Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Ausbesserungsleistungen in der Wohnung. Gemäß § 28 IV 3 II. Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum (kurz: II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Definition des § 28 IV 3 II. BV wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei nicht öffentlich gefördertem Wohnraum herangezogen, vgl.  BGH Az. VIII ZR 48/09.

Grundsätzlich obliegen Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Diese Obliegenheit kann der Vermieter durch sog. Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Problematisch ist jedoch, dass diese Klauseln häufig unwirksam sind, weil sie über den in § 28 IV 3 II. BV genannten Umfang hinausgehen, starre Fristenpläne oder aber eine Endrenovierungsklausel enthalten. Können auch Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde? Wer hat den unrenovierten Zustand bei Übernahme der Wohnung beweisen? Mit dieser Frage hat sich der BGH in seiner Entscheidung vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23 auseinandergesetzt.

Hinweis

 Schäden werden von den Schönheitsreparaturen nicht umfasst. Ist ein Schaden entstanden, kommt es bei der Haftung auf die Frage an, wer den Schaden verursacht hat. Ist der Schadensverursacher der Mieter, so muss er auch die Kosten für die Beseitigung der von ihm verursachten Schäden tragen.

Im vorliegenden Fall bestätigt der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2015, vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, wonach derjenige, der sich darauf beruft, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil ihm die Wohnung bereits unrenoviert überlassen wurde, diesen Zustand beweisen muss. Sollte der Beweis nicht gelingen, so der BGH, bleibt die Klausel wirksam.

Im Ausgangsfall hat eine Mieterin einer Wohnung geklagt, die durch eine Klausel in dem Formularmietvertrag dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Diese Klausel hielt die Mieterin für unwirksam, weil die Vermieter/in ihr die Wohnung bereits unrenoviert überlassen habe. Sie argumentierte, ferner, dass es gemäß § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gesetzlichen Leitbild entspreche, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen müsse und deshalb die im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entkräften müsse. Dem hat der BGH widersprochen. Schönheitsreparaturklauseln sind nach ständiger Rechtsprechung zulässig, und zwar trotz der in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Seit dem Urteil von 2015 steht fest: Wer eine unrenovierte Wohnung mietet, soll nicht zum regelmäßigen Renovieren verpflichtet werden. Ansonsten könnte es zu der Konstellation kommen, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt, als er sie übernommen hat, ohne dafür einen Ausgleich zu erhalten. Damit wäre eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Jedoch handelt es sich bei dem Gegenargument „Wohnung war nie renoviert“ nach allgemeinen Beweisregeln um eine Einrede des Mieters. Einreden hat derjenige darzulegen und zu beweisen, der sich auf sie beruft. Somit die Mieterin. Dies ist jedoch vorliegend nicht geschehen, so dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Tipp

Schönheitsreparatur können immer dann wirksam vereinbart werden, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Ein solcher kann zum Beispiel in der Vereinbarung bestehen, dass ein Mieter für einen bestimmten Zeitraum mietfrei in der Wohnung wohnen darf.

Neben der Wirksamkeit der Renovierungsklauseln führen auch sog. Quotenabgeltungsklauseln immer wieder zu juristischen Schwierigkeiten. Bei der Quotenabgeltungsklausel wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel noch nicht fällig sind.

Hierzu stellte der BGH im Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23 klar, dass eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Auch wenn der Zweck der Abgeltungsklausel darin bestehe, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern, und damit die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergänzt, führt das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

Begründung: Obwohl die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel in der Gestalt aufbaut, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, hat sie jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt.

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Mit der WEG-Reform von 2020 haben sich unter anderem auch die Mehrheiten geändert, mit denen ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung bei Erhaltensmaßnahmen gefasst werden kann. Dies hat und wird auch zukünftig GdWE beschäftigen. Denn gerade in den Fällen, bei denen eine Minderheit bisher verhindert hat, dass sie mit den Erhaltungskosten für Teile des Gemeinschaftseigentums, das nur von ihnen genutzt werden kann, belastet werden, ist diese Blockademöglichkeit mit der WEG-Reform entfallen.

Gemäß § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG werden bei Gemeinschaftseigentum die für Instandsetzungen anfallenden Kosten grundsätzlich auf die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Seit 2020 besteht mit der Regelung in § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer davon abweichende Kostenverteilungen beschließen dürfen. Nicht geklärt war jedoch bislang, ob einzelne Miteigentümer auch für Kosten, die Gemeinschaftseigentum betreffen, allein herangezogen werden dürfen.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG)

§ 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Gegenstand der Verfahren vor dem BGH waren zwei Fälle aus Hessen und Niedersachsen. Mit den zwei Urteilen vom 22. März 2024 hat das BGH damit zwei Streitfragen geklärt.

1. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann auch rückwirkend für bereits eingetretene Schäden gelten. Denn Eigentümer dürfen sich nicht darauf verlassen, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen sich nicht für sie nachteilig ändern (V ZR 81/23)

2. Bei dem ersten Beschluss über eine abweichende Kostentragung für eine konkrete Maßnahme müssen nicht auch gleich schon Regelungen für vergleichbare zukünftige Maßnahmen getroffen werden. Eine vergleichbar gerechte Kostenverteilung für vergleichbare Maßnahmen könne laut der BGH-Richter auch später durch eine entsprechende Beschlussfassung erreicht werden. Denn im Einzelfalle könne sich auch erst dann zeigen, welche Kostenverteilung vergleichbar gerecht sei. (V ZR 87/23)

Damit entschied der BGH, dass die Eigentümerversammlung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gemäß § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG eine Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen kann, Urt. V. 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 u. V ZR 87/23.

Fall 1: Die Doppelparker (V ZR 81/23)

Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker befanden, bei denen durch Absenken und Heben einer Rampe zwei Fahrzeuge übereinander auf einem Tiefgaragenstellplatz stehen können. Aufgrund eines Defektes der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, so dass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war früher nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppeltqualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits zuvor eingetretene Schäden gelten dürfe.

Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppeltqualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Ein Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.

Fall 2: Dachfenster (V ZR 87/23)

In einer GdWE waren die Dachfenster in einer Dachgeschosswohnung defekt. Die Eigentümer beschlossen, dass der Schaden behoben werden und die Kosten – abweichend von der bisherigen Regelung – der betroffenen Wohnungseigentümer tragen sollte. Dieser wehrte sich gegen den Beschluss, indem er unter anderem anmahnte, dass mit diesem Beschluss die „Maßstabskontinuität“ nicht gewahrt sei, weil nicht schon bei der Entscheidung über seine Fenster auch eine entsprechenden Kostentragung für die Dachfenster in den anderen Wohnungen beschlossen wurde. Die BGH-Richter hielten dies jedoch nicht für erforderlich, da der Wortlaut des Gesetzes eine entsprechende Pflicht nicht hergeben. Zudem könne es sein, dass sich bei einer späteren, ähnlich gelagerten Konstellation auch unter Berücksichtigung der bis zu diesem Zeitpunkt getroffenen Kostenbeschlüsse eine andere Kostenverteilung als gerecht erweise.

Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs: 

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=136955&linked=pm&Blank=1

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Wohnungsmiete: Minderungsrecht des Mieters bei leicht fahrlässiger Verursachung eines Brandschadens mit Deckung der Versicherung des Vermieters

Der Sachverhalt:

Ein Mieter macht sich unter Einfluss von Alkohol Pommes als Mitternachtssnack. Das Problem: den Topf mit dem heißen Fett stellt er dabei zurück auf die noch angeschaltete Herdplatte. Die Folge: Ein Wohnungsbrand, der die Wohnung unbewohnbar macht. Der junge Mieter machte eine Minderung seiner Miete auf Null geltend. Die Vermieterin wehrte sich dagegen, denn der Mieter habe den Brand selbst ausgelöst. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht.

Im Berufungsverfahren bestätigt das Landgericht Würzburg im Hinweisbeschluss vom 27.03.2023 – 44 S 119/23 – einen Anspruch des Mieters auf volle Mietminderung.

Grundsätze des Rechts auf Mietminderung

Damit man eine Mietminderung in Erwägung ziehen kann, muss im Mietobjekt, z.B. der Mietwohnung ein Mietmangel vorhanden sein, der bei Vertragsbeginn noch nicht vorlag. Ein Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn die Soll-Beschaffenheit von der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit negativ abweicht. Vereinfacht: Eintritt einer Verschlechterung.

Ferner darf diese Verschlechterung nicht allein durch den Mieter selbst herbeigeführt worden sein. Darüber hinaus muss sich der Mangel auf die Tauglichkeit des Mietobjekts auswirken, d. h. der Mangel muss den Wohnwert mindern. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter Bagatellschäden dazu nutzt, um die Miete zu mindern. Ein Heizungsausfall im Sommer wirkt sich beispielsweise im Vergleich zu den Wintermonaten nicht auf die Tauglichkeit des Mietobjekts aus.

Schließlich ist der Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Eine fehlende Mangelanzeige kann zum Ausschluss der eigenen Rechte führen. Einer Mietminderung ohne Mietanzeige oder Vorankündigung kann der Vermieter widersprechen.

Außerdem lässt sich eine Mietminderung durch den Vermieter zurückweisen, wenn der Mieter für den Schaden selbst verantwortlich ist, ihm der Schaden bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war oder der Schaden nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Hierzu hat das Landgericht ausgeführt:

Der Mieter könne sich grundsätzlich nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten sei. Anders jedoch, wenn ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last fällt, bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt (vgl. BGHZ 203,256 = NJW 2015, 699).

Damit kommt es auf den Fahrlässigkeitsmaßstab an.

Der Fahrlässigkeitsvorwurf

In diesem Fall wurde im Rahmen der strafrechtlichen Ermittlung ermittelt, inwiefern dem jungen Mann fahrlässiges Handeln anzulasten ist. Unterschieden wird nach objektiven und subjektiven Kriterien. Auf der ersten Stufe wird ermittelt, ob das fragliche Verhalten den Anforderungen entsprochen hätte, die ein besonnener und gewissenhafter Mensch in der Situation des Handelnden erfüllt hätte, mit Rücksicht auf etwaiges Sonderwissen (sog. Objektivierter Maßstab). Auf der weiteren Stufe wird dann gefragt, ob die betroffene Person seinen Fähigkeiten und Kenntnissen in der Lage war, die Verhaltenserwartungen zu erfüllen (sog. Subjektivierter Maßstab).

Das Amtsgericht hat dem Mieter keine grobe, sondern nur eine einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen. Diese Ansicht teilt auch das Landgericht: „Dass der Kläger sich seinen Sorgfalts- und Überwachungspflichten beim Erhitzen von Fett in einem Topf auf dem Herd grundsätzlich bewusst und diesen nachgekommen ist (vgl. OLG Frankfurt, r + s 2005, 421), insbesondere den Topf hinreichend überwacht hat, zeigt sich daran, dass es in diesem Zusammenhang zu keinem Brandgeschehen gekommen ist.“ Damit hat der junge Mann trotz eines Blutalkoholwerts von 1,2 Promille die Abläufe für das Frittieren noch im Griff. Doch danach gings Berg ab, denn den Topf mit dem heißen Fett stellte er nicht nur auf die zuvor benutzte Herdplatte, sondern ließ diese auch noch an. Beim Verlassen der Küche ging er fälschlicherweise davon aus, die Herdplatte sei ausgeschaltet gewesen. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Kläger die gesamte Zeit über die Wohnung nicht verlassen und es sich um einen 10 – 20 Minuten währenden Zeitraums gehandelt hat.

Insbesondere rügt das Landgericht in seiner Ausführung, dass der junge Mann nicht von einem gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder gewarnt wurde, sondern selbst auf das Brandgeschehen aufmerksam werden musste.

Rauchmelderpflicht

Zuständig für die Installation sind Eigentümer bzw. Vermieter. Die Wartung obliegt jedoch dem Mieter. Zu beachten ist, dass entgegen der Bauordnung die Wartungsverpflichtung immer beim Eigentümer bzw. Vermieter liegt. Die Anordnung in einer Landesbauordnung, dass der Mieter für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder zuständig ist, entfaltet weder im Miet- oder Haftungsrecht tatsächliche Wirkung. Ausnahme: Im Mietvertag wurde wirksam vereinbart, dass der Mieter die Wartung der Rauchmelder an Stelle des Vermieters übernimmt.

Auch subjektiv sieht das Landgericht keine grobe Fahrlässigkeit gegeben und bejaht ein Augenblicksversagen des Mannes. Dabei stellt das Gericht insbesondere auf die Müdigkeit zur nächtlichen Uhrzeit, eine alkoholbedingte Verminderung der Aufmerksamkeit und Konzentrationsfähigkeit (BAK von 1,2 %o) sowie die Unerfahrenheit des jungen Mannes im Haushalt.

Damit besteht die Einstandspflicht der Wohngebäudeversicherung, sodass es in der Folge wegen der versicherungsrechtlichen Lösung bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters verbleibt und der Mieter seinerseits zur Mietminderung berechtigt ist.

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Am 8. Februar 2024 fand in den Räumlichkeiten der Hauptfiliale der Volksbank BRAWO – Am Mühlengraben 1, Eingang C, 38440 Wolfsburg – unsere erste Veranstaltung im Jahre 2024 statt. Thema war der neue qualifizierte Mietspiegel, der am 1. Januar 2024 in Wolfsburg veröffentlicht wurde. Die Veranstaltung war ein riesiger Erfolg. An diesen Erfolg möchten wir im Rahmen unserer Veranstaltungsreihe weiter anknüpfen.

Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Gemeinsam mit der Volksbank BRAWO laden der Haus & Grund Wolfsburg und Umgebung e.V. zu einem Fachvortrag ein, um die Novelle zum GEG vorzustellen. Das sog. Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu 65 % aus erneuerbaren Energien bereitstellen. Doch auch alte Heizungen sollen nachgerüstet werden.

Doch was heißt das für die Eigentümer? Schon jetzt wird deutlich, dass viele Eigentümer umrüsten müssen. Doch was ist das GEG genau? Welche Pflichten und Rechte werden begründet? Welche Folgen haben Verstöße gegen das GEG? Welche Kosten werden erwartet und welche Förderungsmöglichkeiten stehen zur Verfügung?

Unsere Experten

Michael Szot ist ein Architekt und Ingenieur. Bis vor Kurzem studierte Michael Szot an der RWTH Aachen University, an der er den Masterabschluss für Architektur und Ingenieurwesen erhielt. Die Rheinische Westfälische Technische Hochschule Aachen (RWTH Aachen) zählt in Deutschland zu den Eliteuniverstitäten. Im Laufe seines Studiums hat Michael Szot sein Fachwissen aus Vorlesungen und Übungen projektbegleitend praxisnah angewandt. Obwohl er frisch von der Universität ist, setzt er durch die von ihm während des Studiums erworbenen Kenntnisse neue Impulse. Seine Kerngebiete sind vor allem die Gebäudetechnik, Baukonstruktion mit besonderer Vertiefung Richtung funktioneller Bauweise.

Geboren ist Michael Szot in Kattowitz. Direkt mit Abschluss seines Studiums ist Herrn Szot nach Wolfsburg gezogen, wo er sich mit seiner Familie eine Existenz aufbauen möchte. Lernen Sie Michael Szot persönlich bei unserem Fachvortrag kennen.

Frisch von der Uni, direkt zu Haus & Grund!

Sie haben bauliche Fragen? Zum Beispiel zum Thema Umbau/Anbau beim Denkmalschutz? Sie haben vor eine Immobilie umzugestalten? Sie brauchen Hilfe bei einer baulichen Abnahme? Wir freuen uns sehr, Ihnen nun den passenden Experten an Ihre Seite zu stellen.

Michael Szot berät Sie als Mitglied jetzt auch jeden Mittwoch nach vorheriger Terminabsprache über unsere Geschäftsstelle zwischen 14.00 und 16.00 Uhr.

Interesse geweckt?

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 11. April 2024 um 17.00 Uhr (Einlass ab 16.30 Uhr) wie gewohnt in der Hauptfiliale der Volksbank BRAWO, Am Mühlengraben 1, 2. OG – Eingang C, in 38440 Wolfsburg. Kostenlose Parkplätze auf dem Gelände der Volksbank BRAWO stehen Ihnen zur Verfügung.

Die Plätze sind begrenzt! Eine verbindliche Anmeldung ist deshalb notwendig.

Anmeldung ist telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de möglich.

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Was ändert sich 2024?

Auch im Jahre 2024 gibt es für Eigentümer und Vermieter neue Regelungen. Wir haben für Sie alle relevanten Änderungen zusammengefasst:

Wolfsburg und Umgebung:

Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft Frist ab

Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden, haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.

Wolfsburg wird zum 01. Januar 2024 einen Mietspiegel veröffentlichen, an dem wir mitgewirkt haben. Gifhorn und Helmstedt werden weiterhin keinen Mietspiegel ausweisen.

Unsere Veranstaltungsreihe:

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 8. Februar 2024, 17.00 Uhr, in der Hauptfiliale unseres Kooperationspartners Volksbank BraWo, Am Mühlengraben 1, 2. OG – Eingang C, in 38440 Wolfsburg, statt.

Bundesweite Änderungen:

GEG: Heizen mit 65% erneuerbarer Energie

Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65%-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15%, ab 2035 mit 30% und ab 2040 mit 60% Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Schornsteinfeger – beraten lassen.

Welches Ziel verfolgt das GEG?

Der Einsatz von Energie soll möglichst begrenzt werden und die Nutzung erneuerbarer Energien soll gefördert werden. Deshalb beziehen sich die Vorgaben der GEG vorwiegend auf Heizungstechnik und Wärmedämmstandard von Gebäuden.

Überblick zu den Inhalten des GEG 2024

• Bauverantwortliche müssen sich für mindestens eine Form erneuerbarer Energien entscheiden
• Heizungsanlagen und Wärmepumpen müssen regelmäßig und fachgerecht überprüft werden
• Festgestellte erforderliche Optimierungsmaßnahmen müssen innerhalb eines Jahres nach der Betriebsprüfung durchgeführt werden
• Bei Gebäuden mit mehr als sechs Wohnung ist ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems verpflichtend
• Heizkessel müssen nach einer Betriebszeit von 30 Jahren ausgetauscht werden
• Umweltschädliche Heizungsanlagen dürfen nicht mehr genutzt werden
• Beim Kauf, beim Erbe und nach der Schenkung einer Immobilie muss die obere Geschossdecke gedämmt werden

Bußgelder für Verstöße gegen das GEG

Wer gegen die Vorgaben des GEG verstößt, riskiert Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Abhängig ist die Bußgeldhöhe neben dem konkreten Verstoß auch von der Schwere der Zuwiderhandlung. Ob ein Verstoß vorliegt, kann zum Beispiel der Schornsteinfegerbetrieb bei der nächsten anstehenden Heizungswartung oder ein Fachbetrieb bei der nötigen Reparatur des Heizungssystems feststellen.

Unsere Veranstaltungsreihe:

Wann?

Donnerstag, den 11. April 2023, um 17.00 Uhr

Wo?

Volksbank BraWo

Am Mühlengraben 1

2. OG – Eingang C

38440 Wolfsburg

Achtung: Teilnehmerplätze sind begrenzt. Eine Anmeldung telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de.

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.

Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren

Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten

Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die KÜO aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65%-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60-12,00€ führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.

Isolierpflicht für Rohrleitungen

Ungedämmte Warmwasser- bzw. Heizungsrohrleitungen sind künftig nicht mehr zulässig. Ist ein Austausch solcher Rohre notwendig, müssen diese so isoliert werden, dass die durchschnittliche Oberflächentemperatur maximal 40 Grad Celsius beträgt. Gehört das Rohr oder die Leitung zu einer Lüftungs- oder Klimaanlage, darf die Oberflächentemperatur im Schnitt nur noch zehn Grad Celsius betragen. Kälteverteilungs- und Kaltwasserleitungen und die Armaturen von Raumlufttechnik- und Klimakältesystemen mit einem Innendurchmesser bis 22 Millimetern müssen laut GEG 2024 außerdem mit einer Dämmschicht von 9 Millimetern versehen werden. Bei größerem Durchmesser ist eine Mindestdicke der Dämmschicht von 19 Millimetern vorgeschrieben.

Änderungen des Mietrechts durch das GEG

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungsverfahren, nach denen Vermieter 8% der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10% der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15% der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 0,50€/m² steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte rechtlich geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30% in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70% Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt unseres Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.

Wachstumschancengesetz

Das Gesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6% vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO² -Preis steigt 2024 auf 40€

Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO²-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO²-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30€. Ab 2024 wird der CO²-Preis auf 40€ pro Tonne CO² erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO² -Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO²-Kosten der Mieter übernehmen.

Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar

Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.

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Es wird wieder kälter in Wolfsburg. Bei Schnee und Glätte müssen Grundstückseigentümer die öffentlichen Gehwege vor Ihrem Grundstück räumen und streuen. Wie oft und wann den Eigentümer einer Räum- und Streupflicht trifft, regeln jeweils die einzelnen Kommunen. Wir informieren über die Regelungen zum Winterdienst der Stadt Wolfsburg.

Wann ist zu räumen?

An Sonn- und Feiertagen

von 8:00 Uhr bis 20:00 Uhr

In welchem Umfang ist zu räumen?

Gehwege entlang des Grundstücks sind in einer Breite von mindestens 1,50 m zu räumen. Ist ein Gehweg nicht vorhanden, ist ein 1,50 m breiter Streifen neben der Fahrbahn bzw. wenn ein Seitenstreifen fehlt, am äußersten Rand der Fahrbahn freizuhalten. Die Fahrbahn ist bei den Straßen, Wegen und Plätzen entlang des Grundstückes bis zur Fahrbahnmitte bzw. bei Eckgrundstücken bis zum Schnittpunkt der Mittelline zu räumen, die nicht durch die Wolfsburger Abfallwirtschaft und Straßenreinigung geräumt wird.

Wie oft muss Schnee geräumt werden

Dies lässt sich pauschal nicht beantworten. Einmal pro Tag ist z.B. oft zu wenig. Der Schnee ist jedenfalls unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, bei anhaltendem Schneefall mehrmals in angemessenen Zeitabständen, zu entfernen. Bei Glatteis gilt: Solange es wegen dauerndem Regen sinnlos ist zu streuen, braucht niemand streuen. Sobald der Regen jedoch nachlässt, ist Glatteis unverzüglich zu bekämpfen.

Wohin mit dem Schnee?

Schnee ist auf dem eigenen Grundstück zu lagern. Sofern dies nicht möglich ist, kann der Schnee, solange noch eine Breite von 1,50 m verbleiben, auch auf dem Gehweg gelagert werden.

Nicht jedes Streumittel ist geeignet und erlaubt!

Das Streu­mittel muss geeignet sein, die Gefahr so zu beseitigen, dass es für Passanten nahezu ausgeschlossen ist zu stürzen. Als besonders effizient hat sich Streusalz herausgestellt, jedoch ist dieses besonders umweltschädlich und deshalb mittlerweile in den Satzungen der meisten Kommunen aus ökologischen Gründen verboten. Insbesondere für Hunde und andere Tiere kann Streusalz und Split im Schnee eine Gefahr darstellen. Beinhaltet das Streusalz zusätzlich auch noch Frostschutzmittel, ist das für die Vierbeiner lebensgefährlich, da dieses zu akutem Nierenversagen führen kann. Außerdem kann das aggressive Salz zu Entzündungen der Pfoten führen. Das Streusalz greift aber auch andere Materialien an. Rost und Zersetzungen sind die Folge.

Welche Streumittel werden empfohlen?

Das Umweltbundesamt empfiehlt Schneeschieben und salzfreie Streumittel, die mit dem Blauen Engel ausgezeichnet sind. Empfohlen wird Streumittel aus Sand oder Kalkstein. Diese verringern die Rutschgefahr, ohne der Umwelt zu schaden.

Unser Tipp: Lava-Granulat. Es bietet sicheren Halt und nimmt Feuchtigkeit auf. Vor allem sind die abgerundeten Ecken schonender für Tierpfoten als andere Alternativen.

Muss der Mieter den Winterdienst machen?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter, sofern er auch Eigentümer ist, ist zur Verrichtung des Winterdienst verpflichtet. Will der Vermieter die Winterreinigung auf den Mieter übertragen, bedarf es hierzu einer klaren und ausdrück­lichen Regelung im Miet­vertrag. Aber selbst dann sind Vermietende nicht ganz von der Pflicht befreit: Sie müssen darauf achten, dass tatsäch­lich geräumt und gestreut wird, d.h. in regel­mäßigen Abständen über­prüfen, ob der Mieter der Räumungs- und Streupflicht tatsächlich nachkommt.

Beachte: Um Mieter wirk­sam in die Pflicht zu nehmen, reicht ein Aushang im Hausflur nicht aus. Auch ein Gewohn­heits­recht, wonach Erdgeschoss­mieter stets räumen und streuen müssen, gibt es nicht. Wo eine ausdrück­liche Regelung fehlt, bleiben Vermietende in der Verantwortung.

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter einen professionellen Räumungsdienst beauftragen. Die Kosten dafür dürfen in der Betriebskostenabrechnung auf den Mietenden umgelegt werden.

Ich bin Urlaub und kann gar nicht schippen!

Fährt man in den Urlaub ist dafür Sorge zu tragen, dass der Winterdienst durch einen Dritten oder einen professionellen Räumdienst erledigt wird. Auch Krankheit, Behinderung oder Berufstätigkeit entbinden einen nicht vom Winterdienst.

Wer haftet bei einem Unfall?

Grundsätzlich gilt, der Eigentümer haftet für Schäden anderer sollte der Winterdienst nicht eingehalten werden. In solchen Fällen haben Passanten unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Wurde der Winterdienst wirksam an den Mieter übertragen, haftet dieser. Aber: Eigentümer sind verpflichtet zu prüfen, ob der Mieter der Pflicht nachkommt. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, muss er unter Umständen für die Schäden anderer einstehen.

Passanten müssen sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen. Wer bei Eis und Schnee den Gehweg benutzt, darf sich nicht blind darauf verlassen, dass die Anwohner den Winter­dienst ausreichend erledigen.

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Titelbild: Canva

Bild: Foto von Daniel Lincoln auf Unsplash