Das Amtsgericht Lüdinghausen hatte am 11.10.2018 (4 C 76/18) einen kuriosen Fall zu verhandeln. Ein Vermieter kündigte seinen Mietern, weil das Paar die Wohnung zum Dreh von pornografischen Filmen nutzte. Einige Filmszenen wurden sogar auf dem Balkon sowie im Treppenhaus gedreht.

Bereits im Vorfeld beschwerten sich Nachbarn beim Vermieter über Geschrei in der Wohnung. Richtig ins Rollen kam der Fall aber, als die Nachbarn die Polizei riefen weil Sie die lautstarken sexuellen Aktivitäten als häusliche Gewalt gegen die Frau deuteten. Nun war das Thema erstmalig aktenkundig und die Videos auch vom Vermieter angesehen worden. Und was er zu sehen bekam, ließ ihm die Kinnlade runterfallen. In einem Video aus dem Treppenhaus verrichtete die Mieterin ihr „kleines Geschäft“. Zwar befand sich niemand im Treppenhaus und die Hinterlassenschaft wurde wieder weg gewischt, dennoch ist dieser Umgang mit der Mietsache unangemessen. Eine ähnliche Szene mit einem Speiseeis war auch auf dem Balkon gedreht worden.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Als Argument führte er auf, dass im Mietvertrag eine gewerbliche Nutzung untersagt ist (da die Videos auf einschlägigen Internetportalen kostenpflichtig sind) und somit die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken verwendet wurde. Für ihn und die anderen Wohnparteien im Mehrfamilienhaus ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.

Die Richter vom Amtsgericht Lüdinghausen kamen allerdings zu dem Schluss, dass die Mieter nicht zur Räumung des Objekts verpflichtet seien. Auch eine geschäftliche Aktivität in einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung, die nicht nach Außen in Erscheinung tritt, ist erlaubt. Porno-Drehs bzw. die Vermarktung von pornografischen Clips in der Wohnung und auf dem Balkon stellen noch Wohngebrauch dar. Nichts davon dringe erkennbar nach Außen. Dadurch besteht keine Gefahr, dass das Objekt in Verruf geraten oder gar an Wert verlieren könne. Anders verhält es sich mit dem Video aus dem gemeinschaftlich genutzten Treppenhaus. Die fragwürdige Szene hätte von Besuchern oder Bewohnern gesehen werden können. Zudem stellt die absichtliche Verschmutzung eine durchaus gravierende Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag dar. Allerdings war für das Gericht das Ausmaß für eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Abmahnung noch nicht erreicht.

Jedoch mahnte das Gericht die Mieter auch deutlich an, durch das Filmen die Nachbarn nicht zu stören und nur in den eigenen vier Wänden „zu arbeiten“.

Politik und Medien prangern immer wieder eine angebliche Mietenexplosion an. Aus einer dort gesehenen überhängenden Wohnungsnachfrage bei einem verknappten Wohnungsangebot mit ebenso behaupteten stark entwickelten Wohnungsmieten werden „angespannte Wohnungsmärkte“ abgeleitet. Geltende gesetzliche Vorschriften und Gesetzgebungsvorhaben im Zivilbereich und auch im öffentlichen Recht knüpfen an diese Situation an und verschärfen durch ihre Regelungen die Situation für Vermieter erheblich. So gilt in Niedersachsen in diesen Gebieten eine Mietpreisbremse für vertragliche Eingangsmieten, eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen während des Vertragslaufs, eine besondere Kündigungsfristsperrregelung nach der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum und schließlich die Absicht der Landesregierung, besondere Zweckentfremdungsverbote öffentlich-rechtlich dort einzuführen. Das Statistische Bundesamt hat den Verbraucherpreisindex nicht nur für das Jahr 2015 als Basisjahr neu gerechnet, sondern auch den Warenkorb, aus dem sich die Inflationsentwicklungen ablesen lassen, neu bestückt. So ist die Mietenentwicklung zusätzlich mit aufgenommen worden. Denn das Statistische Bundesamt hat „gleichsam als staatlicher Edelzeuge“ ermittelt, dass die Mieten die Inflation nicht treiben, sondern dämpfen. Das heißt also, dass sie sich langsamer entwickeln, also die Inflationsentwicklung in den vergangenen Jahren selbst. Um ein wirklichkeitsgetreues Bild der Inflationsentwicklung zu erhalten, wurden die Mieten deshalb mit einbezogen. Mit diesen Fakten lässt sich nun der Politik in der Bestrebung, ständig neue verschärfte Vorschriften zur Eindämmung angeblicher Mietexplosionen zu erlassen, entgegentreten. Signifikant ist dabei, dass die Betrachtung des Statistischen Bundesamtes auch nach einzelnen Marktsegmenten aufgefächert erfolgt. So unterscheidet man zwischen öffentlichen Wohnungsunternehmen, privaten Wohnungsunternehmen und sogenannten privaten Kleinvermietern. Das Statistische Bundesamt bestätigt, was die Haus & Grund Vermieterbefragung seit Jahren zeigt: “Private Kleinvermieter haben eine hohe Bedeutung am deutschen Mietwohnungsmarkt. Sie besitzen mit durchschnittlich etwa 66% ein hohes Gewicht im deutschen Mietpreisindex.” Bei Klein-vermietern haben sich die Mietpreise in den vergangenen Jahren jedoch unterdurchschnittlich entwickelt. Durch den gestiegenen Einfluss der vergleichsweise geringen Preissteigerungen bei privaten Kleinvermietern dämpft der neue Mietpreisindex den Verbraucherpreisindex.”