E-Mobilität im Mietverhältnis

Elektromobilität gilt als Schlüssel der Energiewende.

Verbrenner sollen von den Straßen verschwinden. Holt man sich ein E-Fahrzeug, braucht man ggfs. eine Ladesäule.  Ein zusätzlicher Kostenfaktor. Dabei bewegt man sich bei Wallboxen von bekannten Automobilherstellern in einem Bereich von zwischen 500 € und 1.000 €. Hinzukommen etwaige weitere Kosten wie bspw. die Installation, die noch einmal Kosten zwischen 400 € und 2.300 € veranschlagen kann. Damit stellt sich für Vermieter die Frage, ob der Mieter ein Anspruch auf die Installation einer Ladesäule hat und wer die Kosten zu tragen hat. Wir klären auf.

Anspruch des Mieters auf Installation einer eigenen Ladeeinrichtung

Zwar ist der Mieter zu Änderungen an der Bausubstanz in der Regel nicht berechtigt, jedoch hat der Gesetzgeber mit Wirkung seit dem 01.12.2020 eine Ausnahmevorschrift geschaffen.

Damit steht dem Mieter gegen seinen Vermieter ein Erlaubnis- und Duldungsanspruch, um bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, auf eigene Kosten verlangen zu können.

Erlaubnispflichtig

Zu beachten ist, dass der Mieter vor Beginn der Arbeiten sich die Erlaubnis des Vermieters einzuholen hat. Ohne eine solche Erlaubnis durch den Vermieter verletzt der Mieter seine Vertragspflichten. Auch den Vermieter können hierbei verschiedene Mitwirkungspflichten treffen, soweit etwa Auskünfte über den Verlauf von Stromleitungen erforderlich sind.

Wichtig: Die in Frage stehende Fläche (Stellplatz usw.) muss vom Mietvertrag umfasst sein, da sonst kein Anspruch besteht.

Verweigerungsrecht des Vermieters

Hierbei sind die Interessen im Einzelfall gegeneinander abzuwägen. Die Maßnahmen müssen aus Sicht des Vermieters bauordnungsrechtlich zulässig sein und fachgerecht ausgeführt werden. Ferner in die Abwägung werden Aufwand der Arbeiten, die Verteilung der Arbeiten über die Fläche des Grundstücks sowie mögliche Minderungsansprüche anderer Mieter und vor allem die verbleibende Restkapazität des Hausnetzes in die Abwägung mit einbezogen.

Auf der Mieterseite stehen grundsätzlich Umwelt- und Klimaschutz.

Problem: Wallboxen für Mieter einer Eigentumswohnung

Während Mieterin oder den Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, die von einer Eigentümergemeinschaft oder einer von dieser beauftragten Hausverwaltung verwaltet wird, das Mietrecht, das u. a. im BGB geregelt ist, gilt, hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Anlage, die von einer Eigentümergemeinschaft bzw. von einer von dieser beauftragen Hausverwaltung verwaltet wird, für das Bauvorhaben das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu beachten. Problematisch hierbei ist, dass der Wohnungseigentümer seinerseits bei der Eigentümerversammlung um Genehmigung hinsichtlich des Einbaus der E-Ladestation anfragen muss, § 20 Abs.2 S. 1 Nr. 2 WEG. Da in der Regel eine ordentliche Eigentümerversammlung nur einmal im Jahr stattfindet, verzögert sich der Genehmigungsprozess erheblich. 

Nicht nur dass diese Prozesse für den Mieter intransparent sind, stellt sich des Weiteren die Frage inwieweit der Eigentümer gegen die unberechtigte Ablehnung des Einbaus oder einer Verschiebung der Entscheidung durch die Eigentümerversammlung vorgehen kann bzw. muss. Dies ist nicht eindeutig geklärt und damit vom Einzelfall abhängig. 

Miteigentümer informieren – bringen Sie wichtige Argumente um die Idee der eigenen Wallbox zu untermauern. Vielleicht kann auch eine gemeinschaftliche Wallbox ins Gespräch gebracht werden. Dies hat auch den Vorteile, dass der Wert der Immobilie gesteigert wird.

Antrag bei der Eigentümerversammlung stellen (Fristen des § 24 WEG beachten) – damit wird gewährleistet, dass die Teilnahme jedes Wohnungseigentümers sichergestellt ist. Eine Ausnahme für die Frist besteht nur in dringenden Fällen.

Zustimmung der Eigentümerversammlung

Gerichtliches Vorgehen, wenn die Zustimmung verweigert wird:

Verhältnis Wohnungseigentümer/Vermieter – Mieter

Der Mieter kann Klage auf Zustimmung erheben. Wird ohne Erlaubnis eigenmächtig eine Ladestation eingebaut, kann der Vermieter den Mieter abmahnen oder sogar eine Kündigung aussprechen.

Zusätzliche Mietsicherheit

Eine Verpflichtung des Mieters zur Hinterlegung einer solchen Pflicht besteht allerdings nicht. Die Anlegung einer zusätzlichen Mietsicherheit soll ihm ermöglichen, die Zumutbarkeitsschwelle für ein Versagen der Erlaubnis durch den Mieter abzusenken.

Pflicht des Vermieters selbst eine Lademöglichkeit zu schaffen?

Nein. Als Vermieter wird nur der ursprünglich vertraglich vereinbarte Zustand geschuldet. Wird vom Vermieter nachträglich eine Lademöglichkeit installiert, stellt dies eine Modernisierung dar, d. h. die Kosten können als Modernisierung gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB oder im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Kann die Entfernung der Lademöglichkeit durch den Vermieter verlangt werden?

Grundsätzlich ist der Mieter bei Auszug gemäß § 546 Absatz 1 BGB verpflichtet die Ladestation zurück zubauen. Nach der aktuellen Rechtsprechung wird ein Rückbauverlangen häufig als treuwidrig gewertet, da als Wertverbesserung eine wertsteigernde Ladeinfrastruktur errichtet wurde. Mithin bleibt der Mieter Eigentümer der Ladestation, so dass er bei Vertragsende wegen § 539 Absatz 2 BGB berechtigt ist die Ladeeinrichtung zu entfernen. Der Vermieter kann dies gemäß § 552 Absatz 1 BGB nur durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden.

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Bilder: Canva