Mit Urteil vom 11. Juli 2024 – Aktenzeichen VIII ZR 276/23 – befasste sich der Bundesgerichtshof wer unter den Begriff der Familienangehörige zu subsumieren ist. Als Familienangehörige im Sinne der §§573 Abs. 2 Nr. 2; 577a Abs. 1a Satz 2 BGB werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von §383 ZPO, §52 StPO zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht mehr als Familienangehörige anzusehen.

Der Fall:

Die Vermieterin – eine GbR – klagte gegen ihre Mieter auf Räumung, weil sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatten. Die bereits vermietet Berliner Wohnung hatte die aus zwei Gesellschaftern bestehende GbR erworben und ist damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Das Mehrfamilienhaus war nach Einzug der Mieter in Wohneigentum umgewandelt worden. Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des §577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).

Das Landgericht waren der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handeln würde (§577a Abs. 1a Satz 2 BGB), da zwischen den ihnen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Es hob damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.

Die Entscheidung:

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden enge Familienangehörige privilegiert, weil angenommen werde, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zum in der Eigenbedarfskündigung verwendeten Begriff der Familienangehörigen – hier: Cousins

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Es herrscht eine Vielzahl an Möglichkeiten sich gegen Schäden versichern zu lassen. Den Überblick zu behalten ist dabei nicht leicht. Wir klären auf.

Wohngebäudeversicherung

Sie schützt den Eigentümer vor finanziellen Folgen eines Sachschadens. Versichert ist das gesamte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Gegenständen. Abgedeckt sind in der Regel:

• Brandschäden, einschließlich Schadensersatz für Kosten durch Löschwasser und Ruß
• Blitzschlag, sowie in Folge dessen Überspannung, Explosion oder Implosion
• Sturmschäden, die durch Stürme ab Windstärke 8 verursacht wurden, sowie Hagelschäden
• Leitungswasserschäden

Bei Totalschäden am Haus, bekommt der Versicherte unter Umständen ein neues, gleichartiges Haus zu heutigen Preisen finanziert, samt Begleitkosten. Zu beachten ist, dass die Neuwerterstattung nur dann gewährt wird, wenn innerhalb von drei Jahren mit dem Wiederaufbau begonnen wird. Auch Kosten für den Mietersatz können mitversichert werden.

Elementarschadenversicherung

Hier bei handelt es sich nicht direkt um eine eigenständige Versicherung. Vielmehr handelt es sich hierbei um einen optionalen Zusatzbaustein zur Wohngebäude- und Hausratversicherung, so dass sie auch nur in Kombination mit einer dieser Versicherungen abgeschlossen werden kann. Teilweise ist eine solche Versicherung bereits integriert und muss gezielt abgewählt werden. Gerade bei älteren Wohngebäudeversicherungen ist sie jedoch häufig nicht enthalten. Dadurch entstehen Lücken im Versicherungsschutz, die schnell zum finanziellen Ruin führen können.

Die Elementarschadenversicherung schützt die Eigentümer vor den finanziellen Folgen von Naturereignissen. Der Schutz richtet sich je nach dem, was zwischen den Parteien vertraglich vereinbart wurde, beispielhaft für folgende Risiken:

• Starkregen/Überschwemmung/Rückstau
• Hochwasser
• Schneedruck
• Lawinen/Erdrutsch
• Erdsenkung
• Erdbeben
• Vulkanausbruch

Versicherungspflicht

Aufgrund der stetigen Zunahme von Groß- und Kleinschadenereignissen aufgrund von Klima und Wetterveränderungen wird auf politischer Ebene über die Einführung eine Versicherungspflicht hinsichtlich Elementarschäden diskutiert. Wir möchten Ihnen die Vor- und Nachteile in Kürze darstellen:

Contra-Argumente

• Hochwasser, statt Versicherungsschutz

Prävention ist Aufgabe des Staates und nicht der Eigentümer. Flussbegradigung, Deiche, die nach wenigen Tagen nicht mehr halten und Erteilung von Baugenehmigungen in ausgewiesenen Hochwasserzonen sind staatliche Verfehlungen. Die Konsequenzen dürfen nicht auf den Einzelnen abgewälzt werden.

• Finanzielle Belastung

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und hoher Inflation werden Eigentümer mit weiteren Kosten belastet. Auch eine Umlage auf die Mieter ist nicht auszuschließen. Ferner könnten auch Versicherer sich aus dem Markt zurückziehen, was sich ferner auf die Höhe der Prämien negativ auswirken kann.

• Systemfremd im Zivilrecht

In Deutschland haben wir die Privatautonomie. Eine Pflicht stellt demnach einen Eingriff in die Vertragsfreiheit dar. Dies ist verfassungsrechtlich nicht unproblematisch. Pflichtversicherungen gibt es regelmäßig nur im Bereich der Haftpflicht, um Dritte von den Schäden des eigenen Handelns zu schützen, nicht aber um sich selbst gegen Gefahren zu sichern. Damit ist eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden dem Zivilrecht systemfremd.

Haus & Grund fordert Nein zur Pflichtversicherung

Wohnkosten dürfen nicht weiter steigen

Das sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke anlässlich des heutigen Treffens von Bundeskanzler Olaf Scholz mit den Länderchefs in Berlin.

Mit Blick auf die jüngsten Hochwasserereignisse in Bayern und Baden-Württemberg kritisierte er die Forderung der Länder nach einer Pflichtversicherung

Er ergänzte, dass eine Pflicht zum Angebot einer Elementarschadenzusatzversicherung durch die Versicherer an alle Eigentümer eine Möglichkeit wäre, die Verbreitung dieser Versicherungen zu steigern.

Er rechne zudem nicht damit, dass die Kosten für eine Versicherung für jeden sinken würden, wenn alle eine abschlössen. Das sei ein Irrglaube, weil der Markt der Rückversicherer ein globaler sei und der deutsche Markt viel zu wenig Gewicht habe. 

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Ab 01.07.24 dürfen die Gebühren fürs Kabelfernsehen nicht mehr auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

In vielen Mietwohnungen gibt es Kabelanschlüsse. Viele Immobilieneigentümer haben einen Vertrag (über die Gemeinschaft) mit Kabelnetzbetreibern für den Kabelanschluss. Oft zahlt man die sogenannten Kabelgebühren über die Nebenkostenabrechnung beispielweise an die Hausverwaltung. Gesetzlich ist das in §2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Dieses Nebenkostenprivileg endet nun. Über die gesetzliche Änderung haben wir sie bereits ausführlich im letzten Jahr aufgeklärt. Dennoch ergeben sich in der Praxis weiterhin zahlreiche Fragen, die bei uns auflaufen. Die häufigsten Fragen beantwortet unser Geschäftsführer Adam Ciemniak.

Muss ich meine Mieter über den Umstand informieren? Das empfehlen wir dringend. Grundsätzlich ist es schwer aufgrund der vielen Werbung nicht mitzubekommen, dass es eine gesetzliche Änderung gibt. Trotzdem ändert sich etwas in Ihrem Mietverhältnis, worauf Sie die Mieter hinweisen sollten. Gern stellen wir Ihnen hilfsweise ein Musterschreiben zur Verfügung. Hier reicht ein kurzer Anruf oder eine Mail an uns.

Mein Mieter kümmert sich nicht. Muss ich es tun? Für viele Mieter ist eine schnelle Internetanbindung, über die sie auch TV-Angebote nutzen können, deutlich wichtiger als ein Kabelanschluss. Schaffen Sie als Vermieter innerhalb Ihres Hauses die notwendige Infrastruktur zur Nutzung von Glasfaser, können Sie dafür von Ihren Mietern ein Bereitstellungsentgelt verlangen (§ 72 TKG). Fünf Jahre lang dürfen aber höchstens 60€ pro Wohnung und Jahr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Sollten nach dieser Zeit die Investitionskosten noch nicht ausgeglichen sein, ist eine Ausdehnung dieser Regelung auf maximal neun Jahre möglich.

Ein erstmaliger Anschluss ans Glasfasernetz gilt zudem gemäß §555b BGB als Modernisierungsmaßnahme. 8% der Kosten können daher auf die Jahreskaltmiete als Modernisierungsumlage aufgeschlagen werden. 

Kann ich einfach weiter die Kabelgebühren wie gehabt abrechnen, wenn die Mieter damit einverstanden sind? Das Gesetz umgehen können Sie nicht. Daher müssen wir die Frage pauschal mit NEIN beantworten. Im Moment gibt es viele Diskussionen, wie man rechtsverbindlich klarstellen kann, dass Vermieter Mieter weiterhin mit dem TV-Signal versorgen.

Aus unserer Sicht ist es möglich eine separate Anlage zum Mietvertrag zu erstellen. Sie müssen aber beachten, dass das Kostenrisiko vom Vermieter getragen wird. Auch müsste so ein Zusatzvertrag kündbar sein. Diesen Vertrag erarbeiten können wir Ihnen für 5,00€ bereit stellen.

Ich habe einen Kabelvertrag. Was ist, wenn der Mieter sich selbst um die Versorgung mit einem TV-Signal kümmert? Das ist Sinn und Zweck der gesetzlichen Änderung. Mieter können auf Internet, Satellit etc. umstellen, wenn es nicht bereits geschehen ist. Wenn der Mieter jedoch weiterhin Kabel beziehen will, wird von Ihnen die Infrastruktur gestellt werden (ähnlich wie bei Glasfaser). Für die Bereitstellung der Infrastruktur könnten ggf. weiterhin Betriebskosten anfallen.

Vielfach wird vom Kabelnetzbetreiber angeboten, dass der Eigentümer einen kostenlosen Versorgungsvertrag abschließt. Dies kann erforderlich sein, wenn sich der Anbieter ein Nutzungsrecht an der Infrastruktur vorbehalten hat. In dem Vertrag verpflichtet sich der Netzbetreiber z. B. den Störungsdienst zu übernehmen. Diesen Vertrag sollten Sie sorgsam prüfen (z.B. bzgl. Exklusivität). Dieser Passus sollte herausverhandelt werden, weil es ein gesetzliches Recht für Netzbetreiber gibt, die Gebäudeinfrastruktur zu einem Nutzer neu auszubauen (§145 TKG).

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In Deutschlang gibt es weder Sonderrechte für Senioren noch alteingesessene Mieter. Das bedeutet, dass jeder Mieter, unabhängig von seiner Dauer des Wohnens in der Wohnung oder im Mietshaus, die gleiche Rechte und Pflichten hat.

Dennoch mit voranschreitendem Alter können sich auch die Individuellen Bedürfnisse der Mieter ändern, z.B. durch Krankheit. Ist der Mieter erstmal pflegebedürftig, kommt auch der Umzug in ein Pflegeheim in Betracht. Trotz der Pflegebedürftigkeit wäre der Mieter trotzdem dazu verpflichtet die Miete zu zahlen, die Kündigungsfristen einzuhalten und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Was passiert, wenn Senioren diesen Pflichten aufgrund ihres hohen Alters nicht nachkommen können?

Anspruch auf Umbau zur barrierefreien Wohnung

Senioren haben keinen gesetzlichen Anspruch auf altersgerechten Umbau ihrer Wohnung. Eine Wohnumfeldverbesserung in Sachen des § 40 IV SGB XI umfasst folgende Maßnahmen:

• den Einbau einer behindertengerechten Dusche,
• eine Verbreiterung der Türen, oder  
• die Montage von speziellen Haltegriffen in Bad, Schlafzimmer oder anderen Räumlichkeiten. 

Sämtliche Maßnahmen sind an die Zustimmung des Vermieters gebunden. Dabei sind die entgegenstehenden Interessen gegeneinander abzuwiegen. Überwiegen allerdings die Interessen des Mieters, muss der Vermieter dem Umbau zustimmen. Dies ist dann der Fall, wenn die Art, Dauer und der Grad der körperlichen Eingeschränktheit oder Behinderung als besonders schwer einzustufen ist und die notwendigen baulichen Maßnahmen die anderen Mieter nur geringfügig beeinträchtigen.

Etwas anderes kann sich bei Bereichen, die von allen Mietern gemeinschaftlich genutzt werden. Würde der Umbau die übrigen Hausbewohner beeinträchtigen, kann der Vermieter ablehnen. Ferner hat der Vermieter auch ein Mitspracherecht, wie der Umbau konkret umgesetzt wird.

Der Vermieter kann von dem Mieter auch eine Rückgängigmachung der Maßnahmen auf Kosten des Mieters verlangen. Es steht dem Vermieter auch frei die Umbauten zu übernehmen und die Wohnung im Anschluss als barrierefrei weiterzuvermieten.

Außerordentliches Kündigungsrecht bei Umzug ins Pflegeheim

Nein Senioren haben kein außerordentliches Kündigungsrecht bei Umzug ins Pflegeheim. Die Kündigungsfrist bei unbefristeten Mietverträgen beträgt in der Regel drei Monate. Bei befristeten Mietverträgen kann der Vermieter auf die volle Vertragslaufzeit bestehen-

Kündigungsschutz für Senioren

Auch hier gilt wieder gleiches Recht für alle. Der Vermieter kann grundsätzlich aus folgenden Gründen kündigen:

• Bei Eigenbedarf am Mietobjekt
• Bei einer Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung
• Bei einer Pflichtverletzung durch den Mieter

Zu beachten ist: Kann der Mieter nachweisen, dass ihm aus gesundheitlichen Gründen ein Umzug nicht zuzumuten ist, kann der Mieter gegen die Kündigung des Vermieters wegen nicht zu rechtfertigender Härte widersprechen. Auch hier ist eine Abwägung der Interessen im Einzelfall vorzunehmen.

Toleranz von Bauarbeiten

Ein hohes alter und ein schlechter Gesundheitszustand werden regelmäßig von der aktuellen Rechtsprechung als Härtegrund anerkannt. Dies wirkt sich nicht nur auf den Widerspruch einer Kündigung aus, sondern auch inwieweit umfangreiche Bauarbeiten zu dulden sind. Arbeiten zur Behebung von Schäden sind jedenfalls uneingeschränkt von jedem Mieter zu dulden. Modernisierungsmaßnahmen können jedoch abgelehnt werden.

Aufnahme von Pflegenden in die Wohnung

Gemäß § 540 BGB dürfen die Mieter ihren Mietgebrauch nur in eigener Person ausüben. Eine Mietüberlassung an Dritte bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Ausnahme stellen Ehegatten/Lebenspartner, die Kinder oder die eigenen Eltern dar. Zur Aufnahme dieser Personen in ihre Wohnung bedarf es keiner Erlaubnis, wohl aber eine Anzeige beim Vermieter.

Weitere Personen stellen eine Untervermietung dar. Diese ist genehmigungspflichtig, sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist bei der Betreuung und/oder Pflege eines Menschen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gegeben.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Soweit Schönheitsreparaturen wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden sind, sind Senioren an diese gebunden. Diese Pflicht obliegt trotz Verweises auf das hohe Alter.

Mieterhöhungsverlangen

Senioren sind auf ihre Rente angewiesen. Fraglich ist, ob der Vermieter trotz niedriger Rente berechtigt ist die Miete zu erhöhen. Auch wenn dies sozial ungerechtfertigt wirkt, ja der Vermieter hat dennoch ein Anspruch auf eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Mieterhöhungsverlangen steht jedoch vor folgenden Voraussetzungen: Die Miete war 12 Monate unverändert und die Kappungsgrenze wurde eingehalten. Kann ein Senior seinen Lebensunterhalt nicht mehr selbst bestreiten, hat er möglicherweise einen Anspruch auf Grundsicherungsleistungen.

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Foto: Haus & Grund Deutschland / Fleckser