Zweitschlüssel

Darf ich als Vermieter einen Schlüssel zu der Wohnung meines Mieters behalten?

Alle Vermieter kennen das Problem: Der Mieter verliert den Schlüssel oder es gibt einen Notfall, während der Mieter im Urlaub ist, und Sie müssen in die Wohnung. Doch dürfen Sie einen Zweischlüssel haben?

Die Rechtslage ist eindeutig: Nein.

Der Vermieter muss dem Mieter ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns alle Schlüssel aushändigen. Das eigenmächtige Betreten der Wohnung/Hauses ohne Zustimmung des Mieters stellt einen Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB dar.

Hausfriedensbruch steht gemäß § 123 StGB unter Strafe. Die Strafhöhe bemisst sich an den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Wer widerrechtlich in die Wohnung eindringt, begeht Hausfriedensbruch. Ein widerrechtliches Eindringen zeigt sich dadurch, dass eine Person ohne Zustimmung bzw. gegen den erkennbaren Willen des Hausrechtsinhabers, die Wohnung betritt. Innerhalb ihrer Wohnung haben Mieter das alleinige Hausrecht. Wer ohne Befugnis in der Wohnung bleibt, obwohl ihn der Mieter aufgefordert hat, sich zu entfernen, begeht ebenfalls Hausfriedensbruch. Hält sich der Vermieter unbefugt in der Wohnung des Mieters auf, hat der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Es ist mithin keinesfalls erlaubt, dass Vermieter Schlüssel einbehalten oder sich heimlich einen Notfallschlüssel herstellen lassen. Der Mieter könnte sich durch die Vorstellung, dass der Vermieter plötzlich unangemeldet in der Wohnung stehen könnte, massiv beeinträchtigt fühlen. Deshalb ist es Ihnen auch erlaubt, für die Dauer des Mietverhältnisses das Schloss der Wohnung zu tauschen.

Gibt es Ausnahmefälle, in denen ich die Wohnung dennoch betreten darf?

Ausnahmen gibt es z.B. für besonders akute Notfälle, etwa wenn ein Schaden an der Gasleitung besteht.

Tipp: Versuchen Sie dennoch vorher den Mieter zu kontaktieren. Liegt nämlich kein Notfall vor, könnten Sie rechtliche Probleme bekommen. 

Wie sieht es mit einem Besichtigungsrecht aus?

Grundsätzlich gilt: Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht, BGH-Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13. Ein solches generelles Besichtigungsrecht kann auch nicht wirksam vertraglich vereinbart werden, da eine solche Vereinbarung gegen Art. 13 I GG – Unverletzlichkeit der Wohnung – verstößt. Ein Besichtigungsrecht könnte der Vermieter zumindest dann haben, wenn er einen sachlichen Grund und ein berechtigtes Interesse an einer Wohnbesichtigung hat. Mithin ist das Besichtigungsrecht jedoch an sehr enge Grenzen geknüpft.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, wenn

• Der Mieter ausziehen will und Besichtigungen anstehen
• Während der Durchführung von Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen
• Zählerablesung
• Zum Beheben von Schäden und sie nach der Ursache forschen

Zu beachten ist, dass die Termine vorher schriftlich beim Mieter anzukündigen sind, damit eine Terminabstimmung mit dem Mieter möglich ist.

Hinweis: Als Vermieter sollten Sie im Rahmen eines Besichtigungstermins zur Neuvermietung nicht ungefragt von der Wohnung Fotos für das Exposé zu machen. Ohne Zustimmung des Mieters liegt unter Umständen ein Bruch der Privatsphäre des Mieters vor. Allein das Fotografieren von Schäden und Mängeln ist ohne Zustimmung des Mieters zulässig.

Kann ich vertraglich mit meinem Mieter vereinbaren, dass ein Schlüssel in meinem Besitz verbleibt?

Jaein. Vereinbaren Sie den Einbehalt des Schlüssels formularmäßig in jedem Mietvertrag, handelt es sich um eine unzulässige Klausel. In dem Fall gilt das Gesetz. Eine individuelle Absprache, in der sich der Mieter ausdrücklich dazu bereit erklärt, einen Zweitschlüssel beim Vermieter zu hinterlegen, ist hingegen möglich.

Wer haftet für den Verlust eines Schlüssels?

Hierbei ist zu unterscheiden: Verliert der Mieter den Schlüssel einfach, so muss er die daraus entstandenen Kosten übernehmen. Bricht der Schlüssel ab oder wurde er gestohlen gehen die Kosten zu Lasten des Vermieters.

Darf sich mein Mieter zusätzliche Schlüssel anfertigen?

Ja. Diese müssen am Ende des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Übergabe angeboten werden. Als Vermieter steht Ihnen dennoch das Recht zu, die Annahme zu verweigern. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, den Schlüssel vor Zeugen unbrauchbar zu machen.

Unser Tipp: Im Mietrecht hängt vieles vom Einzelfall ab. Sie sollte immer zunächst versuchen eine außergerichtliche und friedliche Einigung mit dem Mieter zu finden. Sollten Sie dennoch ein Problem haben, dass Sie nicht allein lösen können, lassen Sie sich anwaltlich beraten.

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Bild: Canva