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Die Grundsteueranpassung in Wolfsburg wird abgemildert

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Bild: Haus & Grund Deutschland

Die Grundsteuer besteuert das Eigentum und die Bebauung auf Grundstücken. Sie unterteilt sich in Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (alle sonstigen Immobilien) und gehört zu den Grundbesitzabgaben (andere Grundbesitzabgaben wären z. B. Müllgebühren oder Straßenreinigungskosten). Die Grundsteuer wird von der Stadt Wolfsburg mit Bescheid festgesetzt und wird in der Regel in vier Teilbeträgen (15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November) fällig. Auf Wunsch können Sie bis zum 30. September beantragen, die Steuer in einem Zug zum 1. Juli eines Jahres zu bezahlen. Grundsteuerberechnung wirkt kompliziert, dabei ist es ganz einfach: Man nehme den Grundsteuermessbetrag und multipliziere ihn mit dem Hebesatz der Gemeinde. So erhält man den zu zahlenden Jahresgrundsteuerbetrag.

Der Hebesatz wird vom Rat der Stadt Wolfsburg für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt. Zum 01.01.24 hat die Stadt die Grundsteuer vom Hebesatz 495 auf 545 erhöht. Sie plant eine Anhebung ab 01.01.25 auf 595. Damit wird die Grundsteuer innerhalb eines Jahres um 20,2% erhöht. Auch ist es für Verwaltung und Politik sehr leicht die Steuer zu erhöhen, da dies eine kommunale Abgabe ist, nicht viel Arbeit macht und keinen Schwankungen unterlegen ist. Am Ende zahlen die Grundsteuererhöhung alle Bewohnerinnen und Bewohner Wolfsburgs, Mieter und Vermieter.

Hintergrund, warum die Stadt Wolfsburg die Grundsteuer bereits 2024 angehoben hat und wieder 2025 anheben will, ist ganz klar: die angespannte Finanzlage. Zumindest wurde 2024 daraus kein Hehl gemacht. Dabei sind Mieter und Eigentümer schon jetzt an ihrer Belastungsgrenze, was die Nebenkosten betrifft. Teilweise übersteigen die wohnrelevanten Nebenkosten bereits die Miete.

Die Kommunen bekommen vom Bund und vom Land ständig neue Aufgaben aufs Auge gedrückt. Sie würden zum Beispiel bei den Mehrkosten rund um Ganztagsgrundschulen, dem Thema Datenschutz oder der Unterbringung von Geflüchteten finanziell im Stich gelassen.

Bundes- und Landespolitiker landauf landab beteuerten zu Beginn der Grundsteuerreform (tritt zum 01.01.25 auf Grundlage des sogenannten Fläche-Lage-Modells in Niedersachsen in Kraft), dass sich die Grundsteuer nicht erhöhen wird. Durch das Flächen-Lage-Modell wird neben der Grundstücksgröße und der Bebauung/Versiegelung auch die Lage des Grundstücks bewertet. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks musste 2023 eine sogenannte Grundsteuererklärung abgeben. Die Sorge, dass die Grundsteuer in die Höhe schnellt, war bei vielen Menschen groß – und aus heutiger Sicht begründet. Sowohl durch gesetzliche Vorgaben als auch durch eine im Jahr 2019 verabschiedete Resolution des Rates der Stadt Wolfsburg, soll die Reform weder zu Mindereinnahmen für die Kommune noch zu einer Erhöhung der Grundsteuer für die Gesamtheit der Bürgerinnen und Bürger führen, so hieß es damals mal in Wolfsburg. Selbst Olaf Scholz versprach als damaliger Finanzminister und heutiger Bundeskanzler Olaf Scholz auf dem Zentralverbandstag von Haus & Grund, dass es im Zuge der neuen Grundsteuer zu keiner Erhöhung des Steueraufkommens kommen werde.

Schon durch die Grundsteuererhöhung im letzten Jahr kam es zu einer Erhöhung für alle Bewohnerinnen und Bewohner Wolfsburgs. Die von der Verwaltung vorgeschlagene erneute Anpassung soll am 13.11.2024 den Rat der Stadt Wolfsburg passieren, um die letztjährige Erhöhung der Grundsteuer aufrechtzuerhalten. Denn der Grundsteuerreform vorausgegangen ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes im Jahr 2018, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist

Besonders frustriert den Wolfsburger Eigentümerverein die Aussage des Stadtkämmerers Andreas Bauer, der über eine Pressemitteilung sagte:

Diese Aussage widerspricht der (oben bereits erwähnten) 2019 getroffenen Resolution, da die bisherigen Einnahmen schon letztes Jahr gesichert worden. Auch ist aufgrund der Grundsteuerreform die Berechnung je Grundstück individuell. In den meisten Fällen wird es aufgrund der erneuten Grundsteuererhöhung seitens der Stadt Wolfsburg sehr wohl zu erhöhten Steuerbeiträgen kommen.

Es wäre aus Sicht von Haus & Grund dauerhaft besser die städtischen Ausgaben zu senken und auch andere Einkommensquellen zu generieren, ohne pauschal alle Bürgerinnen und Bürger zu belasten. So plant die Stadt Wolfsburg bereits das weitere Aufstellen von Blitzeranlagen (z. B. Grauhorststraße). Andere Ideen: Grundsteuer A anpassen, mehr auf Digitalisierung und KI setzen, Zuschüsse für Fraktionen kürzen, Verkauf von Erbpachtgrundstücken, Porschestraße verdichten, Anpassen von Öffnungszeiten von städtischen Einrichtungen…

Schon heute ist Wolfsburg wegen der diesjährigen Grundsteueranpassung im bundesweiten Grundsteuerranking im grauen Mittelfeld. Durch die zukünftige Erhöhung würde Wolfsburg zu den teureren Städten werden, siehe Studie: GrSt-Ranking 2024

Um dem Verwaltungsvorstand und den Politikern ihr Handeln stets ins Bewusstsein zu rufen, hat sich Haus & Grund überlegt, ein 6mx3m großes Plakat auf einer der Haupteinfahrtsstraßen Wolfsburgs, der Reislinger Straße, anzubringen. Das „Grundsteuer-Ungeheuer“ soll ein mahnendes Symbol sein, dass man diese Steuerlast auf den Rücken aller Wolfsburgerinnen und Wolfsburger legt. Haus & Grund wird auch zeitnah das Gespräch mit Fraktionen und der Verwaltung suchen, um sich auszutauschen und ggf. Alternativen zu entwickeln. Mit seinen über 2.200 Mitgliedern und über 6.500 Immobilien ist Haus & Grund auch in Wolfsburg ein entscheidender Interessenverband, bei dem sich Verwaltung wie auch Politik Fachwissen einholen sollte.

Die Abstimmung findet während der Ratssitzung am heutigen Tage, 13. November 2024 statt. Eine Teilnahme ist auch Online ab 16:00 Uhr unter folgendem Link möglich: 21. Sitzung des Rates der Stadt Wolfsburg. 

Weitere Informationen erhalten Mitglieder bei ihrem örtlichen Haus & Grund Verein in Wolfsburg oder auf unserer Homepage. 

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Bild: Haus & Grund Deutschland

Unsere Fachvortragsreihe geht für dieses Jahr am 14.11.2024 in die letzte Runde. Dieses mal mit einem Thema, dass bereits heute immer mehr an Bedeutung gewinnt und in Zukunft noch gewichtiger wird. Der Klimawandel. Überschwemmungen durch plötzlichen Starkregen häufen sich. Es ist eine Zunahme von Naturereignissen zu beobachten. Und auch Regionen, die bislang verschont geblieben sind, werden immer häufiger überflutet.

Doch die Realität sieht anders aus: Die meisten Häuser sind bei Naturgefahren nicht ausreichend abgesichert. Die Folgen können für Betroffene den totalen wirtschaftlichen Ruin bedeuten. Dabei sind 99 Prozent der Häuser versicherbar.

Herr Fabian Häfner ist Experte für gewerbliche Sachversicherungen für die Region Gifhorn/Helmstedt/Wolfsburg und Braunschweig bei der DHS und zeigt Ihnen, wie Sie sich effektiv gegen finanzielle Folgen von Naturereignissen schützen können.

Zum Beispiel kann bei einem niederschlagsreichen Unwetter die Wassermenge die Kanalisation überlasten. Die Folge: Wasser dringt in die Kellerräume ein. Doch soweit muss es gar nicht erst kommen. Die Experten der Wolfsburger Entwässerungsbetriebe zeigen Ihnen, wie Sie sich vor Rückstau absichern können. Ein besonderes Highlight des Vortrages ist es, dass die drei Expert*innen Svenja Picht-Spannuth, Sabine Krause und Michael Mayr von der Stadt Wolfsburg Sie im Anschluss an den Vortrag individuell bzgl. Ihres Grundstückes beraten können. Sie bringen digitale Pläne mit und klären mit Ihnen persönliche Fragen unter anderem rund um Drainagen, Wasserzähler, Hoch- und Fremdwasser, Entwässerung, Kanalinspektion /-reinigung, Planung und Bau von Schutzmaßnahmen.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de verbindlich an. Eine Mitgliedschaft im Verein ist für die Veranstaltung nicht erforderlich. Jedermann ist herzlich eingeladen.

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 14.11.2024, in den Räumlichkeiten unseres geschätzten Kooperationspartners der Volksbank BRAWO, Am Mühlenweg 1 in 38440 Wolfsburg, Eingang C, um 17:00 Uhr statt. Einlass ab 16:30 Uhr. Parkplätze sowie Getränke werden Ihnen kostenlos von der Volksbank BRAWO zur Verfügung gestellt.

Wir freuen uns darauf, Sie persönlich kennenzulernen.

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In unserem nächsten Beitrag zum Thema „barrierefreien Wohnen“ geht es um die Infrastruktur. Unter Infrastruktur versteht die DIN-Norm 18040-2 die Bereiche eines Gebäudes, die – einschließlich ihrer Bauteile und technischen Einrichtungen – seiner Erschließung von der öffentlichen Verkehrsfläche aus bis zum Eingang der barrierefreien Wohnung dienen, beispielsweise Zugänge zu Haus oder Wohnung, Eingangsbereich, Aufzüge oder Flure.  

Wesentlichen Elemente der Infrastruktur sind die Verkehrs- und Bewegungsflächen. Sie müssen so bemessen sein, dass die Infrastruktur des Gebäudes barrierefrei erreichbar und nutzbar ist. Hierzu muss die Bewegungsfläche ausreichend groß für die gradlinige Fortbewegung, den Begegnungsfall sowie den Richtungswechsel sein.

Doch wann genau ist eine Fläche „ausreichend groß“? Nach der DIN-18040 ist dies der Fall, wenn die Fläche

• 180 cm Breite und 180 cm Länge bei Begegnungen zwei Rollstuhlnutzer;
• 150 cm Breite und 150 cm Länge bei Begegnung eines Rollstuhlnutzers mit anderen Personen oder
• 150 cm Breite und 150 cm Länge für Richtungswechsel und Rangiervorgänge

umfasst. Für Flurabschnitte und Rampen, an denen eine Richtungsänderung oder Begegnung mit anderen Personen nicht zu erwarten ist, ist eine Breite von 120 cm ausreichend groß. Türöffnungen und Durchgänge sind ausreichend groß, wenn sie eine Breite von 90 cm aufweisen.

Gehwege und Verkehrsflächen

Der Weg zum Haupteingang ist ausreichend groß, wenn er eine Breite von min. 150 cm hat und nach höchstens 15m Länge eine Fläche von mindestens 180 cm x 180 cm aufweist. Bei einer Länge von 6m reicht eine Wegbreite von 120 cm aus, soweit Wendemöglichkeit jeweils am Angang und am Ende gegeben ist. Eine feste und ebene Oberfläche sollte gegeben sein. Bei einem Gefälle sollte die Längsneigung grundsätzlich 3 Prozentpunkte nicht überschreiten.

Pkw-Stellplätze

Pkw-Stellplätze für Personen mit Behinderungen sollten in der Nähe der barrierefreien Zugänge angeordnet sein. Sie müssen min. 350 cm breit und 500 cm lang sein. Bei Garagen sind die Garagentore mit einem Antrieb zum automatischen Öffnen und Schließen auszurüsten.

Zugangs- und Eingangsbereich

Dieser muss leicht auffindbar und barrierefrei erreichbar sein. Zur Auffindbarkeit trägt eine kontrastierende Gestaltung des Eingangsbereiches, ausreichende Beleuchtung sowie das Vorhandensein von taktil erfassbaren unterschiedlichen Bodenstrukturen oder baulichen Elementen wie Sockel oder Absätze bei.

Für eine barrierefreie Erreichbarkeit müssen die Haupteingänge stufen- und schwellenlos sein. Stufen können zum Beispiel mit einem Plattformlift oder Hublift überwunden werden. Es müssen ausreichend große Bewegungsflächen vor den Türen vorhanden sein, siehe unten. Darüber hinaus darf diese Bewegungsfläche nicht mehr als 3 % Neigung haben. Sollte dies doch der Fall sein, ist eine Rollstuhlrampe bzw. Treppenlift einzubauen.

Haustüren öffnen und schließen sich vorzugsweise automatisiert. Eventuell besteht die Erforderlichkeit der Schließverzögerungen. Ferner müssen die Türgriffe so gestaltet sein, dass sie auch für motorisch eingeschränkte oder sehbehinderte Menschen leicht zu nutzen sind.  Besonders geeignet sind bogenförmige oder u-förmige Griffe oder senkrechte Bügel. Dies variiert je nach Art der Tür. Auch Klingelanlagen, Gegensprech- oder Videoanlagen sollten automatisiert sein.

Türen

In Wohngebäuden unterscheidet die DIN 18040- 2 zwischen zwei Arten von Türen

• Türen außerhalb von Wohnungen, wie Hausflur und Eingangsbereich
• Türen innerhalb von Wohnungen, Eingangstür inbegriffen

Außerhalb der Wohnung

Tür muss deutlich wahrnehmbar sein. Sie muss leicht zu öffnen und zu schließen sowie sicher zu passieren sein. Schließlich hat sie keine Türanschläge oder Schwellen. Ausnahme bei technischer Notwendigkeit. Die Griffe sind gut greifbar und eindeutig erkennbar. Verwendet werden dürfen bogenförmige, u-förmige Griffe oder senkrechte Bügel, nicht aber Drehgriffe oder eingelassene Türgriffe.

Folgende Maße sind bei barrierefreien Türen außerhalb der Wohnung einzuhalten:

Barrierefreie Türen innerhalb der Wohnung

Gemäß DIN 18040-2 müssen folgende allgemeine Voraussetzungen für Barrierefreiheit erfüllt sein:

• Wohnungstüren müssen leicht zu bedienen und sicher zu passieren sein.
• Sie müssen breit genug sein, dass ein Rollator oder Rollstuhl problemlos hindurch passt.
• Öffnen und schließen muss mit geringem Kaufaufwand möglich sein.
• Drücker und Griffe müssen gut greifbar sein. Bogenförmige, u-förmige Griffe sowie senkrechte Bügel sind zulässig, nicht aber Drehgriffe und eingelassene Griffe.
• Keine Türanschläge oder Schwellen.

Die Türen müssen folgende Maße erfüllen:

• 80 cm breit x 205 cm hoch
• Darüber hinaus muss die Bewegungsfläche vor der Tür 150 x 150 cm (Drehflügeltür) oder 120 x 190 cm (Schiebetür) sein.

Barrierefreie Türen im Badezimmer

Für ein barrierefreies Badezimmer müssen für Türen dieselben Maße eingehalten werden, die rollstuhlgerechte Türen voraussetzen. Danach müssen nach der DIN folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• Die Tür ist 90 cm breit und 205 cm hoch.
• Bei Drehflügeltüren muss die Bewegungsfläche 150 x 150 cm und
• Bei Schiebetüren 120 x 190 cm
• Drehflügeltüren dürfen nicht in den Raum öffnen. Sondern müssen nach außen aufgehen
• Türen müssen von außen entriegelt werden können

Barrierefreie Türen auf der Terrasse

Hinsichtlich der Anforderungen gilt für Terrassetüren folgendes: 

• Mindestens 90 cm breit und 205 cm hoch
• Ohne Schwellen bzw. Schwellen, die nicht mehr als 2 cm betragen
• Bewegungsfläche eben; Ausnahme: Neigung zur Entwässerung
• 150x 150 cm bei Drehflügeltür bzw. 120 x 190 cm Schiebetür ausmachen

Kosten 

Eine verlässliche Angabe zu der Höhe der Kosten für den Umbau bzw. Einbau von barrierefreien Zugängen und Türen können wir an dieser Stelle nicht vornehmen. Diese sind einzelfallabhängig und richten sich nach den individuellen baulichen Gegebenheiten und Anforderungen. Wir empfehlen Ihnen sich im Voraus einen Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens einzuholen.

Zuschüsse und Förderungen

Pflegekasse

Beachten Sie dennoch, dass es für den Einbau von barrierefreien Türen um wohnumfeldverbessernden Maßnahmen handelt, die durch verschiedene Förderungen bezuschusst werden. Pflegebedrüftige der Pflegegrade 1 bis 5 können von der Pflegekasse bis zu 4.000 € als Zuschuss beantragen.

Krankenkasse

Hilfsmittel können auch von Krankenkassen beantragt werden. Für gesetzlich Versicherte gelten private Zuzahlungen pro Hilfsmittel, die zwischen 5 und 10 Euro liegen. Einkommensschwache Menschen können entweder eine Befreiung von der Selbstbeteiligung beantragen, oder aber, die Zuzahlungen werden durch das Jobcenter oder Sozialamt übernommen. Wir empfehlen Ihnen hierzu sich bei Arzt oder der Pflegekasse beraten zu lassen.

Wohn-Riester und KfW -Finanzierung

Wohnriester steht demjenigen als Option zur Verfügung, der bei der Altersvorsorge einen riestergeförderten Bausparvertrag gesetzt hat. Die KfW-Finanzierung fördert über ihre Programme zum Thema „Altersgerecht Umbauen“ barrierefreies Wohnen durch zinsgünstige Kredite und Investitionszuschüsse. Dabei profitieren nicht nur Menschen mit einem akuten Bedarf ab einem barrierefreien Wohnumfeld, sondern Personen jeden Alters, die ihr Zuhause so gestalten möchten, dass es generationsübergreifend genutzt werden kann.

Verschiedene Förderungsprogramme der KfW finden Sie unter folgendem Link: Förderprodukte für bestehende Immobilien – Übersicht | KfW

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Foto: Canva

Vermieterin lehnt die Installation einer Rampe ab, die ein Mieter, der im Rollstuhl sitzt, dringend benötigt.

Das Landgericht Berlin II urteilt, dass die Vermieterin den Mieter damit nach dem Allgemeinem Gleichbehandlungsgesetz (AGG) benachteiligt.

Wenn der Vermieter einer ihm gesetzlich auferlegten Handlungspflicht nicht hinreichend nachkommt, durch die im Sinne des § 5 AGG eine bisher benachteiligte Gruppe gezielt gefördert werden soll, ist eine im Sinne von § 3 Absatz 1 AGG durch Unterlassen ausgelöste unmittelbare Benachteiligung gegeben. Eine Benachteiligung liegt dabei in der Vorenthaltung eines gesetzlich eingeräumten Vorteils, dessen Ziel es ist, bestehende Nachteile zu beseitigen oder zu verhindern. Eine davon betroffene Person wird weniger günstig behandelt, als es das Gesetz zur Herstellung gleicher Chancen für erforderlich hält.

Indem sich die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, über zwei Jahre geweigert hat eine Rampe zu installieren, die der Mieter aufgrund seiner körperlicher Behinderung dringend benötigt, stellt das LG Berlin II mit Urteil vom 30. September 2024, Aktenzeichen 66 S 24/24, eine Benachteiligung nach dem AGG fest und verurteilt die Vermieterin zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 11.000 € an den Mieter.

Der Fall:

Der Streit dreht sich um die Herstellung eines barrierefreien Zugangs zur Wohnung. Der Rollstuhlfahrer wollte bloß wieder in die Lage versetzt werden, in der er eigenständig seine Wohnung verlassen bzw. wieder betreten kann. Um diesem Bedürfnis gerecht zu werden, sollte eine Rampe her. Doch die Wohnungsbaugesellschaft zeigte sich wenig aufgeschlossen, dem Anliegen des Mieters nachzukommen. Trotz wiederholter Anfragen verweigert die Vermieterin die erforderliche Zustimmung.

Aufgrund der langjährigen Weigerung der Vermieterin wollte der Mieter nunmehr nicht die Zustimmung zur Rampe, sondern dass die Wohnungsbaugesellschaft für ihr Unterlassen zur Verantwortung gezogen wird und argumentiert. dass das Verhalten der Vermieterin einen Verstoß gegen das AGG darstelle. Er macht geltend, dass ihm im Vergleich zu anderen Mietern ohne (körperliche) Behinderungen der Zugang zur Wohnung rechtswidrig versagt worden ist. Dieser Argumentation folgt auch das LG Berlin II.

Begründung:

Die Vermieterin ist eine Wohnungsbaugesellschaft. Sie verwaltet mehr als 50 Wohnungen, so dass die Vermietung laut Gericht unter den Begriff des „Massengeschäfts“ fällt. Es sei gemäß § 5 AGG die Pflicht der Vermieterin die Benachteiligung des Mieters durch positive Maßnahmen zu beseitigen. Diese Pflicht habe sie verletzt, indem sie der Installation der Rampe nicht zugestimmt habe.

Benachteiligung war nicht gerechtfertigt.

Um die Benachteiligung des Vermieter zu rechtfertigen müsste ein sachlicher Grund nach § 20 Absatz 1 Satz 1 AGG vorliegen. Sachliche Gründe sind nachvollziehbare und nicht offensichtlich willkürliche Ziele, die mit der Ungleichbehandlung verfolgt werden. Ein Ziel ist dann rechtmäßig, wenn es nicht seinerseits diskriminierend und im Übrigen legal ist. Im § 20 Absatz 1 Satz 2 sind Regelbeispiele ausgeführt, die der Auslegung und Konkretisierung des Begriffs des sachlichen Grundes dienen. Danach ist eine unterschiedliche Behandlung zB zulässig, wenn sie der Vermeidung von Gefahren, der Verhütung von Schäden oder anderen Zwecken vergleichbarer Art dient. Eine Darlegung eines sachlichen Grundes ist der Wohnungsbaugesellschaft nicht gelungen. Sie habe sich laut Gericht lediglich auf pauschale und nicht überzeugende Gründe gestützt. Durch die Weigerung zur Zustimmung war der Mieter ständig auf die Hilfe Dritter angewiesen. Aufgrund der Dauer in der die Wohnungsbaugesellschaft ihre Zustimmung verweigert hat und der massiven Störung der Lebensqualität des Mannes ist laut Gericht damit eine Entschädigung in Höhe von 11.000 € gerechtfertigt.

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Bild: Haus & Grund Deutschland/Canva