Elektromobilität gilt als Schlüssel der Energiewende.

Verbrenner sollen von den Straßen verschwinden. Holt man sich ein E-Fahrzeug, braucht man ggfs. eine Ladesäule.  Ein zusätzlicher Kostenfaktor. Dabei bewegt man sich bei Wallboxen von bekannten Automobilherstellern in einem Bereich von zwischen 500 € und 1.000 €. Hinzukommen etwaige weitere Kosten wie bspw. die Installation, die noch einmal Kosten zwischen 400 € und 2.300 € veranschlagen kann. Damit stellt sich für Vermieter die Frage, ob der Mieter ein Anspruch auf die Installation einer Ladesäule hat und wer die Kosten zu tragen hat. Wir klären auf.

Anspruch des Mieters auf Installation einer eigenen Ladeeinrichtung

Zwar ist der Mieter zu Änderungen an der Bausubstanz in der Regel nicht berechtigt, jedoch hat der Gesetzgeber mit Wirkung seit dem 01.12.2020 eine Ausnahmevorschrift geschaffen.

Damit steht dem Mieter gegen seinen Vermieter ein Erlaubnis- und Duldungsanspruch, um bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, auf eigene Kosten verlangen zu können.

Erlaubnispflichtig

Zu beachten ist, dass der Mieter vor Beginn der Arbeiten sich die Erlaubnis des Vermieters einzuholen hat. Ohne eine solche Erlaubnis durch den Vermieter verletzt der Mieter seine Vertragspflichten. Auch den Vermieter können hierbei verschiedene Mitwirkungspflichten treffen, soweit etwa Auskünfte über den Verlauf von Stromleitungen erforderlich sind.

Wichtig: Die in Frage stehende Fläche (Stellplatz usw.) muss vom Mietvertrag umfasst sein, da sonst kein Anspruch besteht.

Verweigerungsrecht des Vermieters

Hierbei sind die Interessen im Einzelfall gegeneinander abzuwägen. Die Maßnahmen müssen aus Sicht des Vermieters bauordnungsrechtlich zulässig sein und fachgerecht ausgeführt werden. Ferner in die Abwägung werden Aufwand der Arbeiten, die Verteilung der Arbeiten über die Fläche des Grundstücks sowie mögliche Minderungsansprüche anderer Mieter und vor allem die verbleibende Restkapazität des Hausnetzes in die Abwägung mit einbezogen.

Auf der Mieterseite stehen grundsätzlich Umwelt- und Klimaschutz.

Problem: Wallboxen für Mieter einer Eigentumswohnung

Während Mieterin oder den Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, die von einer Eigentümergemeinschaft oder einer von dieser beauftragten Hausverwaltung verwaltet wird, das Mietrecht, das u. a. im BGB geregelt ist, gilt, hat der Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Anlage, die von einer Eigentümergemeinschaft bzw. von einer von dieser beauftragen Hausverwaltung verwaltet wird, für das Bauvorhaben das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu beachten. Problematisch hierbei ist, dass der Wohnungseigentümer seinerseits bei der Eigentümerversammlung um Genehmigung hinsichtlich des Einbaus der E-Ladestation anfragen muss, § 20 Abs.2 S. 1 Nr. 2 WEG. Da in der Regel eine ordentliche Eigentümerversammlung nur einmal im Jahr stattfindet, verzögert sich der Genehmigungsprozess erheblich. 

Nicht nur dass diese Prozesse für den Mieter intransparent sind, stellt sich des Weiteren die Frage inwieweit der Eigentümer gegen die unberechtigte Ablehnung des Einbaus oder einer Verschiebung der Entscheidung durch die Eigentümerversammlung vorgehen kann bzw. muss. Dies ist nicht eindeutig geklärt und damit vom Einzelfall abhängig. 

Miteigentümer informieren – bringen Sie wichtige Argumente um die Idee der eigenen Wallbox zu untermauern. Vielleicht kann auch eine gemeinschaftliche Wallbox ins Gespräch gebracht werden. Dies hat auch den Vorteile, dass der Wert der Immobilie gesteigert wird.

Antrag bei der Eigentümerversammlung stellen (Fristen des § 24 WEG beachten) – damit wird gewährleistet, dass die Teilnahme jedes Wohnungseigentümers sichergestellt ist. Eine Ausnahme für die Frist besteht nur in dringenden Fällen.

Zustimmung der Eigentümerversammlung

Gerichtliches Vorgehen, wenn die Zustimmung verweigert wird:

Verhältnis Wohnungseigentümer/Vermieter – Mieter

Der Mieter kann Klage auf Zustimmung erheben. Wird ohne Erlaubnis eigenmächtig eine Ladestation eingebaut, kann der Vermieter den Mieter abmahnen oder sogar eine Kündigung aussprechen.

Zusätzliche Mietsicherheit

Eine Verpflichtung des Mieters zur Hinterlegung einer solchen Pflicht besteht allerdings nicht. Die Anlegung einer zusätzlichen Mietsicherheit soll ihm ermöglichen, die Zumutbarkeitsschwelle für ein Versagen der Erlaubnis durch den Mieter abzusenken.

Pflicht des Vermieters selbst eine Lademöglichkeit zu schaffen?

Nein. Als Vermieter wird nur der ursprünglich vertraglich vereinbarte Zustand geschuldet. Wird vom Vermieter nachträglich eine Lademöglichkeit installiert, stellt dies eine Modernisierung dar, d. h. die Kosten können als Modernisierung gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB oder im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Kann die Entfernung der Lademöglichkeit durch den Vermieter verlangt werden?

Grundsätzlich ist der Mieter bei Auszug gemäß § 546 Absatz 1 BGB verpflichtet die Ladestation zurück zubauen. Nach der aktuellen Rechtsprechung wird ein Rückbauverlangen häufig als treuwidrig gewertet, da als Wertverbesserung eine wertsteigernde Ladeinfrastruktur errichtet wurde. Mithin bleibt der Mieter Eigentümer der Ladestation, so dass er bei Vertragsende wegen § 539 Absatz 2 BGB berechtigt ist die Ladeeinrichtung zu entfernen. Der Vermieter kann dies gemäß § 552 Absatz 1 BGB nur durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden.

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In seinem Urteil vom 25. Oktober 2023 (VIII ZR 147/22) hat der BGH sich mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen das bewusste Vorbringen unwahrer Tatsachenbehauptungen in einem mietrechtlichen Rechtsstreit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann.

In dem konkreten Fall kündigte ein Vermieter seinen Mietern ordentlich wegen eine vermeintlich vertragswidrigen Hundehaltung. Während des sich anschließenden Räumungsprozesse trugen die Mieter vor, dass der Vermieter sie aus dem Haus mobben wolle, um dieses anschließend zu verkaufen. Der potenzielle Käufer habe dem Vermieter aber in einem Gespräch mitgeteilt, dass er das Haus nur unbewohnt erwerben wolle. Von dem Hausverwalter werden sie zudem als „Ausländer“ und „Assis“ beleidigt. Der Vermieter bestritt dies als unwahr und ehrverletzend und sprach hierauf gestützt eine (weitere) außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung aus.

Der BGH lehnte die Räumung ab, da seiner Ansicht nach keine wirksame Kündigung vorlag. Zwar kann nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zu einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter berechtigen. Ein bewusst unrichtiges Vorbringen innerhalb eines Mietrechtstreites kann eine solche Pflichtverletzung darstellen. Bei der hierfür erforderlichen Abwägung muss aber auch ein vorangegangenes etwaig vertragswidriges Verhalten des Vermieters berücksichtigt werden. Dieses kann beispielsweise in einer unberechtigten Kündigung liegen.

Im konkreten Fall war die Behauptung, dass der Käufer dem Vermieter in einem Gespräch mitgeteilt hatte, dass er das Haus nur leer erwerben werde, zwar eine vorsätzlich falsche Aussage der Mieter. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit dieser Pflichtverletzung muss jedoch berücksichtig werden, dass bei den Mietern aufgrund der Verkaufsabsicht des Vermieters und der Beleidigungen durch den Hausverwalter durchaus der Eindruck entstehen konnte, dass sie aus dem Haus „gemobbt“ werden sollten. Zudem stellt die Beleidigung durch den Verwalter für sich eine Pflichtverletzung dar. Schließlich müsse auch berücksichtigt werden, dass die Behauptung der Klägerin dazu dienen sollte, eine vermutlich unberechtigte, da auf eine wohl unwirksame Hundehaltungsklausel gestützte Kündigung abzuwehren, die ebenfalls eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen würde. Da auch nicht geklärt war, ob die erste Kündigung wirksam war, verwiesen die BGH-Richter zur weiteren Aufklärung und Abwägung des Sachverhaltes das Verfahren zurück an das Berufungsgericht.

Zur Entscheidung: Urteil des VIII. Zivilsenats vom 25.10.2023 – VIII ZR 147/22 – (bundesgerichtshof.de)

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Starkregen kann Hochwasserkatastrophen auslösen. Auch Wolfsburg ist betroffen.

Kleine Bäche verwandeln sich in reißende Flüsse. Laufen diese über, entstehen unter Umständen bei Hausbesitzern Schäden. Der Keller läuft voll. Das Fundament wird feucht. Es bildet sich Schimmel. Oder aber im schlimmsten Falle: das Haus wird komplett zerstört.

Na und? Ich bin doch versichert!

Zwar sind viele Hausbesitzer gegen Naturgefahren versichert. Nicht mal die Hälfte davon gegen sogenannte weitere Naturgefahren, welche auch Hochwasser beinhalten. Im Jahre 2021 fegte das Sturmtief Bernd durch Deutschland. Im Ahrtal entstand ein finanzieller Schaden von schätzungsweise 8,2 Mrd. €. Jedes zweite Haus war nicht versichert.

Unter sogenannte weitere Naturgefahren fällt z.B. Hochwasser, Starkregen aber auch Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch, Erdsenkung oder Erdbeben. Gegen solche Schäden schützt die sogenannte Elementarversicherung, teilweise auch Wohngebäude – und Hausratversicherungen.

Klimawandel im Zusammenhang mit Elementarschäden

Mit dem Klimawandel steigt auch das Risiko von Elementarschäden. Die Temperaturen steigen, so dass die Böden austrocknen. Darüber hinaus begünstigen die höheren Temperaturen häufigere Starkniederschläge. Der Pegel steigt und der Boden ist nicht mehr aufnahmefähig; mit verheerenden Auswirkungen für Agrarflächen, Straßen und Siedlungen. Viele Immobilienbesitzer sind sich den Gefahren, die ihre Häuser bedrohen, noch gar nicht bewusst. Ein umfassender Versicherungsschutz wird vielmehr als „unnötige Ausgabe“ angesehen. Zu beachten ist, dass der Versicherungsschutz infolge des Klimawandels und bei fehlender Klimafolgenanpassung perspektivisch teurer werden wird.

Wie in den USA könnte sich das Angebot auch in Deutschland verknappen. Dies würde in dem Fall nicht nur die Elementarschadenversicherung, sondern auch die gesamt Wohngebäudeversicherung betreffen.

Woran liegt das?

Höhere Rückversicherungskosten, schrumpfende Zahl von Anbietern. Jeder Versicherer wird prüfen müssen, ob er die steigenden Extremwetterschäden langfristig noch in Deckung nehmen kann. Wohngebäudeversicherungsprämien können damit auf das Doppelte ansteigen.

Unser Tipp: Ein Dach lässt sich mit Schneefanggittern oder -haken sichern. Schön anzusehen, aber nicht zu unterschätzen sind Eiszapfen. Diese bilden sich vor allem in verstopften Dachrinnen und bei starken Temperaturschwankungen zwischen frostigen Nächten und milden Tagen. Wir empfehlen vor dem Schneefall die Dachrinnen zu reinigen, so dass die Feuchtigkeit einwandfrei abfließen kann. Ein weiteres Hilfsmittel: Dachrinnenheizungen.

Schnee. Wunderschön. Eiskalt.

Eine weitere Gefahr die häufig von Hausbesitzern nicht wahrgenommen wird birgt Schnee. Schrumpft der Schneemann, steigt der Pegel. Vom Hausdach herunterfallender Schnee kann andere gefährden. Ist Ihr Anwesen oder der angrenzende öffentliche Gehweg nicht passierbar und ein Fußgänger verletzt sich, haften Sie als Eigentümer für den Schaden.

Schnee auf dem Dach.

Schneit es über einen längeren Zeitraum, kann die gefallene Masse an Schnee die Tragfähigkeit des Dachs gefährden. Durch den Schnee kann das Dach einstürzen und die Menschen unter sich begraben. Insbesondere wenn sich durch Wechsel von Tau- und Frost-Phasen dicke und schwere Eisplatten unter dem Schnee bilden, erhöht sich die Gefahr. Handlungsbedarf besteht insoweit dann, wenn sich das Dach sichtbar verformt, Fenster oder Türen klemmen oder Risse im Putz auftreten. Doch Vorsicht: Von einer eigenhändigen Entfernung des Schnees vom Dach raten wir unbedingt ab – das Verletzungsrisiko ist zu hoch. Hierfür ist es empfehlenswert sich einen Dachdecker zu holen.

Weitere Informationen zu den Rechten und Pflichten eines Eigentümers bzw. Vermieters im Winter folgen in einem weiteren Beitrag.

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