In Deutschlang gibt es weder Sonderrechte für Senioren noch alteingesessene Mieter. Das bedeutet, dass jeder Mieter, unabhängig von seiner Dauer des Wohnens in der Wohnung oder im Mietshaus, die gleiche Rechte und Pflichten hat.

Dennoch mit voranschreitendem Alter können sich auch die Individuellen Bedürfnisse der Mieter ändern, z.B. durch Krankheit. Ist der Mieter erstmal pflegebedürftig, kommt auch der Umzug in ein Pflegeheim in Betracht. Trotz der Pflegebedürftigkeit wäre der Mieter trotzdem dazu verpflichtet die Miete zu zahlen, die Kündigungsfristen einzuhalten und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Was passiert, wenn Senioren diesen Pflichten aufgrund ihres hohen Alters nicht nachkommen können?

Anspruch auf Umbau zur barrierefreien Wohnung

Senioren haben keinen gesetzlichen Anspruch auf altersgerechten Umbau ihrer Wohnung. Eine Wohnumfeldverbesserung in Sachen des § 40 IV SGB XI umfasst folgende Maßnahmen:

• den Einbau einer behindertengerechten Dusche,
• eine Verbreiterung der Türen, oder  
• die Montage von speziellen Haltegriffen in Bad, Schlafzimmer oder anderen Räumlichkeiten. 

Sämtliche Maßnahmen sind an die Zustimmung des Vermieters gebunden. Dabei sind die entgegenstehenden Interessen gegeneinander abzuwiegen. Überwiegen allerdings die Interessen des Mieters, muss der Vermieter dem Umbau zustimmen. Dies ist dann der Fall, wenn die Art, Dauer und der Grad der körperlichen Eingeschränktheit oder Behinderung als besonders schwer einzustufen ist und die notwendigen baulichen Maßnahmen die anderen Mieter nur geringfügig beeinträchtigen.

Etwas anderes kann sich bei Bereichen, die von allen Mietern gemeinschaftlich genutzt werden. Würde der Umbau die übrigen Hausbewohner beeinträchtigen, kann der Vermieter ablehnen. Ferner hat der Vermieter auch ein Mitspracherecht, wie der Umbau konkret umgesetzt wird.

Der Vermieter kann von dem Mieter auch eine Rückgängigmachung der Maßnahmen auf Kosten des Mieters verlangen. Es steht dem Vermieter auch frei die Umbauten zu übernehmen und die Wohnung im Anschluss als barrierefrei weiterzuvermieten.

Außerordentliches Kündigungsrecht bei Umzug ins Pflegeheim

Nein Senioren haben kein außerordentliches Kündigungsrecht bei Umzug ins Pflegeheim. Die Kündigungsfrist bei unbefristeten Mietverträgen beträgt in der Regel drei Monate. Bei befristeten Mietverträgen kann der Vermieter auf die volle Vertragslaufzeit bestehen-

Kündigungsschutz für Senioren

Auch hier gilt wieder gleiches Recht für alle. Der Vermieter kann grundsätzlich aus folgenden Gründen kündigen:

• Bei Eigenbedarf am Mietobjekt
• Bei einer Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung
• Bei einer Pflichtverletzung durch den Mieter

Zu beachten ist: Kann der Mieter nachweisen, dass ihm aus gesundheitlichen Gründen ein Umzug nicht zuzumuten ist, kann der Mieter gegen die Kündigung des Vermieters wegen nicht zu rechtfertigender Härte widersprechen. Auch hier ist eine Abwägung der Interessen im Einzelfall vorzunehmen.

Toleranz von Bauarbeiten

Ein hohes alter und ein schlechter Gesundheitszustand werden regelmäßig von der aktuellen Rechtsprechung als Härtegrund anerkannt. Dies wirkt sich nicht nur auf den Widerspruch einer Kündigung aus, sondern auch inwieweit umfangreiche Bauarbeiten zu dulden sind. Arbeiten zur Behebung von Schäden sind jedenfalls uneingeschränkt von jedem Mieter zu dulden. Modernisierungsmaßnahmen können jedoch abgelehnt werden.

Aufnahme von Pflegenden in die Wohnung

Gemäß § 540 BGB dürfen die Mieter ihren Mietgebrauch nur in eigener Person ausüben. Eine Mietüberlassung an Dritte bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Ausnahme stellen Ehegatten/Lebenspartner, die Kinder oder die eigenen Eltern dar. Zur Aufnahme dieser Personen in ihre Wohnung bedarf es keiner Erlaubnis, wohl aber eine Anzeige beim Vermieter.

Weitere Personen stellen eine Untervermietung dar. Diese ist genehmigungspflichtig, sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist bei der Betreuung und/oder Pflege eines Menschen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gegeben.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Soweit Schönheitsreparaturen wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden sind, sind Senioren an diese gebunden. Diese Pflicht obliegt trotz Verweises auf das hohe Alter.

Mieterhöhungsverlangen

Senioren sind auf ihre Rente angewiesen. Fraglich ist, ob der Vermieter trotz niedriger Rente berechtigt ist die Miete zu erhöhen. Auch wenn dies sozial ungerechtfertigt wirkt, ja der Vermieter hat dennoch ein Anspruch auf eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Mieterhöhungsverlangen steht jedoch vor folgenden Voraussetzungen: Die Miete war 12 Monate unverändert und die Kappungsgrenze wurde eingehalten. Kann ein Senior seinen Lebensunterhalt nicht mehr selbst bestreiten, hat er möglicherweise einen Anspruch auf Grundsicherungsleistungen.

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Foto: Haus & Grund Deutschland / Fleckser 

Liebes Mitglied,

es ist wieder soweit. Wir laden Sie herzlich zu unserer Mitgliederversammlung am 28. Mai 2024, ab 17.30 Uhr in der Jenaer Straße 39a im Treffpunkt am Markt (Ausbildungsrestaurant) in Wolfsburg-Westhagen ein.

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Wir würden uns freuen, Sie persönlich begrüßen zu dürfen.

Die Tagesordnung ist Ihnen separat per Mail oder Post zugegangen.

Eine gesetzliche Neuregelung soll verhindern, dass Ersteher sich schon Miteinnahmen der Immobilie sicher können, bevor sie überhaupt den Kaufpreis gezahlt werden.

In der Vergangenheit kam es immer wieder vor, dass bei einer Zwangsversteigerung eine Schrott- und Problemimmobilien für einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden Preis versteigert wurde. Der Bietende sichert sich dadurch den Zuschlag. Wenn es dann um die Zahlung geht, zahlt der Ersteher im Anschluss lediglich die Sicherheitsleistung, nicht aber das Gebot an sich. Gleichwohl darf der Ersteher bereits mit Zuschlag Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen einziehen und Neuvermietungen vornehmen.

Kommt der Ersteher der Zahlungsaufforderung des Gebotbetrags auf Dauer nicht nach, dann kommt es in der Regel zu einer Neuversteigerung. Die Krux: Bis es zu einer Neuversteigerung kommt, können mehrere Monate verstreichen. Während der Ersteher sich in der Zwischenzeit Miteinnahmen sichern kann, verschlechtert sich zeitgleich der Zustand der Immobilie weiter.

Mit dem Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz) sollen die Gemeinden die Möglichkeit haben, eine gerichtliche Verwaltung zu beantragen. Die Mieteinnahmen sind dann für die Dauer der Verwaltung an den gerichtlich bestellten Verwalter zu leisten. Der Anreiz auf Schrott- oder Problemimmobilien überhöhte Gebote abzugeben, entfällt damit. Gleichwohl kann der Ersteher damit auch keine Vorteile aus seiner Eigentümerstellung ziehen.

Siehe hierzu auch: BMJ – Aktuelle Gesetzgebungsverfahren – Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz)

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Foto: Pixabay 

Im Juni ist es wieder so weit. Unserer Fachvortragsreihe macht wieder Halt im historischen Kern von Nordsteimke. Aber Achtung: Aufgrund der vollen Kalender unserer Experten mussten wir den Termin verschieben.

Hinweis: Alle Teilnehmenden, die sich für den 6. Juni 2024 angemeldet haben, wurden von uns benachrichtigt. Wir bitten die Unannehmlichkeiten zu entschuldigen.

Auch dieses Mal haben wir richtige Koryphäen gewinnen können:

Dr. Birgit Neubohn

Sie hat Biologie in erlangen und Göttingen mit dem Schwerpunkt Botanik studiert. Dr. Neubohn setzt sich für den Erhalt und die Neuschaffung von Naturgärten ein. Mit ihrem Thema möchte Sie Ihnen den Charm heimischer Stauden nährbringen und die Beziehung zu Wildbienen und anderen Insekten erläutern.

Carsten Busch

Er ist ein Landschaftsgärtner mit Leib und Seele. Herr Busch ist im Einsatz als Sachverständiger für die Stadt Wolfsburg und für Haus & Grund-Mitglieder. Darüber hinaus setzt er sich in seiner Freizeit für Artenvielfalt und Biodiversität ein. Er spricht über die Renaturierung in Privatgärten und liefert Ihnen dabei konkrete Beispiele. Die Vorträge von Herr Busch und Frau Dr. Neubohn komplementieren dabei einander.

Dr. Hermann Fischer

Konnten Wir Ihr Interesse wecken?

Die Veranstaltung findet am 27. Juni 2024, ab 16.00 Uhr (Einlass ab: 15.30 Uhr) im historischen Garten in der Schulenburgstraße 33 in 38446 Wolfsburg (Nordsteimke) statt. Es stehen Ihnen ausreichend Parkplätze zur Verfügung und Weg ist ausgeschildert. Die Teilnehmerzahl ist leider begrenzt, daher melden Sie sich bitte unter telefonisch unter 05361 – 12946 oder per Mail an info@hug-wob.de verbindlich an.

Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Ausbesserungsleistungen in der Wohnung. Gemäß § 28 IV 3 II. Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum (kurz: II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Definition des § 28 IV 3 II. BV wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei nicht öffentlich gefördertem Wohnraum herangezogen, vgl.  BGH Az. VIII ZR 48/09.

Grundsätzlich obliegen Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Diese Obliegenheit kann der Vermieter durch sog. Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Problematisch ist jedoch, dass diese Klauseln häufig unwirksam sind, weil sie über den in § 28 IV 3 II. BV genannten Umfang hinausgehen, starre Fristenpläne oder aber eine Endrenovierungsklausel enthalten. Können auch Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde? Wer hat den unrenovierten Zustand bei Übernahme der Wohnung beweisen? Mit dieser Frage hat sich der BGH in seiner Entscheidung vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23 auseinandergesetzt.

Hinweis

 Schäden werden von den Schönheitsreparaturen nicht umfasst. Ist ein Schaden entstanden, kommt es bei der Haftung auf die Frage an, wer den Schaden verursacht hat. Ist der Schadensverursacher der Mieter, so muss er auch die Kosten für die Beseitigung der von ihm verursachten Schäden tragen.

Im vorliegenden Fall bestätigt der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2015, vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, wonach derjenige, der sich darauf beruft, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil ihm die Wohnung bereits unrenoviert überlassen wurde, diesen Zustand beweisen muss. Sollte der Beweis nicht gelingen, so der BGH, bleibt die Klausel wirksam.

Im Ausgangsfall hat eine Mieterin einer Wohnung geklagt, die durch eine Klausel in dem Formularmietvertrag dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Diese Klausel hielt die Mieterin für unwirksam, weil die Vermieter/in ihr die Wohnung bereits unrenoviert überlassen habe. Sie argumentierte, ferner, dass es gemäß § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gesetzlichen Leitbild entspreche, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen müsse und deshalb die im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entkräften müsse. Dem hat der BGH widersprochen. Schönheitsreparaturklauseln sind nach ständiger Rechtsprechung zulässig, und zwar trotz der in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Seit dem Urteil von 2015 steht fest: Wer eine unrenovierte Wohnung mietet, soll nicht zum regelmäßigen Renovieren verpflichtet werden. Ansonsten könnte es zu der Konstellation kommen, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt, als er sie übernommen hat, ohne dafür einen Ausgleich zu erhalten. Damit wäre eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Jedoch handelt es sich bei dem Gegenargument „Wohnung war nie renoviert“ nach allgemeinen Beweisregeln um eine Einrede des Mieters. Einreden hat derjenige darzulegen und zu beweisen, der sich auf sie beruft. Somit die Mieterin. Dies ist jedoch vorliegend nicht geschehen, so dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Tipp

Schönheitsreparatur können immer dann wirksam vereinbart werden, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Ein solcher kann zum Beispiel in der Vereinbarung bestehen, dass ein Mieter für einen bestimmten Zeitraum mietfrei in der Wohnung wohnen darf.

Neben der Wirksamkeit der Renovierungsklauseln führen auch sog. Quotenabgeltungsklauseln immer wieder zu juristischen Schwierigkeiten. Bei der Quotenabgeltungsklausel wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel noch nicht fällig sind.

Hierzu stellte der BGH im Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23 klar, dass eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Auch wenn der Zweck der Abgeltungsklausel darin bestehe, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern, und damit die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergänzt, führt das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

Begründung: Obwohl die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel in der Gestalt aufbaut, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, hat sie jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt.

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Mit der WEG-Reform von 2020 haben sich unter anderem auch die Mehrheiten geändert, mit denen ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung bei Erhaltensmaßnahmen gefasst werden kann. Dies hat und wird auch zukünftig GdWE beschäftigen. Denn gerade in den Fällen, bei denen eine Minderheit bisher verhindert hat, dass sie mit den Erhaltungskosten für Teile des Gemeinschaftseigentums, das nur von ihnen genutzt werden kann, belastet werden, ist diese Blockademöglichkeit mit der WEG-Reform entfallen.

Gemäß § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG werden bei Gemeinschaftseigentum die für Instandsetzungen anfallenden Kosten grundsätzlich auf die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Seit 2020 besteht mit der Regelung in § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer davon abweichende Kostenverteilungen beschließen dürfen. Nicht geklärt war jedoch bislang, ob einzelne Miteigentümer auch für Kosten, die Gemeinschaftseigentum betreffen, allein herangezogen werden dürfen.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG)

§ 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Gegenstand der Verfahren vor dem BGH waren zwei Fälle aus Hessen und Niedersachsen. Mit den zwei Urteilen vom 22. März 2024 hat das BGH damit zwei Streitfragen geklärt.

1. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann auch rückwirkend für bereits eingetretene Schäden gelten. Denn Eigentümer dürfen sich nicht darauf verlassen, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen sich nicht für sie nachteilig ändern (V ZR 81/23)

2. Bei dem ersten Beschluss über eine abweichende Kostentragung für eine konkrete Maßnahme müssen nicht auch gleich schon Regelungen für vergleichbare zukünftige Maßnahmen getroffen werden. Eine vergleichbar gerechte Kostenverteilung für vergleichbare Maßnahmen könne laut der BGH-Richter auch später durch eine entsprechende Beschlussfassung erreicht werden. Denn im Einzelfalle könne sich auch erst dann zeigen, welche Kostenverteilung vergleichbar gerecht sei. (V ZR 87/23)

Damit entschied der BGH, dass die Eigentümerversammlung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gemäß § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG eine Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen kann, Urt. V. 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 u. V ZR 87/23.

Fall 1: Die Doppelparker (V ZR 81/23)

Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker befanden, bei denen durch Absenken und Heben einer Rampe zwei Fahrzeuge übereinander auf einem Tiefgaragenstellplatz stehen können. Aufgrund eines Defektes der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, so dass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war früher nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppeltqualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits zuvor eingetretene Schäden gelten dürfe.

Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppeltqualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Ein Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.

Fall 2: Dachfenster (V ZR 87/23)

In einer GdWE waren die Dachfenster in einer Dachgeschosswohnung defekt. Die Eigentümer beschlossen, dass der Schaden behoben werden und die Kosten – abweichend von der bisherigen Regelung – der betroffenen Wohnungseigentümer tragen sollte. Dieser wehrte sich gegen den Beschluss, indem er unter anderem anmahnte, dass mit diesem Beschluss die „Maßstabskontinuität“ nicht gewahrt sei, weil nicht schon bei der Entscheidung über seine Fenster auch eine entsprechenden Kostentragung für die Dachfenster in den anderen Wohnungen beschlossen wurde. Die BGH-Richter hielten dies jedoch nicht für erforderlich, da der Wortlaut des Gesetzes eine entsprechende Pflicht nicht hergeben. Zudem könne es sein, dass sich bei einer späteren, ähnlich gelagerten Konstellation auch unter Berücksichtigung der bis zu diesem Zeitpunkt getroffenen Kostenbeschlüsse eine andere Kostenverteilung als gerecht erweise.

Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs: 

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=136955&linked=pm&Blank=1

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