen Wirtschafts- und Bonitätsinformationen über Firmen und Privatpersonen bieten wir Ihnen verlässliche Einschätzungen über die Liquidität und das Zahlungsverhalten Ihrer potenziellen Mieter noch bevor ein Vertrag zustande kommt.

  • Wir prüfen bei der Schufa und unserem Inkasso-Unternehmen die Bonität und Zahlungsmoral
  • Das Ergebnis erhalten Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden
  • Prüfungen möglich im In- und Ausland

 

Adressenermittlung

Adressenermittlung

Ihr Mieter ist verschwunden und hat Ihnen nur Probleme hinterlassen? Leider kommt das vor. Auch hier kann Ihnen Haus & Grund unkompliziert helfen und ermöglicht Ihnen durch Recherchen ein schnelles Ergebnis und das Zustellen von Forderungen.

  • Ermittlungsservice der Adresse
  • Anfragen beim Einwohnermeldeamt
  • Verschicken von Mahnungen durch ein Inkasso-Unternehmen
  • Zustellung von Forderungen durch Gerichtsvollzieher

Hausverwaltung

Hausverwaltung

Ihre Immobilienverwaltung in guten Händen

Neben der Mitgliederbetreuung führt Haus & Grund Wolfsburg auch Hausverwaltungen für Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften durch. Diese Dienstleistung wurde mehrfach auf den Mitgliederversammlungen gewünscht. Denn das Thema “Hausverwaltung” ist für viele Vermieter und Eigentümer unangenehm, das mit vielen Formalitäten, Rechtsfragen und lästigen Terminen wie der Eigentümerversammlung verbunden ist. Wir erleichtern Ihnen die Immobilienverwaltung in Wolfsburg und Umgebung und bieten Ihnen zahlreiche Leistungen, mit denen Pflege und Handhabung Ihrer Objekte ohne Stress und Mühen ablaufen.

Unsere Dienstleistungsportfolio ist im Vergleich zu Anderen Dienstleistern sehr groß und sehr günstig. Diese Leistungen stehen jedoch nur Mitgliedern zur Verfügung.

Der Service umfasst insbesondere

in der Mietshausverwaltung:

  • Mietverträge abschließen und kündigen
  • Wohnungsübernahme- und Abnahmeprotokolle erstellen
  • Prüfung der Solvenzfähigkeit von potenziellen Mietern
  • Mietkautionen anlegen
  • Mietzahlungen prüfen und verbuchen
  • Betriebs- bzw- Nebenkostenabrechnungen erstellen
  • Mieterhöhungsmöglichkeiten prüfen und durchsetzen
  • Telefon- und Schriftverkehr mit Mietern, Handwerkern, Lieferanten und Behörden abwickeln
  • Wartungs-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträge abschließen, überwachen und kündigen
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bearbeiten

in der Wohnungseigentumsverwaltung:

  • Wirtschaftspläne aufstellen und Jahresabrechnungen erstellen
  • Eigentümerversammlungen einladen und durchführen, Beschlussniederschriften versenden und Beschluss-Sammlungen führen
  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
  • Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft verwalten und verbuchen
  • Wartungs-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträge abschließen, überwachen und kündigen
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorbereiten und bearbeiten

Darüber hinaus stehen Ihnen alle weiteren Dienstleistungen des Vereins zur Verfügung:

  • kostenlose Rechtsberatung bei unseren Anwälten und Notaren
  • Bauberatung
  • Vereinsmagazin und alle Partnervorteile
  • Hilfe bei Problemen mit Ihrer Versicherung
  • Vermittlung von Handwerkern

und viele mehr!

Verlassen Sie sich einfach auf unsere Unterstützung und gehen Sie das Thema Hausverwaltung entspannt an.

Sie haben weitere Fragen zu unserem Service? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und überzeugen Sie sich persönlich von unseren Leistungen, die in allen Bereichen der Immobilienverwaltung überzeugen!

Gutachten (Text)

Gutachten

Wohnungsabnahme und -übergabe

 Wohnungsabnahme und -übergabe

Wohnungsabnahme bei Mieterwechsel

Wenn ein Mietverhältnis oder ein Pachtvertrag endet, kann es bei der Abnahme der betreffenden Immobilie zu Unstimmigkeiten kommen. Damit Sie schon im Vorfeld auf der sicheren Seite sind, unterstützen wir unsere Mitglieder nicht nur mit kostenfreier juristischer Beratung – Wir beraten auch, wenn es im Zuge einer Abnahme einer zu Problemen und gar Auseinandersetzungen kommt. Gegen sehr günstige Kostenpauschalen begleiten auch unsere Experten Ihre Abnahme persönlich vor Ort und erstellen ein Wohnungsabnahmeprotokoll. 
Bei einem Wohnungsabnahmeprotokoll handelt es sich um die schriftliche Niederlegung zum Zustand eines Mietobjekts bei einem Mieterwechsel. Es dient dazu, etwaige vom Mieter verursachte Schäden bzw. bestehende Mängel der Wohnung bei Auszug festzuhalten. Der Nutzen eines Wohnungsabnahmeprotokolls liegt in der Möglichkeit, eventuellen Unstimmigkeiten hinsichtlich des Zustandes des Mietobjekts bei der nächsten Übergabe vorzubeugen.
Häufige Fragen zur Erstellung eines Abnahmeprotokolls:
  • Ist ein Abnahmeprotokoll zwingend erforderlich?
  • Wie erstellt man ein Übergabeprotokoll, und welche Punkte muss dieses enthalten?
  • Ist der Mieter verpflichtet zu unterschreiben?
  • Wie müssen Schäden in der Wohnung dokumentiert werden?
  • Ist eine Vorabnahme schon vor dem Auszug des Mieters sinnvoll?
  • Darf statt des Vermieters eine Vertretung die Abnahme durchführen?

Häufige Fragen zur Schadensabwicklung nach Auszug eines Mieters:

  • Welche Schäden müssen vom Mieter behoben werden?
  • Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
  • Welche Einbauten oder Umbauten muss der Mieter zurückbauen?
  • Darf der Vermieter ersatzweise Schäden selbst beheben oder muss er eine Nachfrist setzen?
  • Ist für eine vom Vermieter genehmigte Renovierungszeit nach dem Ende des Mietverhältnisses weiter Miete zu zahlen und wie viel?
  • Ist dem Vermieter während einer gewährten Renovierungsfrist der Zutritt zur Wohnung gestattet?

Immer mehr Eigentümer, die sich nicht um Wohnungsabnahmen kümmern möchten, nehmen das Angebot von Haus & Grund Wolfsburg in Anspruch, diese Aufgabe für sie zu erledigen. Dabei umfasst unsere Dienstleistung folgende Punkte:

Erstellung Abnahmeprotokoll für Wohnungen:

  • Auflistung von Schäden durch unseren Abnahme-Experten
  • Einvernehmliche Vereinbarungen mit dem Mieter bei kleineren Schäden schon bei der Abnahme
  • Dokumentation ggf. mit Fotos über den aktuellen Zustand (vor Gericht verwertbar)
  • Gutachten-Übermittlung an den Vermieter und mit dessen Einverständnis auch an den Mieter
  • Besprechung der Abnahme mit dem Rechtsberater
  • Juristische Bewertung und Klärung von Forderungen an den Mieter bzw. Forderungen des Mieters

Auch raten wir unseren Mitgliedern zu einer Vorabnahme des Mietobjekts (einige Wochen vor Vertragsende). So können sich Mieter und Vermieter rechtzeitig darüber verständigen, wer welche Arbeiten auszuführen hat. Damit können Probleme bei der tatsächlichen Abnahme vermieden und ein schneller Mieterwechsel schneller vollzogen werden.

Ein wichtiger Hinweis: Rechtzeitig vor dem Wohnungsabnahme-Termin sollten Sie dem Mieter unbedingt die Personen mitteilen, die beim Übergabetermin anwesend sein werden.

 

Die Wohnungsübergabe

Ob beim Wechsel des Mieters oder beim Erstbezug: Es liegt in Ihrem Interesse, dass eine Wohnungsübergabe professionell und reibungslos erfolgt. Wir von Haus & Grund unterstützen Sie gern und begleiten Sie bei Bedarf.

Eine Wohnungsübergabe erfolgt zu Beginn eines Mietverhältnisses. Üblicherweise ist dies zusammen verbunden mit der Schlüsselübergabe und einer detaillierte Besichtigung der Wohnung und aller zum Vertrag gehörigen Nebenräume. Bei der Besichtigung der Wohnung wird der Gesamtzustand der Wohnung begutachtet und eventuell vorhandene Mängel festgestellt und bei Bedarf schriftlich (Wohnungsübergabeprotokoll) festgehalten.

Eine Protokollierung verhält sich ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme. Gesetzlich besteht keine Pflicht ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Wir empfehlen aber den gegenwärtigen Zustand detailliert im Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Denn es gibt nur wenige Dokumente in einem Mietvertrag, die am Ende so wichtig sind. Das Übergabeprotokoll muss von beiden Parteien unterschrieben und sowohl an Mieter und auch Vermieter ausgehändigt werden.

Am besten ist es für Sie als Vermieter, wenn die Wohnung bereits geräumt ist. So können Sie sicherstellen, dass die Wohnung in dem Zustand bleibt, welcher bei der Abnahme auch gewünscht ist.

Folgendes sollten Sie als Vermieter bei der Wohnungsübergabe bei Einzug in eine neue Wohnung beachten:

  • Denken Sie daran, Zählerstände der Wasseruhren, Heizkörper und Stromzähler festzuhalten.
  • Einbauten und etwaige Mängel sollten für jeden Raum einzeln protokolliert werden. Dokumentieren Sie Mängel gegebenenfalls mit Fotos.
  • Notieren Sie die Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie der noch nachzureichenden (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Dachboden, Gartentor…).
  • Überprüfen Sie die Funktionen aller elektrischen Geräte und Leitungen, Wasserhähne, Dusche und Toilettenspülung sowie der Heizkörper.
  • Vermerken Sie jede Ausstattung der Einrichtungsgegenstände und Ihre Merkmale (Rolläden, Möbel, Küchengeräte…)

 

Unser Experten-Tipp: Es ist sinnvoll, einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mitzunehmen und Fotos vom gegenwärtigen Zustand zu erstellen. Diese Fotos sollten auf CD oder USB-Stick gespeichert und als Kopie den Mietern zur Verfügung gestellt werden. Halten Sie die Übergabe der CD/des Sticks auch im Protokoll fest. Ein Versenden per eMail ist auch möglich und dokumentiert den Zeitpunkt des Empfangs.

 

Eine Abnahme oder Übergabe kann gerne mal eine Stunde oder länger dauern. Wer hier unter Zeitdruck arbeitet oder nicht alle Mängel genaustens dokumentiert handelt sich vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt Ärger ein.

Wenn Sie Fragen zu diesem Service sowie zu den anfallenden Gebühren haben, beantworten wir diese gerne persönlich in der Geschäftsstelle, über unser Kontaktformular oder telefonisch.

Handwerkervermittlung

Handwerkervermittlung

Sie suchen zeitnah einen zuverlässigen Handwerksbetrieb?
Das ist manchmal gar nicht so leicht. Wir arbeiten mit Handwerksbetrieben aus der Region eng zusammen und können Ihnen Kontakte vermitteln.
In unserer Datenbank finden Sie Handwerker aus folgenden Branchen:
 
  • Baugeräteverleih
  • Baumprüfer
  • Bauunternehmen
  • Bauwerksabdichter
  • Beton- und Stahlbetonbauer
  • Brandschutz und Sicherheitstechnik
  • Brunnenbauer und Bohrungen
  • Containerdienst und Entsorgung
  • Dachdecker
  • Demontage- und Abbruchunternehmen
  • Elektroinstallateure Elektriker
  • Entrümpelung und Entsorgung
  • Estrichleger
  • Fliesenleger und Fuger
  • Fotografen
  • Garten- und Landschaftsbau
  • Gebäudereiniger – Gerüstbauer
  • Hausmeister- und Montageservice
  • Holz und Bautenschutz
  • Installateure und Heizungsbauer
  • Klempner und Spengler
  • Klimaanlageninstallateur
  • Malerbetriebe– Maurer
  • Ofen-, Schornstein- und Luftheizungsbauer
  • Parkettleger und Bodenleger
  • Putz-Stuck-Akustik-Trockenbau-Schallschutz
  • Rohrreinigung
  • Rollladen und Jalousiebau
  • Schädlingsbekämpfung
  • Schilder und Lichtreklame
  • Schlüsseldienste
  • Schornsteinfeger
  • Schreiner/Tischler
  • Schwimmbad- und Saunabau
  • Sicherheitstechnik
  • Solaranlagen Photovoltaik
  • Tankschutz und Tankbau
  • Telekommunikation und Datentechnik
  • Teppich- und Textilreinigung
  • Treppenbau
  • Umzüge Speditionen
  • Wasser- und Brandschadensanierung
  • Zimmerei und Holzbau
Teilen Sie uns mit was Sie suchen und wir empfehlen Ihnen möglichst viele Handwerker in Ihrer Nähe.  Waren Sie zufrieden?

Sicher haben Sie schon selbst Erfahrungen mit Handwerkern gesammelt. Teilen Sie uns diese bitte mit, sodass wir unsere Datenbank stets aktuell halten können und wir Ihre Erfahrungen mit anderen Mitgliedern teilen.
Im Gegenzug profitieren Sie von den Bewertungen anderer Mitglieder.

  • Welche Aufgaben wurden durchgeführt
  • Wie zufrieden waren Sie
  • Wie war Ihr Gesamteindruck
  • Würden Sie den Handwerker weiterempfehlen

Vergeben Sie bis zu 5 Sterne für folgende Bewertungskriterien:
  • Qualität
  • Preis/ Leistung
  • Zuverlässigkeit
  • Service & Freundlichkeit
  • Sauberkeit
     
    Den Fragebogen finden Sie im Downloadbereich bzw. bekommen ihn persönlich bei uns. Selbstverständlich können Sie uns auch anonym Ihre Bewertung zukommen lassen. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nicht. Vielen Dank für Ihre Mithilfe. 

Bauberatung

Bauberatung

Sie wollen bauen, umbauen, sanieren oder planen eine barriere- und altersgerechte Umgestaltung? Dann profitieren Sie vom unparteiischen Sachverstand unseres Bauexperten aus über 25-jähriger Gutachtererfahrung.

Eine Erstberatung für Mitglieder erfolgt nach Terminvereinbarung in der Geschäftsstelle kostenlos.

Besonderheiten, wie das Prüfen der Bauunterlagen, schriftliche Ergänzungen, Ausarbeitung von Veränderungen, Kostenkontrolle, Kontaktaufnahme zu Ihren Firmen sind Sonderleistungen und können selbstverständlich außerhalb der Vereinsleistung angeboten und erbracht werden.

Ansprechpartner hierfür ist Herr Dipl.-Ing. Manfred Malecha.

Mietverträge

Mietverträge

Vermieten

Wir erstellen für Sie Ihren Mietvertrag, passen Ihn inhaltlich und preislich an oder untersützen Sie bei einer geplanten Beendigung.

Bei der Vermietung einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder von Gewerberaum geht es um die Überlassung Ihres Eigentums von hohem Wert. Entsprechend wichtig ist es also, bei der Auswahl des Mieters und bei der Wahl des richtigen Mietvertrags keinerlei Risiko einzugehen.

Wer also meint, hier etwas sparen zu können, indem er auf billige oder gar kostenlose (Online-)Mietvertrage mit teilweise zweifelhafter Herkunft zurückgreift, kann am Ende das teure Nachsehen haben.

Mit einem Mietvertrag von Haus & Grund gehen Sie stets auf Nummer sicher!

Hochwertige Mietvertrags-Formulare.
Erstellt von unseren erfahrenen Mietrechts-Experten und Anwälten, geeignet für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum.

Konsequent rechtssicher im Ihrem Sinne.
Nutzen Sie alle Spielräume, die das deutsche Mietrecht bei Neuvermietungen noch zulässt.

Bestmögliche Rechtssicherheit für Sie.
Laufende Anpassung und Aktualisierung an die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung.

Für jedes Objekt den passenden Vertrag.
Gewerberäume, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Untermietverträge, Studenten-WGs, Ferienwohnungen, Garagen, Stellplätze…

Überzeugen Sie sich Sie von unserer Qualität.
Wandeln Sie den Vertragsentwurf zum kleinen Preis ganz einfach in ein rechtswirksames Dokument um.

Bundesweit gültig.
Wir erstellen Verträge mit Gültigkeit in allen Bundesländern. Auf Nachfrage auch für Vermietungen im Ausland.

An alles gedacht.
Alle Vertragsunterlagen als Doppelexemplar inkl. Übergabe- sowie Abnahmeprotokoll, Widerrufsbelehrung und Datenschutzhinweis.

Individuell und sicher vermieten.
Ob Garten, Haftpflichtversicherung, Tierhaltung, Küche/Möbel, Sonderausstattung… wir erstellen für Sie spezielle Individualvereinbarungen und Leihverträge zur bestmöglichen Absicherung.

Preisgünstig und zeitnah mit Rund-Um-Service.
Mitglieder erhalten kompetente Beratung oder überlassen die Erstellung des Mietvertrags unseren Experten.

Kündigen

Mieter können einen Mietvertrag jederzeit kündigen, Vermieter nur in bestimmten Fällen. Diese Kündigungsfristen sind für Mietwohnungen und vermietetes Eigentum einzuhalten. Bei Gewerbemietverträgen gibt es auch Ausnahmen. Haus & Grund steht Ihnen bei diesem Thema selbstverständlich zur Seite.

Allgemeine Kündigungsfristen

Zumeist schließen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Das Vertragsverhältnis endet dann durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung einer der Parteien. Für Mieter gilt eine allgemeine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter schriftlich zugegangen sein, sonst zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist nicht.

Im Mietvertrag können zwar auch kürzere Fristen vereinbart werden, längere Kündigungsfristen sind jedoch unwirksam. Auch kann bei einem unbefristeten Mietverhältnis das Kündigungsrecht zeitlich befristet ausgeschlossen werden. Diese Ausschlussfrist beträgt maximal vier Jahre.

Im Mietrecht gibt es gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Länge des Mietverhältnisses richten. Wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist, muss sich der Vermieter daran halten.

  • Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer länger als 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist*

*gilt nur für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 begonnen haben und in denen die zwölfmonatige Kündigungsfrist vereinbart wurde

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, darf keine der Mietparteien während der vertraglichen Laufzeit kündigen. Ein befristeter Mietvertrag ist nur in wenigen Fällen gültig, zum Beispiel wenn der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einen Eigenbedarf für sich oder einen nahen Angehörigen anmeldet oder die Wohnung zum Beispiel für einen Hausmeister benötigt.

Die 3 häufigsten Kündigungsgründe:

Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf

Ein Vermieter braucht für die Kündigung des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse. Der zweithäufigste Grund ist Eigenbedarf. Der Vermieter benötigt die Immobilie für sich, Familie oder Angehörige. Aber auch Angestellte wie Pflegepersonal wäre zulässig.

Man braucht nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung. Diese müssen im Kündigungsschreiben detailliert darlegt werden. Dazu gehören die bisherigen Wohnverhältnisse und die Vorteile der gekündigten Wohnung. Eine Kündigung kann z. B. scheitern, wenn eine andere freie Wohnung zur Verfügung steht, die Wohnung nicht den eigentlichen Bedarf erfüllt (Größe, Stockwerk…), bei Härtefällen seitens des Vermieters oder auch wenn der Eigenbedarf gleich nach Vertragsabschluss gemeldet wird.

Wer den Eigenbedarf nur vortäuscht, etwa um die Wohnung teurer zu vermieten, kann sich strafbar und schadensersatzpflichtig machen. Der Mieter muss allerdings später beweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war.

Fristlose Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gerät. Entweder muss der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate einen Teilbetrag von mehr als einer Monatsmiete nicht gezahlt haben, oder der Verzug erstreckt sich über mehrere Monate und erreicht die Höhe von mindestens zwei Monatsmieten.

Begleicht der Mieter die Mietrückstände bis zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage, ist die fristlose Wohnungskündigung jedoch ungültig. Hat der Vermieter zur gleichen Zeit fristgerecht gekündigt, kann diese Kündigung wirksam bleiben.

Andere Gründe für eine fristlose Kündigung wären z. B. eine nicht vertraglich vereinbarte Nutzung des Mietgegenstands (z. B. Gewerbe), Verwahrlosung des Objekts, wenn vom Mieter Gefahr ausgeht, wiederholte Verstöße gegen den Mietvertrag und Hausordnung, unerlaubte sittenwidrige Untervermietung… Diese Fälle sind meist Ausnahmen und erfordern meist viel Energie, Zeit, Geld und Nerven. Eine rechtliche Beratung ist in diesen Fällen unverzichtbar.

Unbegründete Kündigung

Der Vermieter wohnt mit dem Mieter unter einem Dach, zum Beispiel in einer Einliegerwohnung eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Er kann dann kündigen, ohne einen gesetzlichen Kündigungsgrund zu haben. Im Kündigungsschreiben muss er sich allerdings auf sein Sonderrecht berufen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in solchen Fällen um drei Monate auf sechs Monate. Verkauft der Vermieter die Immobilie, übernimmt der neue Eigentümer den Mietvertrag.

Immobilienkaufberatung

Immobilienkaufberatung

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es zweckmäßig, den baulichen Zustand des Objektes mit dem Kauf-/Verkaufspreis abzuwägen. Ob alte Bauernscheune oder Penthousewohnung in bester Citylage: Ist man bei der Suche nach seiner Traum-Immobilie endlich fündig geworden, gilt es einen kühlen Kopf zu bewahren. Vor dem Kauf des gebrauchten Objekts sind zahlreiche weitreichende Entscheidungen zu treffen. Denn: Nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag gibt es weder ein Rücktrittsrecht noch Gewährleistung. In dieser Situation ist es hilfreich bis unverzichtbar, einen erfahrenen Experten hinter sich zu wissen, der kein eigenes Interesse am Verkauf hat.

Nicht vorher abgeschätzte Schäden oder Mängel an der Immobilie, in Zusammenhang mit erforderlicher Instandsetzung oder inzwischen gesetzlich geforderter Sanierung, Umbau, Anpassung oder Umgestaltung – auch bei Nutzungsänderung kann den Endpreis des Gebäudes wesentlich verändern. Schließlich können zusätzliche Kosten zu dem eigentlichen Kaufpreis auf den neuen Besitzer zukommen.

Die Erstberatung hierzu in den Geschäftsräumen von HuG ist kostenfrei.

Ortsbesichtigungen, Aufstellung noch erforderlicher Kosten für die Einzelmaßnahmen oder Bewertung des Bauobjektes sind Sonderleistungen, die je nach Aufwand gesondert vergütet werde müssen.

Ansprechpartner, nach gesonderter vorheriger Terminabsprache, ist Herr Dipl.-Ing. Malecha.

Versicherungsberatung

Versicherungsberatung

Neutrale und unabhängige Beratung in allen Versicherungsfragen rund um Ihre Immobilie – ohne Verkauf oder Vermittlungsabsicht

Zum Werterhalt einer Immobilie ist die richtige Absicherung ganz besonders wichtig. Auch Ihre Immobilie sollte stets richtig versichert sein. Unser Versicherungsexperte schaut sich gern Ihre Versicherungsunterlagen an und gibt Ihnen eine profunde Einschätzung ob Sie eventuell über- oder unterversichert sind. Er ermittelt auch für Sie den Bedarf, den Sie benötigen in folgenden Bereichen:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Gewässerschadenhaftpflichtversicherung
  • Haftpflichversicherung gegen Ölschäden
  • Glasbruchversicherung
  • Rechtsschutzversicherung
  • sonstige Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Mietausfallversicherung
  • Hausratversicherung

Haben Sie bzgl. Ihres Objekts Probleme mit Ihrer Versicherung? Oft führt z. B. eine falsche Beschreibung eines Falls dazu, dass die Versicherung einen Schaden nicht ersetzt (Hagelschäden am Dach, Sturmschäden…). Was müssen Sie bei einem Versicherungsabschluss im Internet beachten? Sie haben Probleme das “Kleingedruckte” zu verstehen? Dann empfehlen wir einen individuellen Termin bei unserem Versicherungskaufmann.

 

Hausverwaltung

 

Kontakt

Tel. 0 53 61 - 1 60 53
Fax 0 53 61 - 29 10 48
hausverwaltung@hug-wob.de

 

Öffnungszeiten

Aufgrund COVID19 keine Präsenztermine möglich.

Mo. und Mi. 9 - 13 Uhr und 14 - 17:30 Uhr
Di. 9 - 13 Uhr
Do. 17:30 - 20:40 Uhr
Fr. geschlossen

 

Geschäftsstelle

 

Kontakt

Tel. 0 53 61 - 1 29 46
Fax 0 53 61 - 29 10 48
info@hug-wob.de

 

Öffnungszeiten

Aufgrund Covid19 keine Präsenztermine möglich.

Mo. und Mi. 9 - 13 Uhr und 14 - 17:30 Uhr
Di. 9 - 13 Uhr
Do. 17:30 - 20:40 Uhr
Fr. geschlossen

Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e.V.

Amselweg 2
38446 Wolfsburg

zur Kartenasicht