In seinem Urteil vom 25. Oktober 2023 (VIII ZR 147/22) hat der BGH sich mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen das bewusste Vorbringen unwahrer Tatsachenbehauptungen in einem mietrechtlichen Rechtsstreit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann.
In dem konkreten Fall kündigte ein Vermieter seinen Mietern ordentlich wegen eine vermeintlich vertragswidrigen Hundehaltung. Während des sich anschließenden Räumungsprozesse trugen die Mieter vor, dass der Vermieter sie aus dem Haus mobben wolle, um dieses anschließend zu verkaufen. Der potenzielle Käufer habe dem Vermieter aber in einem Gespräch mitgeteilt, dass er das Haus nur unbewohnt erwerben wolle. Von dem Hausverwalter werden sie zudem als „Ausländer“ und „Assis“ beleidigt. Der Vermieter bestritt dies als unwahr und ehrverletzend und sprach hierauf gestützt eine (weitere) außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung aus.
Der BGH lehnte die Räumung ab, da seiner Ansicht nach keine wirksame Kündigung vorlag. Zwar kann nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zu einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter berechtigen. Ein bewusst unrichtiges Vorbringen innerhalb eines Mietrechtstreites kann eine solche Pflichtverletzung darstellen. Bei der hierfür erforderlichen Abwägung muss aber auch ein vorangegangenes etwaig vertragswidriges Verhalten des Vermieters berücksichtigt werden. Dieses kann beispielsweise in einer unberechtigten Kündigung liegen.
Im konkreten Fall war die Behauptung, dass der Käufer dem Vermieter in einem Gespräch mitgeteilt hatte, dass er das Haus nur leer erwerben werde, zwar eine vorsätzlich falsche Aussage der Mieter. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit dieser Pflichtverletzung muss jedoch berücksichtig werden, dass bei den Mietern aufgrund der Verkaufsabsicht des Vermieters und der Beleidigungen durch den Hausverwalter durchaus der Eindruck entstehen konnte, dass sie aus dem Haus „gemobbt“ werden sollten. Zudem stellt die Beleidigung durch den Verwalter für sich eine Pflichtverletzung dar. Schließlich müsse auch berücksichtigt werden, dass die Behauptung der Klägerin dazu dienen sollte, eine vermutlich unberechtigte, da auf eine wohl unwirksame Hundehaltungsklausel gestützte Kündigung abzuwehren, die ebenfalls eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen würde. Da auch nicht geklärt war, ob die erste Kündigung wirksam war, verwiesen die BGH-Richter zur weiteren Aufklärung und Abwägung des Sachverhaltes das Verfahren zurück an das Berufungsgericht.
Zur Entscheidung: Urteil des VIII. Zivilsenats vom 25.10.2023 – VIII ZR 147/22 – (bundesgerichtshof.de)
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