Politik und Medien prangern immer wieder eine angebliche Mietenexplosion an. Aus einer dort gesehenen überhängenden Wohnungsnachfrage bei einem verknappten Wohnungsangebot mit ebenso behaupteten stark entwickelten Wohnungsmieten werden „angespannte Wohnungsmärkte“ abgeleitet. Geltende gesetzliche Vorschriften und Gesetzgebungsvorhaben im Zivilbereich und auch im öffentlichen Recht knüpfen an diese Situation an und verschärfen durch ihre Regelungen die Situation für Vermieter erheblich. So gilt in Niedersachsen in diesen Gebieten eine Mietpreisbremse für vertragliche Eingangsmieten, eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen während des Vertragslaufs, eine besondere Kündigungsfristsperrregelung nach der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum und schließlich die Absicht der Landesregierung, besondere Zweckentfremdungsverbote öffentlich-rechtlich dort einzuführen. Das Statistische Bundesamt hat den Verbraucherpreisindex nicht nur für das Jahr 2015 als Basisjahr neu gerechnet, sondern auch den Warenkorb, aus dem sich die Inflationsentwicklungen ablesen lassen, neu bestückt. So ist die Mietenentwicklung zusätzlich mit aufgenommen worden. Denn das Statistische Bundesamt hat „gleichsam als staatlicher Edelzeuge“ ermittelt, dass die Mieten die Inflation nicht treiben, sondern dämpfen. Das heißt also, dass sie sich langsamer entwickeln, also die Inflationsentwicklung in den vergangenen Jahren selbst. Um ein wirklichkeitsgetreues Bild der Inflationsentwicklung zu erhalten, wurden die Mieten deshalb mit einbezogen. Mit diesen Fakten lässt sich nun der Politik in der Bestrebung, ständig neue verschärfte Vorschriften zur Eindämmung angeblicher Mietexplosionen zu erlassen, entgegentreten. Signifikant ist dabei, dass die Betrachtung des Statistischen Bundesamtes auch nach einzelnen Marktsegmenten aufgefächert erfolgt. So unterscheidet man zwischen öffentlichen Wohnungsunternehmen, privaten Wohnungsunternehmen und sogenannten privaten Kleinvermietern. Das Statistische Bundesamt bestätigt, was die Haus & Grund Vermieterbefragung seit Jahren zeigt: „Private Kleinvermieter haben eine hohe Bedeutung am deutschen Mietwohnungsmarkt. Sie besitzen mit durchschnittlich etwa 66% ein hohes Gewicht im deutschen Mietpreisindex.“ Bei Klein-vermietern haben sich die Mietpreise in den vergangenen Jahren jedoch unterdurchschnittlich entwickelt. Durch den gestiegenen Einfluss der vergleichsweise geringen Preissteigerungen bei privaten Kleinvermietern dämpft der neue Mietpreisindex den Verbraucherpreisindex.“

Die Mietrechtsänderung ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Unter anderem können Vermieter weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen und Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse einfacher rügen.

Der Deutsche Bundestag hat am 29.11.2018 in 2. und 3. Lesung den Entwurf eines „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ beschlossen. Das Gesetz ist am 1. Januar 2019 in Kraft getreten.

Geändert werden vor allem die bisherigen mietrechtlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse und zur Mieterhöhung nach Modernisierung. Zusätzlich neu eingefügt wird eine Bestimmung, die die Zwischenvermietung an Sozialträger mit dem Zweck der Weitervermietung an endgültige Wohnungsnutzer als gewerbliches Mietverhältnis einstuft (§ 578 Abs. 3 BGB – neu). Der Bundesgerichtshof hatte diesen Fall nicht als gewerbliche Zwischenvermietung gewertet (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 311/14).

Änderungen bei der Mietpreisbremse

Auskunftspflicht

Wollen sich Vermieter bei der Ermittlung und Festsetzung der Eingangsmiete auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse (110% der ortsüblichen Vergleichsmiete)

• höhere Miete im vorangegangenen Mietverhältnis (Vormiete; § 556 e Abs. 1 BGB),
• vorangegangene Modernisierung (§ 556 e Abs. 2 BGB),
• erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556 f Satz 2 BGB),
• erstmalige Nutzung / Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556 f Satz 1 BGB)

berufen, müssen sie den Mietinteressenten vor Abschluss des Mietvertrags ungefragt Auskunft über die Tatsachen erteilen, die diesen rechtlichen Ausnahmen zu Grunde liegen (§ 556 g Absatz 1a Satz 1 BGB – neu). Sie müssen dann also dem Mieter Auskunft erteilen über

• die ausdrückliche Höhe der Miete in Euro und Cent im Vormietvertrag,
• Art, Umfang und Zeitraum erfolgter Modernisierungsmaßnahmen; notwendig ist die Möglichkeit der klaren Einordnung als Modernisierungsmaßnahme in Abgrenzung von reinen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen,
• Art und Umfang erfolgter Modernisierungsmaßnahmen, wiederum abzugrenzen gegenüber reinen Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen; aus der Auskunft muss sich der Charakter der Modernisierung als „umfassend“ ergeben; notwendig ist auch hier die Angabe des Zeitraums der Baumaßnahmen,
• die Tatsache des Erstbezugs /der Erstvermietung nach dem 1.10.2014.

Das Gesetz verlangt nicht die Einsicht in oder die Übergabe entsprechender Unterlagen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht oder nicht ausreichend nach, so gilt als zulässige Eingangsmiete die Preisgrenze nach der Mietpreisbremse (= 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete; § 556 g Absatz 1a Satz 2 BGB – neu). Ohne Belang bleibt dann, ob eine der genannten gesetzlichen Ausnahmen vorliegt, auf die sich der Vermieter zur Rechtfertigung einer höheren Miete berufen könnte. Der Vermieter kann die Auskunft allerdings nachholen. Dann gilt:

• Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss überhaupt nicht Auskunft erteilt und geschieht das später, kann er sich zwei Jahre später, also ab dem Zeitpunkt der nachgeholten Auskunft, auf eine höhere zulässige Miete berufen (§ 556 g Absatz 1a Satz 3 BGB – neu).
• Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss zwar Auskunft erteilt, jedoch nicht in der vorgeschriebenen Form (Textform und inhaltlich komplett), so kann er sich ab der erteilten gesetzeskonformen Auskunft auf eine höhere zulässige Miete berufen (§ 556 g Absatz 1a Satz 4 BGB – neu).

Rüge einer verletzten Mietpreisbremse

Schon nach bisherigem Recht kann der Mieter rügen, dass er die Mietpreisbremse als verletzt ansieht. Erfolgt die Rüge zu Recht, kann der Mieter die überzahlten Mietanteile ab dem Datum seiner Rüge vom Vermieter zurückverlangen. Die Rüge muss qualifiziert erfolgen; der Mieter muss sie also konkret begründen.

Änderungen bei der Mieterhöhung nach Modernisierung

Prozentuale Bezugsgrenze und Kappungsgrenze

Bisher kann der Vermieter nach erfolgter Modernisierung eine Mieterhöhung von 11% der aufgewendeten Baukosten pro Jahr verlangen. Der Prozentsatz wird einheitlich und flächendeckend für ganz Deutschland auf 8% abgesenkt (§§ 558 Abs. 5, 559 Abs. 1 BGB -neu). Im Gesetzgebungsverfahren sollte diese Absenkung bislang nur für Gebiete gelten,

deren Wohnungsmärkte als „angespannt“ einzuordnen sind.

Flankierend und gleichzeitig wird eine gestaffelte und Quadratmeter bezogene Kappungsgrenze eingeführt (§ 559 Absatz 3a BGB – neu): Von Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem oder wegen geänderter Betriebskosten (§ 560 BGB) abgesehen, darf die Miete innerhalb von sechs Jahren seit der modernisierungsbedingten Erhöhung um nicht mehr als drei Euro je m² Wohnfläche steigen. Liegt die monatliche Miete unterhalb eines Quadratmeterpreises von sieben Euro, so darf sie sich um nicht mehr als zwei Euro pro m² Wohnfläche erhöhen. Im Verhältnis zwischen Kappungsgrenze und maximalem prozentualen Erhöhungswert gilt der jeweils kleinere Wert als Obergrenze bei der Preisbildung.

Vereinfachungen für „kleinere“ Modernisierungen

Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage zur modernisierungsbedingten Mieterhöhung sind von den aufgewendeten Baukosten solche Kosten abzuziehen, die für die Instandhaltung oder für die Instandsetzung der Mietsache mit Wohnungsbezug investiert wurden. Dabei bleibt es auch nach neuem Recht. Allerdings werden Vermieter bei „kleineren“ Modernisierungsmaßnahmen in der Berechnung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung entlastet: Übersteigen die anzusetzenden Baukosten 10.000€ nicht, so darf der Vermieter als Instandhaltungsanteil/ Instandsetzungsanteil pauschal 30% dieser Kosten abziehen und muss nicht einzelne Nachweise bezüglich einzelner Maßnahmen führen (§ 559 c Abs. 1 BGB – neu).

In seinem Ankündigungsschreiben (§ 559 c Abs. 5 Nr. 1 BGB – neu) und in seiner Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass er die Mieterhöhung nach diesem vereinfachten Verfahren berechnet hat (§ 559 c Abs. 3 BGB – neu). Erwartete Änderungen bei den Betriebskosten muss er dann nicht angeben (§ 559 c Abs. 5 Nr. 2 BGB – neu).

Als weitere Folge eines Vorgehens im vereinfachten Verfahren darf der Mieter innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gegenüber diesem keine weiteren Mieterhöhungen modernisierungsbedingt geltend machen (§ 559 c Abs. 4 Satz 1 BGB – neu). Von dieser Regel sieht das Gesetz zwei Ausnahmen vor:

• Der Vermieter muss innerhalb der nächsten fünf Jahre Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen, die er im Zeitpunkt der Mieterhöhung weder kannte noch fahrlässig verschuldet nicht kannte. Allerdings müssen Baukosten, die in den letzten fünf Jahren einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren als Bemessungsgrundlage zu Grunde lagen, von der jetzt anzusetzenden Bemessungsgrundlage abgezogen werden (§ 559 c Abs. 2 BGB – neu).
• Der Vermieter vermietet eine Eigentumswohnung; die Eigentümergemeinschaft beschließt frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter weitere Modernisierungsmaßnahmen.

Insbesondere im zweiten Ausnahmefall benötigt der Vermieter hellseherische Fähigkeiten, wenn er das vereinfachte Verfahren betreibt und sich weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten

nach Modernisierung nicht abschneiden will, die ihm aufgegeben, oder besser: aufgezwungen werden.

Annahme und Sanktionierung eines „Herausmodernisierens“

Das Gesetz sanktioniert bei der Wohnungsmodernisierung bestimmte Geschehensabläufe und ordnet sie als „Herausmodernisieren“ ein (§ 559 d BGB – neu). Dadurch soll Vermietern die Motivation genommen werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen als Hebel gegenüber dem Mieter einzusetzen, um ihn so zur Kündigung des Mietverhältnisses zu veranlassen. Dabei wird aus dem Vorliegen eines der folgenden Geschehensabläufe eine verschuldensgetragene vertragliche Pflichtverletzung des Vermieters abgeleitet (gesetzlich vermutet), die nur durch die Darlegung des Vermieters entkräftet werden kann, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt. Im Einzelnen geht es um folgendes:

• Der Vermieter beginnt mit der angekündigten baulichen Veränderung nicht innerhalb von

zwölf Monaten. Maßgebend für die Fristberechnung ist der mitgeteilte Zeitpunkt, zu dem die Baumaßnahmen beginnen sollen oder der Zugang des Ankündigungsschreibens selbst, wenn Angaben zum Beginn der Baumaßnahmen unterblieben sind.

• In der Ankündigung wird für die zu erwartende Mieterhöhung ein Betrag angegeben, durch

den die monatliche Miete mindestens verdoppelt wird.

• Die baulichen Veränderungen werden in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen und objektiv unnötigen Belastungen des Mieters zu führen.
• Die Arbeiten ruhen nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate.

Der Mieter gewinnt einem Schadensersatzanspruch in Geld (§ 559 d Satz 1 BGB – neu, §§ 280, 281 BGB). Daneben wird in einem angenommenen Fall des „Herausmodernisierens“ auch ein Bußgeld bis zu 100.000 € fällig (§ 6 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz). Denn der Gesetzgeber begreift diese Fälle auch als Ordnungswidrigkeit ((§ 6 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz).

Überleitungsvorschriften

Die neuen Vorschriften zur Mietpreisbremse sollen nicht für Mietverhältnisse gelten, die vor dem Tag des Inkrafttretens des neuen Gesetzes zustande gekommen sind.

Die neuen Vorschriften zur Modernisierung gelten für Verträge vor oder nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes, und zum anderen mit Zugang der Mieterhöhungserklärung. Danach gilt:

• Wohnungsmietverträge aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Gesetzes, in deren Verlauf

modernisiert wurde, in denen also Ankündigungsschreiben und Mieterhöhungserklärung dem

Mieter schon zugegangen sind, unterfallen in den hier angesprochenen Bereichen

weiterhin dem bisherigen Recht (Artikel 2 MietAnpG).

• Wohnungsmietverträge, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zustande gekommen sind,

und in denen Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden, richten sich in der Behandlung danach, ob der Zugang der Mieterhöhungserklärung vor oder nach dem Inkrafttreten des Gesetzes liegt (Artikel 2 MietAnpG).

• Wird nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Baumaßnahme angekündigt, so ist § 559 c

BGB – neu zu beachten (Artikel 2 MietAnpG).

• Bei Wohnungsmietverträgen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Gesetzes kommt es für

die Annahme und für die Sanktion eines „Herausmodernisierens“ auf ein Verhalten nach

dem Inkrafttreten des Gesetzes an (§ 559 d BGB, Art. 2 MietAnpG).

• Wohnungsmietverträge, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zustande gekommen sind, werden selbstverständlich nach neuem Recht behandelt.

Text: Haus & Grund Landesverband Niedersachen, Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung

(Wolfsburg, 15.01.2019) Wohngebäude, die im Jahre 2008 mit einem Energieausweis versehen worden sind, benötigen spätestens im Jahre 2019 neue Ausweise. Denn diese Ausweise gelten zehn Jahre und sind dann abgelaufen (§ 17 Abs. 6 Satz 1 EnEV 2014).

Dies berichtet Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e. V. (kurz H&G Wolfsburg). Vereinsvorsitzender Manfred Malecha: „Seit 2007 gibt es die gesetzliche Verordnung, Energieausweise für Gebäude auszustellen. Sowohl der Bedarfsausweis, der auf den bautechnischen Energiebedarf zur Beurteilung der energetischen Gebäudequalität abstellt, als auch der Verbrauchsausweis, der sich dafür nur an den bisherigen Energieverbräuchen orientiert, wurden damals für zehn Jahre ausgestellt. Deshalb sind Energieausweise aus dem Jahre 2008 jetzt zu ersetzen. Denn sie verloren spätestens am 31. Dezember 2018 ihre Gültigkeit.“

„Bei Vermietung oder Verkauf muss der Gebäudeeigentümer aber einen wirksamen und gültigen Energieausweis unaufgefordert seinem Verhandlungspartner vorlegen“, kommentiert Manfred Malecha. Und weiter: „Neue Energieausweise werden also vor allem dann erforderlich, wenn ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll.“ Auf energetische Kennwerte muss bereits in Immobilienanzeigen hingewiesen werden (BGH, Urteil vom 05.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17).

H&G Wolfsburg empfiehlt deshalb, den Energieausweis so zeitnah wie möglich neu erstellen zu lassen.

H&G Wolfsburg ist mit seinen 2.100 Mitgliedern über den Landesverband Haus & Grund Niedersachsen Teil der bundesweiten Eigentümerschutz-Gemeinschaft mit insgesamt über 900.000 Mitgliedern.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.