Darf ich als Vermieter einen Schlüssel zu der Wohnung meines Mieters behalten?

Alle Vermieter kennen das Problem: Der Mieter verliert den Schlüssel oder es gibt einen Notfall, während der Mieter im Urlaub ist, und Sie müssen in die Wohnung. Doch dürfen Sie einen Zweischlüssel haben?

Die Rechtslage ist eindeutig: Nein.

Der Vermieter muss dem Mieter ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns alle Schlüssel aushändigen. Das eigenmächtige Betreten der Wohnung/Hauses ohne Zustimmung des Mieters stellt einen Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB dar.

Hausfriedensbruch steht gemäß § 123 StGB unter Strafe. Die Strafhöhe bemisst sich an den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Wer widerrechtlich in die Wohnung eindringt, begeht Hausfriedensbruch. Ein widerrechtliches Eindringen zeigt sich dadurch, dass eine Person ohne Zustimmung bzw. gegen den erkennbaren Willen des Hausrechtsinhabers, die Wohnung betritt. Innerhalb ihrer Wohnung haben Mieter das alleinige Hausrecht. Wer ohne Befugnis in der Wohnung bleibt, obwohl ihn der Mieter aufgefordert hat, sich zu entfernen, begeht ebenfalls Hausfriedensbruch. Hält sich der Vermieter unbefugt in der Wohnung des Mieters auf, hat der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Es ist mithin keinesfalls erlaubt, dass Vermieter Schlüssel einbehalten oder sich heimlich einen Notfallschlüssel herstellen lassen. Der Mieter könnte sich durch die Vorstellung, dass der Vermieter plötzlich unangemeldet in der Wohnung stehen könnte, massiv beeinträchtigt fühlen. Deshalb ist es Ihnen auch erlaubt, für die Dauer des Mietverhältnisses das Schloss der Wohnung zu tauschen.

Gibt es Ausnahmefälle, in denen ich die Wohnung dennoch betreten darf?

Ausnahmen gibt es z.B. für besonders akute Notfälle, etwa wenn ein Schaden an der Gasleitung besteht.

Tipp: Versuchen Sie dennoch vorher den Mieter zu kontaktieren. Liegt nämlich kein Notfall vor, könnten Sie rechtliche Probleme bekommen. 

Wie sieht es mit einem Besichtigungsrecht aus?

Grundsätzlich gilt: Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht, BGH-Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13. Ein solches generelles Besichtigungsrecht kann auch nicht wirksam vertraglich vereinbart werden, da eine solche Vereinbarung gegen Art. 13 I GG – Unverletzlichkeit der Wohnung – verstößt. Ein Besichtigungsrecht könnte der Vermieter zumindest dann haben, wenn er einen sachlichen Grund und ein berechtigtes Interesse an einer Wohnbesichtigung hat. Mithin ist das Besichtigungsrecht jedoch an sehr enge Grenzen geknüpft.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, wenn

• Der Mieter ausziehen will und Besichtigungen anstehen
• Während der Durchführung von Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen
• Zählerablesung
• Zum Beheben von Schäden und sie nach der Ursache forschen

Zu beachten ist, dass die Termine vorher schriftlich beim Mieter anzukündigen sind, damit eine Terminabstimmung mit dem Mieter möglich ist.

Hinweis: Als Vermieter sollten Sie im Rahmen eines Besichtigungstermins zur Neuvermietung nicht ungefragt von der Wohnung Fotos für das Exposé zu machen. Ohne Zustimmung des Mieters liegt unter Umständen ein Bruch der Privatsphäre des Mieters vor. Allein das Fotografieren von Schäden und Mängeln ist ohne Zustimmung des Mieters zulässig.

Kann ich vertraglich mit meinem Mieter vereinbaren, dass ein Schlüssel in meinem Besitz verbleibt?

Jaein. Vereinbaren Sie den Einbehalt des Schlüssels formularmäßig in jedem Mietvertrag, handelt es sich um eine unzulässige Klausel. In dem Fall gilt das Gesetz. Eine individuelle Absprache, in der sich der Mieter ausdrücklich dazu bereit erklärt, einen Zweitschlüssel beim Vermieter zu hinterlegen, ist hingegen möglich.

Wer haftet für den Verlust eines Schlüssels?

Hierbei ist zu unterscheiden: Verliert der Mieter den Schlüssel einfach, so muss er die daraus entstandenen Kosten übernehmen. Bricht der Schlüssel ab oder wurde er gestohlen gehen die Kosten zu Lasten des Vermieters.

Darf sich mein Mieter zusätzliche Schlüssel anfertigen?

Ja. Diese müssen am Ende des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Übergabe angeboten werden. Als Vermieter steht Ihnen dennoch das Recht zu, die Annahme zu verweigern. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, den Schlüssel vor Zeugen unbrauchbar zu machen.

Unser Tipp: Im Mietrecht hängt vieles vom Einzelfall ab. Sie sollte immer zunächst versuchen eine außergerichtliche und friedliche Einigung mit dem Mieter zu finden. Sollten Sie dennoch ein Problem haben, dass Sie nicht allein lösen können, lassen Sie sich anwaltlich beraten.

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Im Jahre 2023 ist der Immobilienmarkt von diversen Veränderungen und Herausforderungen geprägt, die sowohl Chancen als auch Risiken für Immobilienkäufer und -verkäufer mit sich bringen. Deshalb ist es wichtiger denn je, gut informiert und vorbereitet zu sein, um die richtige Entscheidung für den eigenen Wohnraum zu treffen. Dabei stellt ein Immobilienkauf und -verkauf zumeist den größten finanziellen Aspekt dar, der erheblichen Einfluss auf unser Leben und unsere finanzielle Sicherheit hat. Um sich das Leben zu erleichtern, wenden sich die Betroffenen häufig an einen Makler. Doch bei der Wahl eines Maklers steht man direkt vor der ersten großen Hürde, denn das Angebot auf dem Markt ist groß und unübersichtlich.

Wie finde ich den passenden Makler? Woran erkenne ich einen guten Makler? Was macht ein Makler? Wer trägt die Kosten für den Makler? Was kann ich tun, wenn der Makler untätig bleibt? Das sind häufige Fragen, denen sich potenzielle Käufer und Verkäufer stellen.

Ein weiteres Problem stellt auch die Immobilienbewertung dar. Wie finde ich kompetent heraus, was meine Immobilie wert ist? Wann ist die beste Zeit um eine Immobilie zu verkaufen? Wirken sich die kommenden Gesetzesänderungen auf den Wert meiner Immobilie aus? Was kann ich tun, um den Wert meiner Immobilie zu steigern?

Unsere zwei Experten Michael Kellner (Kellner Immobilien GmbH) und Dirk Rosskopf (Volksbank BraWo Immobilien) stellen sich am Donnerstag, den 23.11.2023, in einer Talkrunde Ihren Fragen und gewähren Einblick in die Arbeitsweise dieser Branche.

Wir laden alle interessierten Eigentümer:innen und Vermieter:innen am 23.11.2023 um 17:00 Uhr ein (Einlass ab 16:30 Uhr). Die Veranstaltung wird ca. 90 Minuten dauern. Veranstaltungsort ist die Volksbank BraWo-Hauptfiliale am Mühlengraben 1 in 38440 Wolfsburg (Eingang C). Die Teilnahme ist kostenlos und es stehen auf dem Gelände kostenfreie Parkplätze zur Verfügung. Eine verbindliche Anmeldung ist erforderlich unter 05361-12946 oder per Mail: info@hug-wob.de.

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Ausfälligkeiten in sozialen Netzwerken können zu fristloser Kündigung des Pachtvertrages führen.

Unangebrachte Weihnachts- und Neujahrswünsche und Kothaufen-Emojis

Ein Mann aus dem Landkreis Bad Dürkheim hatte von einem Verein eine Gaststätte gepachtet. Im Laufe der Zeit kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Pächter und den Vereinsmitgliedern. Der Streit eskalierte in den sozialen Medien. In einer Nachricht wünschte er einem der Vereinsvorsitzenden ein „Scheiß“-Weihnachten und Neujahr und „viel Krankheit“. Um seinen Unmut zu untermauern, nutze der zudem Kothaufen-Emojis. All dies, weil die Vereinsmitglieder das Tor zum Vereinsgelände nicht richtig schließen würden. Der Verpächter kündigte ihm fristlos. Dies wollte der Pächter nicht akzeptieren, so dass der Verein vor dem Landgericht auf Räumung klagte.

Das Landgericht Frankenthal hat der Räumungsklage mit Urteil vom 26.09.2023 – Az. 6 O 75/23 – stattgegeben.

Grundsätzlich endet ein Pachtvertrag bei einer vereinbarten Laufzeit mit Ablauf der Vertragszeit. Gemäß § 594e BGB i.V.m. §§ 543, 569 BGB ist eine außerordentliche Kündigung nur aus wichtigem Grund zulässig. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine Aufzählung findet sich insbesondere in § 543 Abs. 2 BGB und § 569 BGB. Sie ist insbesondere dann zulässig, wenn:

• Es einer Partei nicht mehr zuzumuten ist, aufgrund des Verhaltens der anderen Partei das Vertragsverhältnis mit dieser fortzusetzen.
• Der Pachtzins nicht bezahlt wird, insbesondere wenn sich der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug befindet.

Soziale Netzwerke sind kein rechtsfreier Raum. Wer sich dort gegenüber seinem Verpächter abfällig äußert, dem kann der Pachtvertrag fristlos gekündigt werden.

Nach Beleidigung und Beschimpfungen könne dem Verein die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht länger zugemutet werden. Weder die längere Streitigkeit mit dem Vorstand des Vereins noch die Auseinandersetzungen über die Pflicht, das Tor zum Vereinsgelände zu verschließen, rechtfertigen das Versenden von Beschimpfungen und Kothaufen-Emojis.

Zu beachten ist, dass in der Regel bei einer verhaltsbedingten fristlosen Kündigung der Verpächter vorher verpflichtet ist eine Abmahnung auszusprechen. Vorliegend besteht jedoch insbesondere ein überragendes Interesse des Vereins, dass seine Vorstandsmitglieder und Trainer nicht weiter beleidigt und beschimpft werden, so dass nach Ansicht des Landgerichts auch keine Abmahnung erforderlich war.

Beachten Sie: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, es kann Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken eingelegt werden. 

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