Was ändert sich 2024?

Auch im Jahre 2024 gibt es für Eigentümer und Vermieter neue Regelungen. Wir haben für Sie alle relevanten Änderungen zusammengefasst:

Wolfsburg und Umgebung:

Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft Frist ab

Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden, haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.

Wolfsburg wird zum 01. Januar 2024 einen Mietspiegel veröffentlichen, an dem wir mitgewirkt haben. Gifhorn und Helmstedt werden weiterhin keinen Mietspiegel ausweisen.

Unsere Veranstaltungsreihe:

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 8. Februar 2024, 17.00 Uhr, in der Hauptfiliale unseres Kooperationspartners Volksbank BraWo, Am Mühlengraben 1, 2. OG – Eingang C, in 38440 Wolfsburg, statt.

Bundesweite Änderungen:

GEG: Heizen mit 65% erneuerbarer Energie

Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65%-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15%, ab 2035 mit 30% und ab 2040 mit 60% Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Schornsteinfeger – beraten lassen.

Welches Ziel verfolgt das GEG?

Der Einsatz von Energie soll möglichst begrenzt werden und die Nutzung erneuerbarer Energien soll gefördert werden. Deshalb beziehen sich die Vorgaben der GEG vorwiegend auf Heizungstechnik und Wärmedämmstandard von Gebäuden.

Überblick zu den Inhalten des GEG 2024

• Bauverantwortliche müssen sich für mindestens eine Form erneuerbarer Energien entscheiden
• Heizungsanlagen und Wärmepumpen müssen regelmäßig und fachgerecht überprüft werden
• Festgestellte erforderliche Optimierungsmaßnahmen müssen innerhalb eines Jahres nach der Betriebsprüfung durchgeführt werden
• Bei Gebäuden mit mehr als sechs Wohnung ist ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems verpflichtend
• Heizkessel müssen nach einer Betriebszeit von 30 Jahren ausgetauscht werden
• Umweltschädliche Heizungsanlagen dürfen nicht mehr genutzt werden
• Beim Kauf, beim Erbe und nach der Schenkung einer Immobilie muss die obere Geschossdecke gedämmt werden

Bußgelder für Verstöße gegen das GEG

Wer gegen die Vorgaben des GEG verstößt, riskiert Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Abhängig ist die Bußgeldhöhe neben dem konkreten Verstoß auch von der Schwere der Zuwiderhandlung. Ob ein Verstoß vorliegt, kann zum Beispiel der Schornsteinfegerbetrieb bei der nächsten anstehenden Heizungswartung oder ein Fachbetrieb bei der nötigen Reparatur des Heizungssystems feststellen.

Unsere Veranstaltungsreihe:

Wann?

Donnerstag, den 11. April 2023, um 17.00 Uhr

Wo?

Volksbank BraWo

Am Mühlengraben 1

2. OG – Eingang C

38440 Wolfsburg

Achtung: Teilnehmerplätze sind begrenzt. Eine Anmeldung telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de.

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.

Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren

Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten

Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die KÜO aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65%-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60-12,00€ führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.

Isolierpflicht für Rohrleitungen

Ungedämmte Warmwasser- bzw. Heizungsrohrleitungen sind künftig nicht mehr zulässig. Ist ein Austausch solcher Rohre notwendig, müssen diese so isoliert werden, dass die durchschnittliche Oberflächentemperatur maximal 40 Grad Celsius beträgt. Gehört das Rohr oder die Leitung zu einer Lüftungs- oder Klimaanlage, darf die Oberflächentemperatur im Schnitt nur noch zehn Grad Celsius betragen. Kälteverteilungs- und Kaltwasserleitungen und die Armaturen von Raumlufttechnik- und Klimakältesystemen mit einem Innendurchmesser bis 22 Millimetern müssen laut GEG 2024 außerdem mit einer Dämmschicht von 9 Millimetern versehen werden. Bei größerem Durchmesser ist eine Mindestdicke der Dämmschicht von 19 Millimetern vorgeschrieben.

Änderungen des Mietrechts durch das GEG

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungsverfahren, nach denen Vermieter 8% der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10% der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15% der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 0,50€/m² steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte rechtlich geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30% in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70% Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt unseres Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.

Wachstumschancengesetz

Das Gesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6% vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO² -Preis steigt 2024 auf 40€

Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO²-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO²-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30€. Ab 2024 wird der CO²-Preis auf 40€ pro Tonne CO² erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO² -Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO²-Kosten der Mieter übernehmen.

Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar

Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.

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Es wird wieder kälter in Wolfsburg. Bei Schnee und Glätte müssen Grundstückseigentümer die öffentlichen Gehwege vor Ihrem Grundstück räumen und streuen. Wie oft und wann den Eigentümer einer Räum- und Streupflicht trifft, regeln jeweils die einzelnen Kommunen. Wir informieren über die Regelungen zum Winterdienst der Stadt Wolfsburg.

Wann ist zu räumen?

An Sonn- und Feiertagen

von 8:00 Uhr bis 20:00 Uhr

In welchem Umfang ist zu räumen?

Gehwege entlang des Grundstücks sind in einer Breite von mindestens 1,50 m zu räumen. Ist ein Gehweg nicht vorhanden, ist ein 1,50 m breiter Streifen neben der Fahrbahn bzw. wenn ein Seitenstreifen fehlt, am äußersten Rand der Fahrbahn freizuhalten. Die Fahrbahn ist bei den Straßen, Wegen und Plätzen entlang des Grundstückes bis zur Fahrbahnmitte bzw. bei Eckgrundstücken bis zum Schnittpunkt der Mittelline zu räumen, die nicht durch die Wolfsburger Abfallwirtschaft und Straßenreinigung geräumt wird.

Wie oft muss Schnee geräumt werden

Dies lässt sich pauschal nicht beantworten. Einmal pro Tag ist z.B. oft zu wenig. Der Schnee ist jedenfalls unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, bei anhaltendem Schneefall mehrmals in angemessenen Zeitabständen, zu entfernen. Bei Glatteis gilt: Solange es wegen dauerndem Regen sinnlos ist zu streuen, braucht niemand streuen. Sobald der Regen jedoch nachlässt, ist Glatteis unverzüglich zu bekämpfen.

Wohin mit dem Schnee?

Schnee ist auf dem eigenen Grundstück zu lagern. Sofern dies nicht möglich ist, kann der Schnee, solange noch eine Breite von 1,50 m verbleiben, auch auf dem Gehweg gelagert werden.

Nicht jedes Streumittel ist geeignet und erlaubt!

Das Streu­mittel muss geeignet sein, die Gefahr so zu beseitigen, dass es für Passanten nahezu ausgeschlossen ist zu stürzen. Als besonders effizient hat sich Streusalz herausgestellt, jedoch ist dieses besonders umweltschädlich und deshalb mittlerweile in den Satzungen der meisten Kommunen aus ökologischen Gründen verboten. Insbesondere für Hunde und andere Tiere kann Streusalz und Split im Schnee eine Gefahr darstellen. Beinhaltet das Streusalz zusätzlich auch noch Frostschutzmittel, ist das für die Vierbeiner lebensgefährlich, da dieses zu akutem Nierenversagen führen kann. Außerdem kann das aggressive Salz zu Entzündungen der Pfoten führen. Das Streusalz greift aber auch andere Materialien an. Rost und Zersetzungen sind die Folge.

Welche Streumittel werden empfohlen?

Das Umweltbundesamt empfiehlt Schneeschieben und salzfreie Streumittel, die mit dem Blauen Engel ausgezeichnet sind. Empfohlen wird Streumittel aus Sand oder Kalkstein. Diese verringern die Rutschgefahr, ohne der Umwelt zu schaden.

Unser Tipp: Lava-Granulat. Es bietet sicheren Halt und nimmt Feuchtigkeit auf. Vor allem sind die abgerundeten Ecken schonender für Tierpfoten als andere Alternativen.

Muss der Mieter den Winterdienst machen?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter, sofern er auch Eigentümer ist, ist zur Verrichtung des Winterdienst verpflichtet. Will der Vermieter die Winterreinigung auf den Mieter übertragen, bedarf es hierzu einer klaren und ausdrück­lichen Regelung im Miet­vertrag. Aber selbst dann sind Vermietende nicht ganz von der Pflicht befreit: Sie müssen darauf achten, dass tatsäch­lich geräumt und gestreut wird, d.h. in regel­mäßigen Abständen über­prüfen, ob der Mieter der Räumungs- und Streupflicht tatsächlich nachkommt.

Beachte: Um Mieter wirk­sam in die Pflicht zu nehmen, reicht ein Aushang im Hausflur nicht aus. Auch ein Gewohn­heits­recht, wonach Erdgeschoss­mieter stets räumen und streuen müssen, gibt es nicht. Wo eine ausdrück­liche Regelung fehlt, bleiben Vermietende in der Verantwortung.

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter einen professionellen Räumungsdienst beauftragen. Die Kosten dafür dürfen in der Betriebskostenabrechnung auf den Mietenden umgelegt werden.

Ich bin Urlaub und kann gar nicht schippen!

Fährt man in den Urlaub ist dafür Sorge zu tragen, dass der Winterdienst durch einen Dritten oder einen professionellen Räumdienst erledigt wird. Auch Krankheit, Behinderung oder Berufstätigkeit entbinden einen nicht vom Winterdienst.

Wer haftet bei einem Unfall?

Grundsätzlich gilt, der Eigentümer haftet für Schäden anderer sollte der Winterdienst nicht eingehalten werden. In solchen Fällen haben Passanten unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Wurde der Winterdienst wirksam an den Mieter übertragen, haftet dieser. Aber: Eigentümer sind verpflichtet zu prüfen, ob der Mieter der Pflicht nachkommt. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, muss er unter Umständen für die Schäden anderer einstehen.

Passanten müssen sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen. Wer bei Eis und Schnee den Gehweg benutzt, darf sich nicht blind darauf verlassen, dass die Anwohner den Winter­dienst ausreichend erledigen.

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Titelbild: Canva

Bild: Foto von Daniel Lincoln auf Unsplash