Was ändert sich 2024?

Auch im Jahre 2024 gibt es für Eigentümer und Vermieter neue Regelungen. Wir haben für Sie alle relevanten Änderungen zusammengefasst:

Wolfsburg und Umgebung:

Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft Frist ab

Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden, haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.

Wolfsburg wird zum 01. Januar 2024 einen Mietspiegel veröffentlichen, an dem wir mitgewirkt haben. Gifhorn und Helmstedt werden weiterhin keinen Mietspiegel ausweisen.

Unsere Veranstaltungsreihe:

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 8. Februar 2024, 17.00 Uhr, in der Hauptfiliale unseres Kooperationspartners Volksbank BraWo, Am Mühlengraben 1, 2. OG – Eingang C, in 38440 Wolfsburg, statt.

Bundesweite Änderungen:

GEG: Heizen mit 65% erneuerbarer Energie

Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65%-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15%, ab 2035 mit 30% und ab 2040 mit 60% Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Schornsteinfeger – beraten lassen.

Welches Ziel verfolgt das GEG?

Der Einsatz von Energie soll möglichst begrenzt werden und die Nutzung erneuerbarer Energien soll gefördert werden. Deshalb beziehen sich die Vorgaben der GEG vorwiegend auf Heizungstechnik und Wärmedämmstandard von Gebäuden.

Überblick zu den Inhalten des GEG 2024

• Bauverantwortliche müssen sich für mindestens eine Form erneuerbarer Energien entscheiden
• Heizungsanlagen und Wärmepumpen müssen regelmäßig und fachgerecht überprüft werden
• Festgestellte erforderliche Optimierungsmaßnahmen müssen innerhalb eines Jahres nach der Betriebsprüfung durchgeführt werden
• Bei Gebäuden mit mehr als sechs Wohnung ist ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems verpflichtend
• Heizkessel müssen nach einer Betriebszeit von 30 Jahren ausgetauscht werden
• Umweltschädliche Heizungsanlagen dürfen nicht mehr genutzt werden
• Beim Kauf, beim Erbe und nach der Schenkung einer Immobilie muss die obere Geschossdecke gedämmt werden

Bußgelder für Verstöße gegen das GEG

Wer gegen die Vorgaben des GEG verstößt, riskiert Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Abhängig ist die Bußgeldhöhe neben dem konkreten Verstoß auch von der Schwere der Zuwiderhandlung. Ob ein Verstoß vorliegt, kann zum Beispiel der Schornsteinfegerbetrieb bei der nächsten anstehenden Heizungswartung oder ein Fachbetrieb bei der nötigen Reparatur des Heizungssystems feststellen.

Unsere Veranstaltungsreihe:

Wann?

Donnerstag, den 11. April 2023, um 17.00 Uhr

Wo?

Volksbank BraWo

Am Mühlengraben 1

2. OG – Eingang C

38440 Wolfsburg

Achtung: Teilnehmerplätze sind begrenzt. Eine Anmeldung telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de.

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.

Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren

Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten

Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die KÜO aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65%-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60-12,00€ führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.

Isolierpflicht für Rohrleitungen

Ungedämmte Warmwasser- bzw. Heizungsrohrleitungen sind künftig nicht mehr zulässig. Ist ein Austausch solcher Rohre notwendig, müssen diese so isoliert werden, dass die durchschnittliche Oberflächentemperatur maximal 40 Grad Celsius beträgt. Gehört das Rohr oder die Leitung zu einer Lüftungs- oder Klimaanlage, darf die Oberflächentemperatur im Schnitt nur noch zehn Grad Celsius betragen. Kälteverteilungs- und Kaltwasserleitungen und die Armaturen von Raumlufttechnik- und Klimakältesystemen mit einem Innendurchmesser bis 22 Millimetern müssen laut GEG 2024 außerdem mit einer Dämmschicht von 9 Millimetern versehen werden. Bei größerem Durchmesser ist eine Mindestdicke der Dämmschicht von 19 Millimetern vorgeschrieben.

Änderungen des Mietrechts durch das GEG

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungsverfahren, nach denen Vermieter 8% der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10% der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15% der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 0,50€/m² steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte rechtlich geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30% in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70% Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt unseres Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.

Wachstumschancengesetz

Das Gesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6% vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO² -Preis steigt 2024 auf 40€

Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO²-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO²-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30€. Ab 2024 wird der CO²-Preis auf 40€ pro Tonne CO² erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO² -Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO²-Kosten der Mieter übernehmen.

Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar

Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.

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Es wird wieder kälter in Wolfsburg. Bei Schnee und Glätte müssen Grundstückseigentümer die öffentlichen Gehwege vor Ihrem Grundstück räumen und streuen. Wie oft und wann den Eigentümer einer Räum- und Streupflicht trifft, regeln jeweils die einzelnen Kommunen. Wir informieren über die Regelungen zum Winterdienst der Stadt Wolfsburg.

Wann ist zu räumen?

An Sonn- und Feiertagen

von 8:00 Uhr bis 20:00 Uhr

In welchem Umfang ist zu räumen?

Gehwege entlang des Grundstücks sind in einer Breite von mindestens 1,50 m zu räumen. Ist ein Gehweg nicht vorhanden, ist ein 1,50 m breiter Streifen neben der Fahrbahn bzw. wenn ein Seitenstreifen fehlt, am äußersten Rand der Fahrbahn freizuhalten. Die Fahrbahn ist bei den Straßen, Wegen und Plätzen entlang des Grundstückes bis zur Fahrbahnmitte bzw. bei Eckgrundstücken bis zum Schnittpunkt der Mittelline zu räumen, die nicht durch die Wolfsburger Abfallwirtschaft und Straßenreinigung geräumt wird.

Wie oft muss Schnee geräumt werden

Dies lässt sich pauschal nicht beantworten. Einmal pro Tag ist z.B. oft zu wenig. Der Schnee ist jedenfalls unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, bei anhaltendem Schneefall mehrmals in angemessenen Zeitabständen, zu entfernen. Bei Glatteis gilt: Solange es wegen dauerndem Regen sinnlos ist zu streuen, braucht niemand streuen. Sobald der Regen jedoch nachlässt, ist Glatteis unverzüglich zu bekämpfen.

Wohin mit dem Schnee?

Schnee ist auf dem eigenen Grundstück zu lagern. Sofern dies nicht möglich ist, kann der Schnee, solange noch eine Breite von 1,50 m verbleiben, auch auf dem Gehweg gelagert werden.

Nicht jedes Streumittel ist geeignet und erlaubt!

Das Streu­mittel muss geeignet sein, die Gefahr so zu beseitigen, dass es für Passanten nahezu ausgeschlossen ist zu stürzen. Als besonders effizient hat sich Streusalz herausgestellt, jedoch ist dieses besonders umweltschädlich und deshalb mittlerweile in den Satzungen der meisten Kommunen aus ökologischen Gründen verboten. Insbesondere für Hunde und andere Tiere kann Streusalz und Split im Schnee eine Gefahr darstellen. Beinhaltet das Streusalz zusätzlich auch noch Frostschutzmittel, ist das für die Vierbeiner lebensgefährlich, da dieses zu akutem Nierenversagen führen kann. Außerdem kann das aggressive Salz zu Entzündungen der Pfoten führen. Das Streusalz greift aber auch andere Materialien an. Rost und Zersetzungen sind die Folge.

Welche Streumittel werden empfohlen?

Das Umweltbundesamt empfiehlt Schneeschieben und salzfreie Streumittel, die mit dem Blauen Engel ausgezeichnet sind. Empfohlen wird Streumittel aus Sand oder Kalkstein. Diese verringern die Rutschgefahr, ohne der Umwelt zu schaden.

Unser Tipp: Lava-Granulat. Es bietet sicheren Halt und nimmt Feuchtigkeit auf. Vor allem sind die abgerundeten Ecken schonender für Tierpfoten als andere Alternativen.

Muss der Mieter den Winterdienst machen?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter, sofern er auch Eigentümer ist, ist zur Verrichtung des Winterdienst verpflichtet. Will der Vermieter die Winterreinigung auf den Mieter übertragen, bedarf es hierzu einer klaren und ausdrück­lichen Regelung im Miet­vertrag. Aber selbst dann sind Vermietende nicht ganz von der Pflicht befreit: Sie müssen darauf achten, dass tatsäch­lich geräumt und gestreut wird, d.h. in regel­mäßigen Abständen über­prüfen, ob der Mieter der Räumungs- und Streupflicht tatsächlich nachkommt.

Beachte: Um Mieter wirk­sam in die Pflicht zu nehmen, reicht ein Aushang im Hausflur nicht aus. Auch ein Gewohn­heits­recht, wonach Erdgeschoss­mieter stets räumen und streuen müssen, gibt es nicht. Wo eine ausdrück­liche Regelung fehlt, bleiben Vermietende in der Verantwortung.

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter einen professionellen Räumungsdienst beauftragen. Die Kosten dafür dürfen in der Betriebskostenabrechnung auf den Mietenden umgelegt werden.

Ich bin Urlaub und kann gar nicht schippen!

Fährt man in den Urlaub ist dafür Sorge zu tragen, dass der Winterdienst durch einen Dritten oder einen professionellen Räumdienst erledigt wird. Auch Krankheit, Behinderung oder Berufstätigkeit entbinden einen nicht vom Winterdienst.

Wer haftet bei einem Unfall?

Grundsätzlich gilt, der Eigentümer haftet für Schäden anderer sollte der Winterdienst nicht eingehalten werden. In solchen Fällen haben Passanten unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Wurde der Winterdienst wirksam an den Mieter übertragen, haftet dieser. Aber: Eigentümer sind verpflichtet zu prüfen, ob der Mieter der Pflicht nachkommt. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, muss er unter Umständen für die Schäden anderer einstehen.

Passanten müssen sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen. Wer bei Eis und Schnee den Gehweg benutzt, darf sich nicht blind darauf verlassen, dass die Anwohner den Winter­dienst ausreichend erledigen.

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Bild: Foto von Daniel Lincoln auf Unsplash

Elektromobilität gilt als Schlüssel der Energiewende.

Verbrenner sollen von den Straßen verschwinden. Holt man sich ein E-Fahrzeug, braucht man ggfs. eine Ladesäule.  Ein zusätzlicher Kostenfaktor. Dabei bewegt man sich bei Wallboxen von bekannten Automobilherstellern in einem Bereich von zwischen 500 € und 1.000 €. Hinzukommen etwaige weitere Kosten wie bspw. die Installation, die noch einmal Kosten zwischen 400 € und 2.300 € veranschlagen kann. Damit stellt sich für Vermieter die Frage, ob der Mieter ein Anspruch auf die Installation einer Ladesäule hat und wer die Kosten zu tragen hat. Wir klären auf.

Anspruch des Mieters auf Installation einer eigenen Ladeeinrichtung

Zwar ist der Mieter zu Änderungen an der Bausubstanz in der Regel nicht berechtigt, jedoch hat der Gesetzgeber mit Wirkung seit dem 01.12.2020 eine Ausnahmevorschrift geschaffen.

Damit steht dem Mieter gegen seinen Vermieter ein Erlaubnis- und Duldungsanspruch, um bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, auf eigene Kosten verlangen zu können.

Erlaubnispflichtig

Zu beachten ist, dass der Mieter vor Beginn der Arbeiten sich die Erlaubnis des Vermieters einzuholen hat. Ohne eine solche Erlaubnis durch den Vermieter verletzt der Mieter seine Vertragspflichten. Auch den Vermieter können hierbei verschiedene Mitwirkungspflichten treffen, soweit etwa Auskünfte über den Verlauf von Stromleitungen erforderlich sind.

Wichtig: Die in Frage stehende Fläche (Stellplatz usw.) muss vom Mietvertrag umfasst sein, da sonst kein Anspruch besteht.

Verweigerungsrecht des Vermieters

Hierbei sind die Interessen im Einzelfall gegeneinander abzuwägen. Die Maßnahmen müssen aus Sicht des Vermieters bauordnungsrechtlich zulässig sein und fachgerecht ausgeführt werden. Ferner in die Abwägung werden Aufwand der Arbeiten, die Verteilung der Arbeiten über die Fläche des Grundstücks sowie mögliche Minderungsansprüche anderer Mieter und vor allem die verbleibende Restkapazität des Hausnetzes in die Abwägung mit einbezogen.

Auf der Mieterseite stehen grundsätzlich Umwelt- und Klimaschutz.

Problem: Wallboxen für Mieter einer Eigentumswohnung

Während Mieterin oder den Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, die von einer Eigentümergemeinschaft oder einer von dieser beauftragten Hausverwaltung verwaltet wird, das Mietrecht, das u. a. im BGB geregelt ist, gilt, hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Anlage, die von einer Eigentümergemeinschaft bzw. von einer von dieser beauftragen Hausverwaltung verwaltet wird, für das Bauvorhaben das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu beachten. Problematisch hierbei ist, dass der Wohnungseigentümer seinerseits bei der Eigentümerversammlung um Genehmigung hinsichtlich des Einbaus der E-Ladestation anfragen muss, § 20 Abs.2 S. 1 Nr. 2 WEG. Da in der Regel eine ordentliche Eigentümerversammlung nur einmal im Jahr stattfindet, verzögert sich der Genehmigungsprozess erheblich. 

Nicht nur dass diese Prozesse für den Mieter intransparent sind, stellt sich des Weiteren die Frage inwieweit der Eigentümer gegen die unberechtigte Ablehnung des Einbaus oder einer Verschiebung der Entscheidung durch die Eigentümerversammlung vorgehen kann bzw. muss. Dies ist nicht eindeutig geklärt und damit vom Einzelfall abhängig. 

Miteigentümer informieren – bringen Sie wichtige Argumente um die Idee der eigenen Wallbox zu untermauern. Vielleicht kann auch eine gemeinschaftliche Wallbox ins Gespräch gebracht werden. Dies hat auch den Vorteile, dass der Wert der Immobilie gesteigert wird.

Antrag bei der Eigentümerversammlung stellen (Fristen des § 24 WEG beachten) – damit wird gewährleistet, dass die Teilnahme jedes Wohnungseigentümers sichergestellt ist. Eine Ausnahme für die Frist besteht nur in dringenden Fällen.

Zustimmung der Eigentümerversammlung

Gerichtliches Vorgehen, wenn die Zustimmung verweigert wird:

Verhältnis Wohnungseigentümer/Vermieter – Mieter

Der Mieter kann Klage auf Zustimmung erheben. Wird ohne Erlaubnis eigenmächtig eine Ladestation eingebaut, kann der Vermieter den Mieter abmahnen oder sogar eine Kündigung aussprechen.

Zusätzliche Mietsicherheit

Eine Verpflichtung des Mieters zur Hinterlegung einer solchen Pflicht besteht allerdings nicht. Die Anlegung einer zusätzlichen Mietsicherheit soll ihm ermöglichen, die Zumutbarkeitsschwelle für ein Versagen der Erlaubnis durch den Mieter abzusenken.

Pflicht des Vermieters selbst eine Lademöglichkeit zu schaffen?

Nein. Als Vermieter wird nur der ursprünglich vertraglich vereinbarte Zustand geschuldet. Wird vom Vermieter nachträglich eine Lademöglichkeit installiert, stellt dies eine Modernisierung dar, d. h. die Kosten können als Modernisierung gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB oder im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Kann die Entfernung der Lademöglichkeit durch den Vermieter verlangt werden?

Grundsätzlich ist der Mieter bei Auszug gemäß § 546 Absatz 1 BGB verpflichtet die Ladestation zurück zubauen. Nach der aktuellen Rechtsprechung wird ein Rückbauverlangen häufig als treuwidrig gewertet, da als Wertverbesserung eine wertsteigernde Ladeinfrastruktur errichtet wurde. Mithin bleibt der Mieter Eigentümer der Ladestation, so dass er bei Vertragsende wegen § 539 Absatz 2 BGB berechtigt ist die Ladeeinrichtung zu entfernen. Der Vermieter kann dies gemäß § 552 Absatz 1 BGB nur durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden.

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In seinem Urteil vom 25. Oktober 2023 (VIII ZR 147/22) hat der BGH sich mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen das bewusste Vorbringen unwahrer Tatsachenbehauptungen in einem mietrechtlichen Rechtsstreit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann.

In dem konkreten Fall kündigte ein Vermieter seinen Mietern ordentlich wegen eine vermeintlich vertragswidrigen Hundehaltung. Während des sich anschließenden Räumungsprozesse trugen die Mieter vor, dass der Vermieter sie aus dem Haus mobben wolle, um dieses anschließend zu verkaufen. Der potenzielle Käufer habe dem Vermieter aber in einem Gespräch mitgeteilt, dass er das Haus nur unbewohnt erwerben wolle. Von dem Hausverwalter werden sie zudem als „Ausländer“ und „Assis“ beleidigt. Der Vermieter bestritt dies als unwahr und ehrverletzend und sprach hierauf gestützt eine (weitere) außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung aus.

Der BGH lehnte die Räumung ab, da seiner Ansicht nach keine wirksame Kündigung vorlag. Zwar kann nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zu einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter berechtigen. Ein bewusst unrichtiges Vorbringen innerhalb eines Mietrechtstreites kann eine solche Pflichtverletzung darstellen. Bei der hierfür erforderlichen Abwägung muss aber auch ein vorangegangenes etwaig vertragswidriges Verhalten des Vermieters berücksichtigt werden. Dieses kann beispielsweise in einer unberechtigten Kündigung liegen.

Im konkreten Fall war die Behauptung, dass der Käufer dem Vermieter in einem Gespräch mitgeteilt hatte, dass er das Haus nur leer erwerben werde, zwar eine vorsätzlich falsche Aussage der Mieter. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit dieser Pflichtverletzung muss jedoch berücksichtig werden, dass bei den Mietern aufgrund der Verkaufsabsicht des Vermieters und der Beleidigungen durch den Hausverwalter durchaus der Eindruck entstehen konnte, dass sie aus dem Haus „gemobbt“ werden sollten. Zudem stellt die Beleidigung durch den Verwalter für sich eine Pflichtverletzung dar. Schließlich müsse auch berücksichtigt werden, dass die Behauptung der Klägerin dazu dienen sollte, eine vermutlich unberechtigte, da auf eine wohl unwirksame Hundehaltungsklausel gestützte Kündigung abzuwehren, die ebenfalls eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen würde. Da auch nicht geklärt war, ob die erste Kündigung wirksam war, verwiesen die BGH-Richter zur weiteren Aufklärung und Abwägung des Sachverhaltes das Verfahren zurück an das Berufungsgericht.

Zur Entscheidung: Urteil des VIII. Zivilsenats vom 25.10.2023 – VIII ZR 147/22 – (bundesgerichtshof.de)

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Starkregen kann Hochwasserkatastrophen auslösen. Auch Wolfsburg ist betroffen.

Kleine Bäche verwandeln sich in reißende Flüsse. Laufen diese über, entstehen unter Umständen bei Hausbesitzern Schäden. Der Keller läuft voll. Das Fundament wird feucht. Es bildet sich Schimmel. Oder aber im schlimmsten Falle: das Haus wird komplett zerstört.

Na und? Ich bin doch versichert!

Zwar sind viele Hausbesitzer gegen Naturgefahren versichert. Nicht mal die Hälfte davon gegen sogenannte weitere Naturgefahren, welche auch Hochwasser beinhalten. Im Jahre 2021 fegte das Sturmtief Bernd durch Deutschland. Im Ahrtal entstand ein finanzieller Schaden von schätzungsweise 8,2 Mrd. €. Jedes zweite Haus war nicht versichert.

Unter sogenannte weitere Naturgefahren fällt z.B. Hochwasser, Starkregen aber auch Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch, Erdsenkung oder Erdbeben. Gegen solche Schäden schützt die sogenannte Elementarversicherung, teilweise auch Wohngebäude – und Hausratversicherungen.

Klimawandel im Zusammenhang mit Elementarschäden

Mit dem Klimawandel steigt auch das Risiko von Elementarschäden. Die Temperaturen steigen, so dass die Böden austrocknen. Darüber hinaus begünstigen die höheren Temperaturen häufigere Starkniederschläge. Der Pegel steigt und der Boden ist nicht mehr aufnahmefähig; mit verheerenden Auswirkungen für Agrarflächen, Straßen und Siedlungen. Viele Immobilienbesitzer sind sich den Gefahren, die ihre Häuser bedrohen, noch gar nicht bewusst. Ein umfassender Versicherungsschutz wird vielmehr als „unnötige Ausgabe“ angesehen. Zu beachten ist, dass der Versicherungsschutz infolge des Klimawandels und bei fehlender Klimafolgenanpassung perspektivisch teurer werden wird.

Wie in den USA könnte sich das Angebot auch in Deutschland verknappen. Dies würde in dem Fall nicht nur die Elementarschadenversicherung, sondern auch die gesamt Wohngebäudeversicherung betreffen.

Woran liegt das?

Höhere Rückversicherungskosten, schrumpfende Zahl von Anbietern. Jeder Versicherer wird prüfen müssen, ob er die steigenden Extremwetterschäden langfristig noch in Deckung nehmen kann. Wohngebäudeversicherungsprämien können damit auf das Doppelte ansteigen.

Unser Tipp: Ein Dach lässt sich mit Schneefanggittern oder -haken sichern. Schön anzusehen, aber nicht zu unterschätzen sind Eiszapfen. Diese bilden sich vor allem in verstopften Dachrinnen und bei starken Temperaturschwankungen zwischen frostigen Nächten und milden Tagen. Wir empfehlen vor dem Schneefall die Dachrinnen zu reinigen, so dass die Feuchtigkeit einwandfrei abfließen kann. Ein weiteres Hilfsmittel: Dachrinnenheizungen.

Schnee. Wunderschön. Eiskalt.

Eine weitere Gefahr die häufig von Hausbesitzern nicht wahrgenommen wird birgt Schnee. Schrumpft der Schneemann, steigt der Pegel. Vom Hausdach herunterfallender Schnee kann andere gefährden. Ist Ihr Anwesen oder der angrenzende öffentliche Gehweg nicht passierbar und ein Fußgänger verletzt sich, haften Sie als Eigentümer für den Schaden.

Schnee auf dem Dach.

Schneit es über einen längeren Zeitraum, kann die gefallene Masse an Schnee die Tragfähigkeit des Dachs gefährden. Durch den Schnee kann das Dach einstürzen und die Menschen unter sich begraben. Insbesondere wenn sich durch Wechsel von Tau- und Frost-Phasen dicke und schwere Eisplatten unter dem Schnee bilden, erhöht sich die Gefahr. Handlungsbedarf besteht insoweit dann, wenn sich das Dach sichtbar verformt, Fenster oder Türen klemmen oder Risse im Putz auftreten. Doch Vorsicht: Von einer eigenhändigen Entfernung des Schnees vom Dach raten wir unbedingt ab – das Verletzungsrisiko ist zu hoch. Hierfür ist es empfehlenswert sich einen Dachdecker zu holen.

Weitere Informationen zu den Rechten und Pflichten eines Eigentümers bzw. Vermieters im Winter folgen in einem weiteren Beitrag.

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Titelbild: Canva II Bild: Unsplash/Annie Spratt