Wir haben für Niedersachsen eine Übersicht erstellt. Für einen sorgenfreien Start ins neue Jahr.
Steuerrecht
a) Grundsteuerreform 2025
Ab dem 1. Januar 2025 wird sie scharf geschaltet. Die Gemeinden erlassen auf der Grundlage der in den Vorjahren ergangenen Grundsteuerwertebescheide und Grundsteuermessbescheide nun die Zahlungsbescheide, dies unter Berücksichtigung eines aktualisierten und zumeist erhöhten Hebesatzes. Auch wer die genannten Bescheide über die Berechnungsgrundlagen der neuen Steuer durch Einspruch, insbesondere mit vorgebrachten Argumenten zur Verfassungswidrigkeit der neuen Grundsteuer angefochten hat, muss zahlen. Denn aufschiebende Wirkung haben diese Anfechtungen der Grundlagenbescheide nicht. Ändert sich die Bewertung als Ergebnis einer Überprüfung, würden die Heranziehungsbescheide der Kommune automatisch als Folgebescheide entsprechend erneuert.
In Niedersachsen gilt das „Flächen-Lage-Modell“ zur Ermittlung der neuen Grundsteuer, bzw. zur Umsetzung der Grundsteuerreform 2025. Grundlage für die Bewertung der Grundstücke sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je Quadratmeter Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück.
Näheres zur Anfechtung der jetzt anstehenden kommunalen Zahlungsbescheide ist ab dem 30.01.2025: Grundsteuer: Hebesatz – Anfechtungsmöglichkeit gegen Zahlungsbescheide der Gemeinde | Immobilien I Youtube
b) Jahressteuergesetz 2024
Das JStG 2024 (BGBl. 2024 Nr. 387 vom 05.12.2024) ist in verschiedener Weise für unseren Fokus bedeutsam:
- Regelung zur Einkommensbesteuerung kleiner Photovoltaikanlagen,
- Einführung einer elektronischen Rechnung,
- innerhalb der Grundsteuerreform wird jetzt Gesetz, dass man analog der Vorgaben des Bundesfinanzhofs einen niedrigeren Verkehrswert des Grundstücks entgegen seiner Bewertung durch pauschal angesetzte Bodenrichtwerte und fiktiven Mieten entgegensetzen kann,
- Gleichstellung einer Anteilsveräußerung durch Mitglieder einer Erbengemeinschaft mit der Anschaffung und Veräußerung der zu ihr gehörenden Wirtschaftsgüter (zum Beispiel Immobilien; § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG),
- steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus,
- neuer Pauschbetrag bei der Erbschaftsteuer für Erbfallkosten.
c) Erbschaftssteuer
Eine Pauschale für Erbfallkosten kann jetzt nicht mehr nur in Höhe von 10.300 €, sondern in Höhe von 15.000 € angesetzt werden.
d) Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus
Zwei Gesetzeswerke spielen hier zusammen: Das Wachstumschancengesetz (BGBl. 2024 I Nr. 108 vom 27.03.2024) und das Jahressteuergesetz 2024 (BGBl. 2024 Nr. 387 vom 05.12.2024).
Betroffen sind Wohnungen, für die der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.01.2029 gestellt wird. Einschlägig ist der Zeitpunkt der Einreichung. Gleichgestellt wird, wenn ein neues Gebäude mit Mietwohnungen angeschafft wird. In all diesen Fällen wird eine Sonderabschreibung im Sinne einer steuerlichen Förderung gewährt, letztmalig für das Jahr 2028. Im Einzelnen:
- Das Wachstumschancengesetz 2024 ermöglicht eine neue zeitlich beschränkte degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und neu hergestellt oder angeschafft werden (anfangs im Betrag höher, dann jährlich reduzierend; der Prozentsatz bleibt identisch, die zu Grunde liegende Bemessungsgrundlage wird jährlich um den Betrag der Abschreibung des Vorjahres gekürzt). Diese Abschreibung bildet die Alternative zur linearen Abschreibung.
- Für die Herstellung neuen Mietwohnraums kann in den ersten 4 Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 20 % geltend gemacht werden, also pro Jahr 5 %. Sie wird zusätzlich zur linearen Gebäudeabschreibung von 3 % pro Jahr gewährt. In den ersten 4 Jahren kommt es dann insgesamt zu einer Sonderabschreibung bis zu 32 % der Investitionen. Die Bemessungsgrundlage dieser Sonderabschreibung ist auf 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
- Das Jahressteuergesetz 2024 ergänzt: Nach Ablauf des maßgeblichen Begünstigungszeitraums für die genannte Sonderabschreibung kann die weitere Abschreibung (AfA) ebenfalls nach der degressiven Methode vorgenommen werden, wenn nach dieser Methode auch schon während des Zeitraums der Sonderabschreibung abgeschrieben wurde. Diese Regelung gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2023.
e) Vermietung an nahe Angehörige (Gunstmiete)
Mit Schreiben vom 07.12.2023 hat sich die Oberfinanzdirektion Frankfurt/Main (Az.: S 2253 A – 00115 – 0357 – St 214) zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zusammenhang mit Vermietungseinkünften positioniert. § 21 Abs. 2 S. 2 EStG (Gunstmiete) geht von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere bei der verbilligten Vermietung an nahe Angehörige als Berechnungsgrundlage aus. Beträgt diese Gunstmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt die Wohnungsvermietung als voll entgeltlich. Konsequenz: Der Werbungskostenabzug wird dann vollständig gewährt, andernfalls nicht. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird je nach Begründungsmittel ausgeführt:
- Enthält ein örtlicher Mietspiegel Rahmenwerte für die ortsübliche Miete (Spannenwerte), so sind örtlich bedingte Wertsteigerungen oder Wertminderungen in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Enthält der Mietspiegel keine Spannenwerte, so ist der für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.
- Gegenüber einem Mietspiegel nachrangig wird die Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der genommenen Mieten von Vergleichswohnungen betrachtet.
- Schließlich kann auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden.
f) Steuerliche Behandlung kleinerer Photovoltaikanlagen
Erträge aus Stromverkäufen und Entnahmen von Strom für private Zwecke aus kleinen Photovoltaikanlagen sind seit 2022 von der Einkommensteuer befreit. Konsequent dürfen auch keine Aufwendungen mehr in diesen Fällen geltend gemacht werden. Betroffen sind drei Fälle:
- Anlagen auf oder an Einfamilienhäusern sowie nicht Wohnzwecken dienenden Gebäuden mit einer installierten Gesamtleistung von bis 30 kWp,
- Anlagen auf, an oder in sonstigen Gebäuden (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien) mit einer installierten Leistung von bis zu 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit,
- im Falle mehrerer betriebener Anlagen maximal 100 kW/p je Steuerpflichtigen bzw. Mitunternehmerschaft.
Kleine Photovoltaikanlagen (bisher 15 kW – peak) werden jetzt auch von der Einkommensteuer befreit, wenn sie bis zu 30 kW (peak) leisten und auf, an oder in „sonstigen Gebäuden“ verbaut sind. Begünstigt sind auch Gebäude mit mehreren Gewerbeeinheiten.
Die Angabe bezieht sich auf die zulässige Bruttoleistung nach dem Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Die neue Grenze gilt für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert worden sind.
Mietrecht
a) Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
Neuerungen sind:
- Eine Verkürzung der Aufbewahrungsfristen für umsatzsteuerlich relevante Dokumente von 10 auf 8 Jahre (§ 14b Abs. 1 Satz UStG), bezogen auf gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, die zur Umsatzsteuer optieren,
- die Einführung einer digitalen Belegeinsicht für Mieter in Wahrnehmung ihres Belegeinsichtsrechts zur Überprüfung von erteilten Betriebskostenabrechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB),
- die Möglichkeit des Mieter-Widerspruchs gegen erteilte fristgebundene Kündigungen in Textform, nicht mehr in Schriftform (§ 574b Abs. 1 BGB, also per E-Mail, SMS, WhatsApp, etc.,
- die Umstellung von Schriftform auf Textform für langfristige Gewerberaummietverträge (§ 578 Abs. 1 BGB); damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden; in der Praxis keinesfalls zu empfehlen (näher: Horst, ZMR 2025, Seite 93 ff.).
b) E-Rechnung
Die Elektronische Rechnung (E-Rechnung) wird eingeführt. Sie gilt auch für Vermieter. Kleinunternehmer im steuerlichen Sinne (bislang 22.000 € Umsatz im Vorjahr bzw. 50.000 € Umsatz im laufenden Jahr, ab dem Jahre 2025 steuerpflichtiger Gesamtumsatz von 25.000 € im Vorjahr und von 100.000 € im laufenden Jahr)) müssen noch keine E-Rechnungen ausstellen, aber empfangen und weiterleiten können. Ein E-Mail-Postfach mit PDF-Anhangfunktion reicht dafür. Insgesamt gilt:
- Seit dem 01.01.2025 müssen alle Unternehmer E-Rechnungen empfangen können.
- Bis Ende des Jahres 2026 dürfen zwischen Unternehmern weiterhin auch Papierrechnungen ausgetauscht werden. Elektronische Formate, die nicht dem E-Rechnungsformat entsprechen, dürfen noch genutzt werden, wenn der Rechnungsempfänger mit diesem Vorgehen einverstanden ist.
- Unternehmer dürfen untereinander bis 2027 Papierrechnungen austauschen oder elektronische Formate nutzen, die nicht dem E-Rechnungsformat entsprechen, wenn der Rechnungsaussteller einen Vorjahresumsatz (2026) von maximal 800.000 € hat.
- Ab dem 01.01.2028 sind die neuen Anforderungen der E-Rechnung zwingend von allen Rechnungsausstellern einzuhalten.
- Nochmals: Kleinunternehmer sind zum Ausstellen von E-Rechnungen nicht verpflichtet. Nach Ablauf der genannten Übergangszeiträume müssen Kleinunternehmer E-Rechnungen lediglich empfangen können.
c) Balkonkraftwerke
Durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Eigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen (BGBl. Teil I / 2024, Nr. 306) erhalten Mieter einen Erlaubnisanspruch auf Montage sogenannter Balkonkraftwerke unter den in § 554 Abs. 1 BGB geregelten einschränkenden Voraussetzungen.
Korrespondierend dazu wird ein Gestattungsanspruch einzelner Sondereigentümer in Wohnungseigentumsanlagen gegenüber der Gemeinschaft geschaffen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG).
d) Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungssperrfrist
Der Bund ermächtigt die Bundesländer, Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung zu ermitteln und für diese Gebiete durch Verordnung eine Mietpreisbremse für die Eingangsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses für Mietwohnungen einzuführen. Sie begrenzt die Eingangsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage ist bis zum 31. Dezember 2025 befristet (§ 556d Abs. 2 BGB). Nach einem Kabinettsbeschluss vom 11.12.2024 ist beabsichtigt, die Preisbremse bis zum 31.12.2029 zu verlängern, obgleich schon zuvor das Bundesverfassungsgericht nur unter strenger Einhaltung des genannten zeitlichen Limits bis Ende 2025 Verfassungskonformität attestiert hat (BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18 und 1 BvR 1595/18; bestätigt von BGH, Urteil vom 18.12.2024 – VIII ZR 16/23).
Schon aufgrund der Zeitumstände bis zur Bundestagsneuwahl ist nicht davon auszugehen, dass der Entwurf in dieser Legislaturperiode noch Gesetz wird. Er kann jedoch durch eine neu gebildete Bundesregierung erneut aufgegriffen und weiterverfolgt werden.
In Niedersachsen wurde die bis dahin geltende Mieterschutzverordnung vom 22.12.2020 (Nds. GVBl. 2020, S. 566) durch eine entsprechende neue Verordnung ersetzt (Nds. Mieterschutzverordnung vom 20.12.2024, GVBl. Nr. 122/2024 vom 23.12.2024).
Die Mietpreisbremse wurde mit Wirkung zum 01.01.2025 bis zum 31.12.2025 verlängert und geographisch von 18 auf 59 Kommunen bedeutend ausgedehnt. Wird die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage zu ihrer Einführung durch die Länder verlängert, muss erwartet werden, dass Niedersachsen auch hiervon Gebrauch machen wird.
Daneben enthält die Verordnung eine abgesenkte Kappungsgrenze für festgelegte Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung, die für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gilt. Sie beträgt statt 20 % nur 15 % innerhalb von 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Insoweit gilt die Verordnung bis zum 31.12.2029.
Zu erwähnen ist eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen für Mietverhältnisse, die greift, wenn nach Vertragsschluss in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach dem Bundesmietrecht beträgt sie 3 Jahre (§ 577a Abs. 1 und Abs. 1a BGB, nach der Nds.-Mieterschutzverordnung 5 Jahre. Sie gilt bis zum 31. Dezember 2031.
e) Umwandlungsbeschränkung mit Genehmigungsvorbehalt
Bereits am 23.06.2021 ist § 250 BauGB als Teil des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14.06.2021 in Kraft getreten (BGBl. Teil I/2021, Nr. 33, 1802, 1806 f.). Damit wird die Umwandlung bestehenden Wohnraums in „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a Satz 3 und 4 BauGB in Wohnungseigentum oder vergleichbarer Rechte innerhalb des WEG, bzw. nach §§ 1008 ff. BGB unter Genehmigungsvorbehalt gestellt (§ 250 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 BauGB).
Auf dieser Grundlage kann die Landesregierung ein solches Gebiet mit geltender Umwandlungsbeschränkung einschließlich eines Genehmigungsvorbehaltes durch Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen (§ 201a BauGB). Das geschieht mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025 mit der Nds. Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs vom 20.12.2024, ebenfalls GVBl. Nr. 122/2024 vom 23.12.2024). Wie in der Mieterschutzverordnung ist dieselbe Gebietskulisse mit insgesamt 59 Kommunen erfasst.
f) Aufträge des Koalitionsvertrags der ehemaligen Ampel
Noch „kurz vor Toresschluss“ hat das Bundesjustizministerium den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung von Regelungen des Rechts der Wohnraummiete bekannt gemacht. Der Entwurf greift die Vorhaben des Koalitionsvertrages der ehemaligen „Berliner Ampel“ auf. Beabsichtigt ist die
- Absenkung der niedrigeren Kappungsgrenze in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung für Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem von 15% auf 11% (§ 558 Abs. 3 BGB),
- Verlängerung des Betrachtungszeitraums im Mietspiegel von derzeit 6 Jahren auf 7 Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB),
- Verpflichtung zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel in Gemeinden ab 100.000 Einwohner (§ 558d Abs. 4 BGB),
- Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 4 BGB).
Aufgrund der Nähe zur kommenden Bundestagswahl am 23. Februar 2025 ist nicht davon auszugehen, dass der Gesetzesentwurf ins Parlament gelangt. Er wird der Diskontinuität unterfallen, kann aber von einer neu gebildeten Bundesregierung je nach politischer Couleur erneut eingebracht werden.
Heizkostenverordnung
a) Smart-Meter-Gateway-Pflicht
Der Begriff steht für intelligente Messsysteme, die den Stromverbrauch eines Haushalts präzise erfassen und an einen Messstellenbetreiber weiterleiten können. Einzelne Ablesevorgänge werden dadurch überflüssig. Sie erfolgen zukünftig automatisch. Ab 2025 besteht eine Einbaupflicht für diese Systeme für Haushalte mit einem Stromverbrauch von 6.000 bis 100.000 kW/h pro Jahr.
Wird im Haushalt Strom mit einer Photovoltaikanlage (Leistungsbereich 7 kW bis 100 kW) erzeugt, muss ebenfalls ab 2025 ein Smart-Meter-Gateway verbaut werden. Dasselbe gilt im Falle bestehender Wärmepumpen oder Ladestationen für Elektroautos. Der Messstellenbetreiber setzt diese Pflichten um und baut ein. Der Endkunde (Verbraucher) wird mindestens 3 Monate vor Einbau derartiger Messsysteme informiert.
b) Pflicht zur Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpen
Werden Wärmepumpen seit dem 1. Januar 2024 neu verbaut, muss ihr Verbrauch seitdem individuell erfasst und eine Abrechnung erteilt werden. Für dann bereits verbaute Geräte griff bis zum 30. September 2024 das „Wärmepumpenprivileg“. Seit dem 1. Oktober 2024 ist dies abgeschafft. Folge: Auch dann muss verbrauchsbasiert abgerechnet werden. Man hat aber bis zum 30. September 2025 Zeit, Geräte zur Verbrauchserfassung anzuschaffen und einzubauen (Übergangsfrist). Vermieter werden verpflichtet, den Kostenanteil für die Wärmeversorgung als Bestandteil der Warmmiete auszuweisen.
Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung
Oft falsch aufgefasst: Der hydraulische Abgleich für Heizungssysteme in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten muss nicht erst seit dem 1. Oktober 2024 erfolgen. Denn die Regeln des GEG knüpfen an § 3 EnSimiMaV an, der diese Pflicht schon vorher festlegte. Deshalb greift der hydraulische Abgleich auch nicht nur für neu verbaute Heizungen, sondern in der Gesamtschau mit der genannten Vorläufervorschrift zu § 60c GEG für alle Heizungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten.
Wenn jetzt innerhalb des Bundestagswahlkampfes vereinzelt verlautet, im Falle eines Wahlsieges werde das „Heizungsgesetz“ genannte GEG erleichtert oder sogar abgeschafft, dann ist dies keine fachlich fundierte Aussage. Denn die seit dem 20. Juni 2024 in Kraft getretene EU-Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie ist über das Vehikel einer weiteren GEG-Novelle in deutsches Recht binnen 2 Jahren umzusetzen. Das bedeutet: Unabhängig von der politischen Couleur einer zukünftigen Bundesregierung ist diese Pflicht zu erfüllen. Das „Heizungsgesetz“ wird also nicht sterben, weil es nicht sterben kann. Die EU will es so. Spannend bleibt, mit welchem „Härtegrad“ die nächste Novelle kommt.
Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)
Ab dem 1. Januar 2025 gelten für betriebene Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte. Solche Feuerungsanlagen (Ausnahme Einzelraumfeuerungen), die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen dann nur noch betrieben werden, wenn sie die abgesenkten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonooxid nicht überschreiten. Dabei sind bei der Verbrennung von Holz als Grenzwerte 0,1 g Staub und 1 g Kohlenstoffmonooxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten.
Bei Pelletsheizungen liegt der Grenzwert für Staub bei 0,06 g und für Kohlenstoffmonooxid bei 0,8 g/Kubikmeter Abgasluft (§ 25 Abs. 1 1. BImSchV).
Kaminöfen und Holzöfen dürfen nicht mehr als 0,15 g Staub sowie 4 g Kohlenstoffmonooxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (§ 26 Abs. 2 1. BImSchV).
Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 eingebaut und zum Betrieb zugelassen wurden, müssen ausgetauscht werden, wenn sie nicht den verschärften Anforderungen der Verordnung entsprechen.
Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
Dieses Gesetz legt den CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe fest. Er steigt von 45 € pro Tonne CO₂ im Jahr 2024 auf 55 € pro Tonne im Jahre 2025. Das Heizen mit Erdgas oder Heizöl wird damit teurer. Dieser Effekt wird sich weiter beschleunigen: 2026 wird es zu einem CO₂-Preis von 65 € pro Tonne kommen. 2027 gehen die Emissionszertifikate in den freien Handel. Mit einer drastischen Verteuerung des CO₂-Preises wird dann gerechnet.
Nach dem CO₂-KostAufG sind diese Preisanteile je nach energetischer Qualität des gemieteten Gebäudes weiterhin zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. In der Heizkostenabrechnung selbst sind die entsprechenden Berechnungen vorzunehmen und als Belastung für den Einzelmieter auszuweisen. Geschieht das nicht oder nicht entsprechend der Vorgaben des CO₂-KostAufG, steht ein dreiprozentiges Kürzungsrecht – bezogen auf die gesamten Heizungskosten – im Raum (§ 7 Abs. 4 CO₂-KostAufG).
Baurecht
a) Solardachpflicht
Grundlage der Pflicht ist § 32a NBauO in der Fassung des Gesetzes zur Verbesserung des Klimaschutzes vom 12.12.2023, Nds. GVBl. Nr. 25/2023, S. 289, 293), in Kraft getreten am 20.12.2023. Ab dem 1. Januar 2025 gilt die Pflicht gemäß Abs. 1 und 2 der Vorschrift
- für Neubauten mit einer Dachfläche von mindestens 50 m², von denen mindestens 50 % der Dachfläche mit einer Solarenergieanlage zur Stromerzeugung auszustatten sind,
- bei Änderung eines bestehenden Gebäudes durch Aufstockung, Anbau oder im Falle der Erneuerung der Dachhaut bis zur wasserführenden Schicht mit einer neu errichteten oder erneuerten Dachfläche von. Mindestens 50 m², von denen mindestens 50 % der Dachfläche mit einer Solarenergieanlage zur Stromerzeugung auszustatten sind.
Die Pflicht entfällt gemäß § 32a Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 – 3, S. 2 NBauO, sofern ihre Erfüllung im Einzelfall
- anderen öffentlich-rechtlichen Pflichten widerspricht (zum Beispiel bei Gestaltungssatzungen oder im Rahmen des Denkmalschutzes),
- technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, oder wenn
- die Baumaßnahmen (am Dach) aufgrund besonderer äußerer Umstände, insbesondere zur Behebung unvorhergesehener Schäden durch Unwetterereignisse, zwingend erforderlich sind.
Die Pflicht kann sowohl durch Photovoltaikanlagen als auch durch Solarthermie erfüllt werden (§ 32a Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 NBauO).
b) Gefahrstoffverordnung und Asbest
Die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) in ihrer novellierten Fassung vom 2. Dezember 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 384) verpflichtet jeden, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Arbeitsbeginn alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung zu stellen. Die Pflicht besteht gegenüber den ausführenden Bauunternehmen.
Geht es um Asbest, so genügt es, vor Beginn der Bauarbeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes mitzuteilen. Baujahre zwischen 1993 und 1996 fungieren dabei als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung. Denn die Verwendung asbesthaltiger Baustoffe ist seit dem 31. Oktober 1993 verboten. Das beauftragte Bauunternehmen kann deshalb aus dem Baujahr eine Einschätzung des Belastungsrisikos vornehmen, entsprechende Schutzmaßnahmen ergreifen oder weitergehende Erkundungen unternehmen.
Wohngeld
Die einzelnen Sätze werden zum 1. Januar 2025 um ca. 15 % erhöht und jetzt regelmäßig dynamisiert (§ 43 Abs. 1 WoGG). Mit den Anpassungen sollen Inflations- und Mietenentwicklungen der Jahre 2021 bis 2023 Rechnung getragen werden.
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