Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Ausbesserungsleistungen in der Wohnung. Gemäß § 28 IV 3 II. Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum (kurz: II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Definition des § 28 IV 3 II. BV wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei nicht öffentlich gefördertem Wohnraum herangezogen, vgl.  BGH Az. VIII ZR 48/09.

Grundsätzlich obliegen Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Diese Obliegenheit kann der Vermieter durch sog. Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Problematisch ist jedoch, dass diese Klauseln häufig unwirksam sind, weil sie über den in § 28 IV 3 II. BV genannten Umfang hinausgehen, starre Fristenpläne oder aber eine Endrenovierungsklausel enthalten. Können auch Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde? Wer hat den unrenovierten Zustand bei Übernahme der Wohnung beweisen? Mit dieser Frage hat sich der BGH in seiner Entscheidung vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23 auseinandergesetzt.

Hinweis

 Schäden werden von den Schönheitsreparaturen nicht umfasst. Ist ein Schaden entstanden, kommt es bei der Haftung auf die Frage an, wer den Schaden verursacht hat. Ist der Schadensverursacher der Mieter, so muss er auch die Kosten für die Beseitigung der von ihm verursachten Schäden tragen.

Im vorliegenden Fall bestätigt der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2015, vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, wonach derjenige, der sich darauf beruft, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil ihm die Wohnung bereits unrenoviert überlassen wurde, diesen Zustand beweisen muss. Sollte der Beweis nicht gelingen, so der BGH, bleibt die Klausel wirksam.

Im Ausgangsfall hat eine Mieterin einer Wohnung geklagt, die durch eine Klausel in dem Formularmietvertrag dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Diese Klausel hielt die Mieterin für unwirksam, weil die Vermieter/in ihr die Wohnung bereits unrenoviert überlassen habe. Sie argumentierte, ferner, dass es gemäß § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gesetzlichen Leitbild entspreche, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen müsse und deshalb die im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entkräften müsse. Dem hat der BGH widersprochen. Schönheitsreparaturklauseln sind nach ständiger Rechtsprechung zulässig, und zwar trotz der in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Seit dem Urteil von 2015 steht fest: Wer eine unrenovierte Wohnung mietet, soll nicht zum regelmäßigen Renovieren verpflichtet werden. Ansonsten könnte es zu der Konstellation kommen, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt, als er sie übernommen hat, ohne dafür einen Ausgleich zu erhalten. Damit wäre eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Jedoch handelt es sich bei dem Gegenargument „Wohnung war nie renoviert“ nach allgemeinen Beweisregeln um eine Einrede des Mieters. Einreden hat derjenige darzulegen und zu beweisen, der sich auf sie beruft. Somit die Mieterin. Dies ist jedoch vorliegend nicht geschehen, so dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Tipp

Schönheitsreparatur können immer dann wirksam vereinbart werden, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Ein solcher kann zum Beispiel in der Vereinbarung bestehen, dass ein Mieter für einen bestimmten Zeitraum mietfrei in der Wohnung wohnen darf.

Neben der Wirksamkeit der Renovierungsklauseln führen auch sog. Quotenabgeltungsklauseln immer wieder zu juristischen Schwierigkeiten. Bei der Quotenabgeltungsklausel wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel noch nicht fällig sind.

Hierzu stellte der BGH im Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23 klar, dass eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Auch wenn der Zweck der Abgeltungsklausel darin bestehe, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern, und damit die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergänzt, führt das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

Begründung: Obwohl die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel in der Gestalt aufbaut, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, hat sie jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt.

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