Mit der WEG-Reform von 2020 haben sich unter anderem auch die Mehrheiten geändert, mit denen ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung bei Erhaltensmaßnahmen gefasst werden kann. Dies hat und wird auch zukünftig GdWE beschäftigen. Denn gerade in den Fällen, bei denen eine Minderheit bisher verhindert hat, dass sie mit den Erhaltungskosten für Teile des Gemeinschaftseigentums, das nur von ihnen genutzt werden kann, belastet werden, ist diese Blockademöglichkeit mit der WEG-Reform entfallen.

Gemäß § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG werden bei Gemeinschaftseigentum die für Instandsetzungen anfallenden Kosten grundsätzlich auf die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Seit 2020 besteht mit der Regelung in § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer davon abweichende Kostenverteilungen beschließen dürfen. Nicht geklärt war jedoch bislang, ob einzelne Miteigentümer auch für Kosten, die Gemeinschaftseigentum betreffen, allein herangezogen werden dürfen.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG)

§ 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Gegenstand der Verfahren vor dem BGH waren zwei Fälle aus Hessen und Niedersachsen. Mit den zwei Urteilen vom 22. März 2024 hat das BGH damit zwei Streitfragen geklärt.

1. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann auch rückwirkend für bereits eingetretene Schäden gelten. Denn Eigentümer dürfen sich nicht darauf verlassen, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen sich nicht für sie nachteilig ändern (V ZR 81/23)

2. Bei dem ersten Beschluss über eine abweichende Kostentragung für eine konkrete Maßnahme müssen nicht auch gleich schon Regelungen für vergleichbare zukünftige Maßnahmen getroffen werden. Eine vergleichbar gerechte Kostenverteilung für vergleichbare Maßnahmen könne laut der BGH-Richter auch später durch eine entsprechende Beschlussfassung erreicht werden. Denn im Einzelfalle könne sich auch erst dann zeigen, welche Kostenverteilung vergleichbar gerecht sei. (V ZR 87/23)

Damit entschied der BGH, dass die Eigentümerversammlung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gemäß § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG eine Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen kann, Urt. V. 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 u. V ZR 87/23.

Fall 1: Die Doppelparker (V ZR 81/23)

Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker befanden, bei denen durch Absenken und Heben einer Rampe zwei Fahrzeuge übereinander auf einem Tiefgaragenstellplatz stehen können. Aufgrund eines Defektes der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, so dass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war früher nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppeltqualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits zuvor eingetretene Schäden gelten dürfe.

Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppeltqualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Ein Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.

Fall 2: Dachfenster (V ZR 87/23)

In einer GdWE waren die Dachfenster in einer Dachgeschosswohnung defekt. Die Eigentümer beschlossen, dass der Schaden behoben werden und die Kosten – abweichend von der bisherigen Regelung – der betroffenen Wohnungseigentümer tragen sollte. Dieser wehrte sich gegen den Beschluss, indem er unter anderem anmahnte, dass mit diesem Beschluss die „Maßstabskontinuität“ nicht gewahrt sei, weil nicht schon bei der Entscheidung über seine Fenster auch eine entsprechenden Kostentragung für die Dachfenster in den anderen Wohnungen beschlossen wurde. Die BGH-Richter hielten dies jedoch nicht für erforderlich, da der Wortlaut des Gesetzes eine entsprechende Pflicht nicht hergeben. Zudem könne es sein, dass sich bei einer späteren, ähnlich gelagerten Konstellation auch unter Berücksichtigung der bis zu diesem Zeitpunkt getroffenen Kostenbeschlüsse eine andere Kostenverteilung als gerecht erweise.

Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs: 

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=136955&linked=pm&Blank=1

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Bild: Canva

Wohnungsmiete: Minderungsrecht des Mieters bei leicht fahrlässiger Verursachung eines Brandschadens mit Deckung der Versicherung des Vermieters

Der Sachverhalt:

Ein Mieter macht sich unter Einfluss von Alkohol Pommes als Mitternachtssnack. Das Problem: den Topf mit dem heißen Fett stellt er dabei zurück auf die noch angeschaltete Herdplatte. Die Folge: Ein Wohnungsbrand, der die Wohnung unbewohnbar macht. Der junge Mieter machte eine Minderung seiner Miete auf Null geltend. Die Vermieterin wehrte sich dagegen, denn der Mieter habe den Brand selbst ausgelöst. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht.

Im Berufungsverfahren bestätigt das Landgericht Würzburg im Hinweisbeschluss vom 27.03.2023 – 44 S 119/23 – einen Anspruch des Mieters auf volle Mietminderung.

Grundsätze des Rechts auf Mietminderung

Damit man eine Mietminderung in Erwägung ziehen kann, muss im Mietobjekt, z.B. der Mietwohnung ein Mietmangel vorhanden sein, der bei Vertragsbeginn noch nicht vorlag. Ein Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn die Soll-Beschaffenheit von der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit negativ abweicht. Vereinfacht: Eintritt einer Verschlechterung.

Ferner darf diese Verschlechterung nicht allein durch den Mieter selbst herbeigeführt worden sein. Darüber hinaus muss sich der Mangel auf die Tauglichkeit des Mietobjekts auswirken, d. h. der Mangel muss den Wohnwert mindern. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter Bagatellschäden dazu nutzt, um die Miete zu mindern. Ein Heizungsausfall im Sommer wirkt sich beispielsweise im Vergleich zu den Wintermonaten nicht auf die Tauglichkeit des Mietobjekts aus.

Schließlich ist der Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Eine fehlende Mangelanzeige kann zum Ausschluss der eigenen Rechte führen. Einer Mietminderung ohne Mietanzeige oder Vorankündigung kann der Vermieter widersprechen.

Außerdem lässt sich eine Mietminderung durch den Vermieter zurückweisen, wenn der Mieter für den Schaden selbst verantwortlich ist, ihm der Schaden bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war oder der Schaden nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Hierzu hat das Landgericht ausgeführt:

Der Mieter könne sich grundsätzlich nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten sei. Anders jedoch, wenn ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last fällt, bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt (vgl. BGHZ 203,256 = NJW 2015, 699).

Damit kommt es auf den Fahrlässigkeitsmaßstab an.

Der Fahrlässigkeitsvorwurf

In diesem Fall wurde im Rahmen der strafrechtlichen Ermittlung ermittelt, inwiefern dem jungen Mann fahrlässiges Handeln anzulasten ist. Unterschieden wird nach objektiven und subjektiven Kriterien. Auf der ersten Stufe wird ermittelt, ob das fragliche Verhalten den Anforderungen entsprochen hätte, die ein besonnener und gewissenhafter Mensch in der Situation des Handelnden erfüllt hätte, mit Rücksicht auf etwaiges Sonderwissen (sog. Objektivierter Maßstab). Auf der weiteren Stufe wird dann gefragt, ob die betroffene Person seinen Fähigkeiten und Kenntnissen in der Lage war, die Verhaltenserwartungen zu erfüllen (sog. Subjektivierter Maßstab).

Das Amtsgericht hat dem Mieter keine grobe, sondern nur eine einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen. Diese Ansicht teilt auch das Landgericht: „Dass der Kläger sich seinen Sorgfalts- und Überwachungspflichten beim Erhitzen von Fett in einem Topf auf dem Herd grundsätzlich bewusst und diesen nachgekommen ist (vgl. OLG Frankfurt, r + s 2005, 421), insbesondere den Topf hinreichend überwacht hat, zeigt sich daran, dass es in diesem Zusammenhang zu keinem Brandgeschehen gekommen ist.“ Damit hat der junge Mann trotz eines Blutalkoholwerts von 1,2 Promille die Abläufe für das Frittieren noch im Griff. Doch danach gings Berg ab, denn den Topf mit dem heißen Fett stellte er nicht nur auf die zuvor benutzte Herdplatte, sondern ließ diese auch noch an. Beim Verlassen der Küche ging er fälschlicherweise davon aus, die Herdplatte sei ausgeschaltet gewesen. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Kläger die gesamte Zeit über die Wohnung nicht verlassen und es sich um einen 10 – 20 Minuten währenden Zeitraums gehandelt hat.

Insbesondere rügt das Landgericht in seiner Ausführung, dass der junge Mann nicht von einem gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder gewarnt wurde, sondern selbst auf das Brandgeschehen aufmerksam werden musste.

Rauchmelderpflicht

Zuständig für die Installation sind Eigentümer bzw. Vermieter. Die Wartung obliegt jedoch dem Mieter. Zu beachten ist, dass entgegen der Bauordnung die Wartungsverpflichtung immer beim Eigentümer bzw. Vermieter liegt. Die Anordnung in einer Landesbauordnung, dass der Mieter für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder zuständig ist, entfaltet weder im Miet- oder Haftungsrecht tatsächliche Wirkung. Ausnahme: Im Mietvertag wurde wirksam vereinbart, dass der Mieter die Wartung der Rauchmelder an Stelle des Vermieters übernimmt.

Auch subjektiv sieht das Landgericht keine grobe Fahrlässigkeit gegeben und bejaht ein Augenblicksversagen des Mannes. Dabei stellt das Gericht insbesondere auf die Müdigkeit zur nächtlichen Uhrzeit, eine alkoholbedingte Verminderung der Aufmerksamkeit und Konzentrationsfähigkeit (BAK von 1,2 %o) sowie die Unerfahrenheit des jungen Mannes im Haushalt.

Damit besteht die Einstandspflicht der Wohngebäudeversicherung, sodass es in der Folge wegen der versicherungsrechtlichen Lösung bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters verbleibt und der Mieter seinerseits zur Mietminderung berechtigt ist.

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Am 8. Februar 2024 fand in den Räumlichkeiten der Hauptfiliale der Volksbank BRAWO – Am Mühlengraben 1, Eingang C, 38440 Wolfsburg – unsere erste Veranstaltung im Jahre 2024 statt. Thema war der neue qualifizierte Mietspiegel, der am 1. Januar 2024 in Wolfsburg veröffentlicht wurde. Die Veranstaltung war ein riesiger Erfolg. An diesen Erfolg möchten wir im Rahmen unserer Veranstaltungsreihe weiter anknüpfen.

Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Gemeinsam mit der Volksbank BRAWO laden der Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e.V. zu einem Fachvortrag ein, um die Novelle zum GEG vorzustellen. Das sog. Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu 65 % aus erneuerbaren Energien bereitstellen. Doch auch alte Heizungen sollen nachgerüstet werden.

Doch was heißt das für die Eigentümer? Schon jetzt wird deutlich, dass viele Eigentümer umrüsten müssen. Doch was ist das GEG genau? Welche Pflichten und Rechte werden begründet? Welche Folgen haben Verstöße gegen das GEG? Welche Kosten werden erwartet und welche Förderungsmöglichkeiten stehen zur Verfügung?

Unsere Experten

Michael Szot ist ein Architekt und Ingenieur. Bis vor Kurzem studierte Michael Szot an der RWTH Aachen University, an der er den Masterabschluss für Architektur und Ingenieurwesen erhielt. Die Rheinische Westfälische Technische Hochschule Aachen (RWTH Aachen) zählt in Deutschland zu den Eliteuniverstitäten. Im Laufe seines Studiums hat Michael Szot sein Fachwissen aus Vorlesungen und Übungen projektbegleitend praxisnah angewandt. Obwohl er frisch von der Universität ist, setzt er durch die von ihm während des Studiums erworbenen Kenntnisse neue Impulse. Seine Kerngebiete sind vor allem die Gebäudetechnik, Baukonstruktion mit besonderer Vertiefung Richtung funktioneller Bauweise.

Geboren ist Michael Szot in Kattowitz. Direkt mit Abschluss seines Studiums ist Herrn Szot nach Wolfsburg gezogen, wo er sich mit seiner Familie eine Existenz aufbauen möchte. Lernen Sie Michael Szot persönlich bei unserem Fachvortrag kennen.

Frisch von der Uni, direkt zu Haus & Grund!

Sie haben bauliche Fragen? Zum Beispiel zum Thema Umbau/Anbau beim Denkmalschutz? Sie haben vor eine Immobilie umzugestalten? Sie brauchen Hilfe bei einer baulichen Abnahme? Wir freuen uns sehr, Ihnen nun den passenden Experten an Ihre Seite zu stellen.

Michael Szot berät Sie als Mitglied jetzt auch jeden Mittwoch nach vorheriger Terminabsprache über unsere Geschäftsstelle zwischen 14.00 und 16.00 Uhr.

Interesse geweckt?

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 11. April 2024 um 17.00 Uhr (Einlass ab 16.30 Uhr) wie gewohnt in der Hauptfiliale der Volksbank BRAWO, Am Mühlengraben 1, 2. OG – Eingang C, in 38440 Wolfsburg. Kostenlose Parkplätze auf dem Gelände der Volksbank BRAWO stehen Ihnen zur Verfügung.

Die Plätze sind begrenzt! Eine verbindliche Anmeldung ist deshalb notwendig.

Anmeldung ist telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de möglich.

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