Auch im Jahre 2025 erwarten Eigentümer:innen neue Gesetze und Verordnungen

Wir haben für Niedersachsen eine Übersicht erstellt. Für einen sorgenfreien Start ins neue Jahr.

Steuerrecht

a) Grundsteuerreform 2025

Ab dem 1. Januar 2025 wird sie scharf geschaltet. Die Gemeinden erlassen auf der Grundlage der in den Vorjahren ergangenen Grundsteuerwertebescheide und Grundsteuermessbescheide nun die Zahlungsbescheide, dies unter Berücksichtigung eines aktualisierten und zumeist erhöhten Hebesatzes. Auch wer die genannten Bescheide über die Berechnungsgrundlagen der neuen Steuer durch Einspruch, insbesondere mit vorgebrachten Argumenten zur Verfassungswidrigkeit der neuen Grundsteuer angefochten hat, muss zahlen. Denn aufschiebende Wirkung haben diese Anfechtungen der Grundlagenbescheide nicht. Ändert sich die Bewertung als Ergebnis einer Überprüfung, würden die Heranziehungsbescheide der Kommune automatisch als Folgebescheide entsprechend erneuert.

In Niedersachsen gilt das „Flächen-Lage-Modell“ zur Ermittlung der neuen Grundsteuer, bzw. zur Umsetzung der Grundsteuerreform 2025. Grundlage für die Bewertung der Grundstücke sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je Quadratmeter Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück.

Näheres zur Anfechtung der jetzt anstehenden kommunalen Zahlungsbescheide ist ab dem 30.01.2025: Grundsteuer: Hebesatz – Anfechtungsmöglichkeit gegen Zahlungsbescheide der Gemeinde | Immobilien I Youtube

b) Jahressteuergesetz 2024

Das JStG 2024 (BGBl. 2024 Nr. 387 vom 05.12.2024) ist in verschiedener Weise für unseren Fokus bedeutsam:

• Regelung zur Einkommensbesteuerung kleiner Photovoltaikanlagen,
• Einführung einer elektronischen Rechnung,
• innerhalb der Grundsteuerreform wird jetzt Gesetz, dass man analog der Vorgaben des Bundesfinanzhofs einen niedrigeren Verkehrswert des Grundstücks entgegen seiner Bewertung durch pauschal angesetzte Bodenrichtwerte und fiktiven Mieten entgegensetzen kann,
• Gleichstellung einer Anteilsveräußerung durch Mitglieder einer Erbengemeinschaft mit der Anschaffung und Veräußerung der zu ihr gehörenden Wirtschaftsgüter (zum Beispiel Immobilien; § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG),
• steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus,
• neuer Pauschbetrag bei der Erbschaftsteuer für Erbfallkosten.

c) Erbschaftssteuer

Eine Pauschale für Erbfallkosten kann jetzt nicht mehr nur in Höhe von 10.300 €, sondern in Höhe von 15.000 € angesetzt werden.

d) Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Zwei Gesetzeswerke spielen hier zusammen: Das Wachstumschancengesetz (BGBl. 2024 I Nr. 108 vom 27.03.2024) und das Jahressteuergesetz 2024 (BGBl. 2024 Nr. 387 vom 05.12.2024).

Betroffen sind Wohnungen, für die der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.01.2029 gestellt wird. Einschlägig ist der Zeitpunkt der Einreichung. Gleichgestellt wird, wenn ein neues Gebäude mit Mietwohnungen angeschafft wird. In all diesen Fällen wird eine Sonderabschreibung im Sinne einer steuerlichen Förderung gewährt, letztmalig für das Jahr 2028. Im Einzelnen:

• Das Wachstumschancengesetz 2024 ermöglicht eine neue zeitlich beschränkte degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und neu hergestellt oder angeschafft werden (anfangs im Betrag höher, dann jährlich reduzierend; der Prozentsatz bleibt identisch, die zu Grunde liegende Bemessungsgrundlage wird jährlich um den Betrag der Abschreibung des Vorjahres gekürzt). Diese Abschreibung bildet die Alternative zur linearen Abschreibung.
• Für die Herstellung neuen Mietwohnraums kann in den ersten 4 Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 20 % geltend gemacht werden, also pro Jahr 5 %. Sie wird zusätzlich zur linearen Gebäudeabschreibung von 3 % pro Jahr gewährt. In den ersten 4 Jahren kommt es dann insgesamt zu einer Sonderabschreibung bis zu 32 % der Investitionen. Die Bemessungsgrundlage dieser Sonderabschreibung ist auf 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
• Das Jahressteuergesetz 2024 ergänzt: Nach Ablauf des maßgeblichen Begünstigungszeitraums für die genannte Sonderabschreibung kann die weitere Abschreibung (AfA) ebenfalls nach der degressiven Methode vorgenommen werden, wenn nach dieser Methode auch schon während des Zeitraums der Sonderabschreibung abgeschrieben wurde. Diese Regelung gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2023.

e) Vermietung an nahe Angehörige (Gunstmiete)

Mit Schreiben vom 07.12.2023 hat sich die Oberfinanzdirektion Frankfurt/Main (Az.: S 2253 A – 00115 – 0357 – St 214) zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zusammenhang mit Vermietungseinkünften positioniert. § 21 Abs. 2 S. 2 EStG (Gunstmiete) geht von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere bei der verbilligten Vermietung an nahe Angehörige als Berechnungsgrundlage aus. Beträgt diese Gunstmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt die Wohnungsvermietung als voll entgeltlich. Konsequenz: Der Werbungskostenabzug wird dann vollständig gewährt, andernfalls nicht. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird je nach Begründungsmittel ausgeführt:

• Enthält ein örtlicher Mietspiegel Rahmenwerte für die ortsübliche Miete (Spannenwerte), so sind örtlich bedingte Wertsteigerungen oder Wertminderungen in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Enthält der Mietspiegel keine Spannenwerte, so ist der für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.
• Gegenüber einem Mietspiegel nachrangig wird die Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der genommenen Mieten von Vergleichswohnungen betrachtet.
• Schließlich kann auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden.

f) Steuerliche Behandlung kleinerer Photovoltaikanlagen

Erträge aus Stromverkäufen und Entnahmen von Strom für private Zwecke aus kleinen Photovoltaikanlagen sind seit 2022 von der Einkommensteuer befreit. Konsequent dürfen auch keine Aufwendungen mehr in diesen Fällen geltend gemacht werden. Betroffen sind drei Fälle:

• Anlagen auf oder an Einfamilienhäusern sowie nicht Wohnzwecken dienenden Gebäuden mit einer installierten Gesamtleistung von bis 30 kWp,
• Anlagen auf, an oder in sonstigen Gebäuden (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien) mit einer installierten Leistung von bis zu 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit,
• im Falle mehrerer betriebener Anlagen maximal 100 kW/p je Steuerpflichtigen bzw. Mitunternehmerschaft.

Kleine Photovoltaikanlagen (bisher 15 kW – peak) werden jetzt auch von der Einkommensteuer befreit, wenn sie bis zu 30 kW (peak) leisten und auf, an oder in „sonstigen Gebäuden“ verbaut sind. Begünstigt sind auch Gebäude mit mehreren Gewerbeeinheiten.

Die Angabe bezieht sich auf die zulässige Bruttoleistung nach dem Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Die neue Grenze gilt für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert worden sind.

Mietrecht

a) Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

Neuerungen sind:

• Eine Verkürzung der Aufbewahrungsfristen für umsatzsteuerlich relevante Dokumente von 10 auf 8 Jahre (§ 14b Abs. 1 Satz UStG), bezogen auf gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, die zur Umsatzsteuer optieren,
• die Einführung einer digitalen Belegeinsicht für Mieter in Wahrnehmung ihres Belegeinsichtsrechts zur Überprüfung von erteilten Betriebskostenabrechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB),
• die Möglichkeit des Mieter-Widerspruchs gegen erteilte fristgebundene Kündigungen in Textform, nicht mehr in Schriftform (§ 574b Abs. 1 BGB, also per E-Mail, SMS, WhatsApp, etc.,
• die Umstellung von Schriftform auf Textform für langfristige Gewerberaummietverträge (§ 578 Abs. 1 BGB); damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden; in der Praxis keinesfalls zu empfehlen (näher: Horst, ZMR 2025, Seite 93 ff.).

b) E-Rechnung 

Die Elektronische Rechnung (E-Rechnung) wird eingeführt. Sie gilt auch für Vermieter. Kleinunternehmer im steuerlichen Sinne (bislang 22.000 € Umsatz im Vorjahr bzw. 50.000 € Umsatz im laufenden Jahr, ab dem Jahre 2025 steuerpflichtiger Gesamtumsatz von 25.000 € im Vorjahr und von 100.000 € im laufenden Jahr)) müssen noch keine E-Rechnungen ausstellen, aber empfangen und weiterleiten können. Ein E-Mail-Postfach mit PDF-Anhangfunktion reicht dafür. Insgesamt gilt:

• Seit dem 01.01.2025 müssen alle Unternehmer E-Rechnungen empfangen können.
• Bis Ende des Jahres 2026 dürfen zwischen Unternehmern weiterhin auch Papierrechnungen ausgetauscht werden. Elektronische Formate, die nicht dem E-Rechnungsformat entsprechen, dürfen noch genutzt werden, wenn der Rechnungsempfänger mit diesem Vorgehen einverstanden ist.
• Unternehmer dürfen untereinander bis 2027 Papierrechnungen austauschen oder elektronische Formate nutzen, die nicht dem E-Rechnungsformat entsprechen, wenn der Rechnungsaussteller einen Vorjahresumsatz (2026) von maximal 800.000 € hat.
• Ab dem 01.01.2028 sind die neuen Anforderungen der E-Rechnung zwingend von allen Rechnungsausstellern einzuhalten.
• Nochmals: Kleinunternehmer sind zum Ausstellen von E-Rechnungen nicht verpflichtet. Nach Ablauf der genannten Übergangszeiträume müssen Kleinunternehmer E-Rechnungen lediglich empfangen können.

c) Balkonkraftwerke

Durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Eigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen (BGBl. Teil I / 2024, Nr. 306) erhalten Mieter einen Erlaubnisanspruch auf Montage sogenannter Balkonkraftwerke unter den in § 554 Abs. 1 BGB geregelten einschränkenden Voraussetzungen.

Korrespondierend dazu wird ein Gestattungsanspruch einzelner Sondereigentümer in Wohnungseigentumsanlagen gegenüber der Gemeinschaft geschaffen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG).

d) Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungssperrfrist

Der Bund ermächtigt die Bundesländer, Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung zu ermitteln und für diese Gebiete durch Verordnung eine Mietpreisbremse für die Eingangsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses für Mietwohnungen einzuführen. Sie begrenzt die Eingangsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage ist bis zum 31. Dezember 2025 befristet (§ 556d Abs. 2 BGB). Nach einem Kabinettsbeschluss vom 11.12.2024 ist beabsichtigt, die Preisbremse bis zum 31.12.2029 zu verlängern, obgleich schon zuvor das Bundesverfassungsgericht nur unter strenger Einhaltung des genannten zeitlichen Limits bis Ende 2025 Verfassungskonformität attestiert hat (BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18 und 1 BvR 1595/18; bestätigt von BGH, Urteil vom 18.12.2024 – VIII ZR 16/23).

Schon aufgrund der Zeitumstände bis zur Bundestagsneuwahl ist nicht davon auszugehen, dass der Entwurf in dieser Legislaturperiode noch Gesetz wird. Er kann jedoch durch eine neu gebildete Bundesregierung erneut aufgegriffen und weiterverfolgt werden.

In Niedersachsen wurde die bis dahin geltende Mieterschutzverordnung vom 22.12.2020 (Nds. GVBl. 2020, S. 566) durch eine entsprechende neue Verordnung ersetzt (Nds. Mieterschutzverordnung vom 20.12.2024, GVBl. Nr. 122/2024 vom 23.12.2024).

Die Mietpreisbremse wurde mit Wirkung zum 01.01.2025 bis zum 31.12.2025 verlängert und geographisch von 18 auf 59 Kommunen bedeutend ausgedehnt. Wird die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage zu ihrer Einführung durch die Länder verlängert, muss erwartet werden, dass Niedersachsen auch hiervon Gebrauch machen wird.

Daneben enthält die Verordnung eine abgesenkte Kappungsgrenze für festgelegte Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung, die für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gilt. Sie beträgt statt 20 % nur 15 % innerhalb von 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Insoweit gilt die Verordnung bis zum 31.12.2029.

Zu erwähnen ist eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen für Mietverhältnisse, die greift, wenn nach Vertragsschluss in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach dem Bundesmietrecht beträgt sie 3 Jahre (§ 577a Abs. 1 und Abs. 1a BGB, nach der Nds.-Mieterschutzverordnung 5 Jahre. Sie gilt bis zum 31. Dezember 2031.

e) Umwandlungsbeschränkung mit Genehmigungsvorbehalt

Bereits am 23.06.2021 ist § 250 BauGB als Teil des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14.06.2021 in Kraft getreten (BGBl. Teil I/2021, Nr. 33, 1802, 1806 f.). Damit wird die Umwandlung bestehenden Wohnraums in „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a Satz 3 und 4 BauGB in Wohnungseigentum oder vergleichbarer Rechte innerhalb des WEG, bzw. nach §§ 1008 ff. BGB unter Genehmigungsvorbehalt gestellt (§ 250 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 BauGB).

Auf dieser Grundlage kann die Landesregierung ein solches Gebiet mit geltender Umwandlungsbeschränkung einschließlich eines Genehmigungsvorbehaltes durch Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen (§ 201a BauGB). Das geschieht mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025 mit der Nds. Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs vom 20.12.2024, ebenfalls GVBl. Nr. 122/2024 vom 23.12.2024). Wie in der Mieterschutzverordnung ist dieselbe Gebietskulisse mit insgesamt 59 Kommunen erfasst.

f) Aufträge des Koalitionsvertrags der ehemaligen Ampel

Noch „kurz vor Toresschluss“ hat das Bundesjustizministerium den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung von Regelungen des Rechts der Wohnraummiete bekannt gemacht. Der Entwurf greift die Vorhaben des Koalitionsvertrages der ehemaligen „Berliner Ampel“ auf. Beabsichtigt ist die

• Absenkung der niedrigeren Kappungsgrenze in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung für Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem von 15% auf 11% (§ 558 Abs. 3 BGB),
• Verlängerung des Betrachtungszeitraums im Mietspiegel von derzeit 6 Jahren auf 7 Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB),
• Verpflichtung zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel in Gemeinden ab 100.000 Einwohner (§ 558d Abs. 4 BGB),
• Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 4 BGB).

Aufgrund der Nähe zur kommenden Bundestagswahl am 23. Februar 2025 ist nicht davon auszugehen, dass der Gesetzesentwurf ins Parlament gelangt. Er wird der Diskontinuität unterfallen, kann aber von einer neu gebildeten Bundesregierung je nach politischer Couleur erneut eingebracht werden.

Heizkostenverordnung

a) Smart-Meter-Gateway-Pflicht

Der Begriff steht für intelligente Messsysteme, die den Stromverbrauch eines Haushalts präzise erfassen und an einen Messstellenbetreiber weiterleiten können. Einzelne Ablesevorgänge werden dadurch überflüssig. Sie erfolgen zukünftig automatisch. Ab 2025 besteht eine Einbaupflicht für diese Systeme für Haushalte mit einem Stromverbrauch von 6.000 bis 100.000 kW/h pro Jahr.

Wird im Haushalt Strom mit einer Photovoltaikanlage (Leistungsbereich 7 kW bis 100 kW) erzeugt, muss ebenfalls ab 2025 ein Smart-Meter-Gateway verbaut werden. Dasselbe gilt im Falle bestehender Wärmepumpen oder Ladestationen für Elektroautos. Der Messstellenbetreiber setzt diese Pflichten um und baut ein. Der Endkunde (Verbraucher) wird mindestens 3 Monate vor Einbau derartiger Messsysteme informiert.

b) Pflicht zur Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpen

Werden Wärmepumpen seit dem 1. Januar 2024 neu verbaut, muss ihr Verbrauch seitdem individuell erfasst und eine Abrechnung erteilt werden. Für dann bereits verbaute Geräte griff bis zum 30. September 2024 das „Wärmepumpenprivileg“. Seit dem 1. Oktober 2024 ist dies abgeschafft. Folge: Auch dann muss verbrauchsbasiert abgerechnet werden. Man hat aber bis zum 30. September 2025 Zeit, Geräte zur Verbrauchserfassung anzuschaffen und einzubauen (Übergangsfrist). Vermieter werden verpflichtet, den Kostenanteil für die Wärmeversorgung als Bestandteil der Warmmiete auszuweisen.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung

Oft falsch aufgefasst: Der hydraulische Abgleich für Heizungssysteme in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten muss nicht erst seit dem 1. Oktober 2024 erfolgen. Denn die Regeln des GEG knüpfen an § 3 EnSimiMaV an, der diese Pflicht schon vorher festlegte. Deshalb greift der hydraulische Abgleich auch nicht nur für neu verbaute Heizungen, sondern in der Gesamtschau mit der genannten Vorläufervorschrift zu § 60c GEG für alle Heizungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten.

Wenn jetzt innerhalb des Bundestagswahlkampfes vereinzelt verlautet, im Falle eines Wahlsieges werde das „Heizungsgesetz“ genannte GEG erleichtert oder sogar abgeschafft, dann ist dies keine fachlich fundierte Aussage. Denn die seit dem 20. Juni 2024 in Kraft getretene EU-Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie ist über das Vehikel einer weiteren GEG-Novelle in deutsches Recht binnen 2 Jahren umzusetzen. Das bedeutet: Unabhängig von der politischen Couleur einer zukünftigen Bundesregierung ist diese Pflicht zu erfüllen. Das „Heizungsgesetz“ wird also nicht sterben, weil es nicht sterben kann. Die EU will es so. Spannend bleibt, mit welchem „Härtegrad“ die nächste Novelle kommt.

Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)

Ab dem 1. Januar 2025 gelten für betriebene Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte. Solche Feuerungsanlagen (Ausnahme Einzelraumfeuerungen), die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen dann nur noch betrieben werden, wenn sie die abgesenkten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonooxid nicht überschreiten. Dabei sind bei der Verbrennung von Holz als Grenzwerte 0,1 g Staub und 1 g Kohlenstoffmonooxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten.

Bei Pelletsheizungen liegt der Grenzwert für Staub bei 0,06 g und für Kohlenstoffmonooxid bei 0,8 g/Kubikmeter Abgasluft (§ 25 Abs. 1 1. BImSchV).

Kaminöfen und Holzöfen dürfen nicht mehr als 0,15 g Staub sowie 4 g Kohlenstoffmonooxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (§ 26 Abs. 2 1. BImSchV).

Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 eingebaut und zum Betrieb zugelassen wurden, müssen ausgetauscht werden, wenn sie nicht den verschärften Anforderungen der Verordnung entsprechen.

Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)

Dieses Gesetz legt den CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe fest. Er steigt von 45 € pro Tonne CO₂ im Jahr 2024 auf 55 € pro Tonne im Jahre 2025. Das Heizen mit Erdgas oder Heizöl wird damit teurer. Dieser Effekt wird sich weiter beschleunigen: 2026 wird es zu einem CO₂-Preis von 65 € pro Tonne kommen. 2027 gehen die Emissionszertifikate in den freien Handel. Mit einer drastischen Verteuerung des CO₂-Preises wird dann gerechnet.

Nach dem CO₂-KostAufG sind diese Preisanteile je nach energetischer Qualität des gemieteten Gebäudes weiterhin zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. In der Heizkostenabrechnung selbst sind die entsprechenden Berechnungen vorzunehmen und als Belastung für den Einzelmieter auszuweisen. Geschieht das nicht oder nicht entsprechend der Vorgaben des CO₂-KostAufG, steht ein dreiprozentiges Kürzungsrecht – bezogen auf die gesamten Heizungskosten – im Raum (§ 7 Abs. 4 CO₂-KostAufG).

Baurecht

a) Solardachpflicht

Grundlage der Pflicht ist § 32a NBauO in der Fassung des Gesetzes zur Verbesserung des Klimaschutzes vom 12.12.2023, Nds. GVBl. Nr. 25/2023, S. 289, 293), in Kraft getreten am 20.12.2023. Ab dem 1. Januar 2025 gilt die Pflicht gemäß Abs. 1 und 2 der Vorschrift

• für Neubauten mit einer Dachfläche von mindestens 50 m², von denen mindestens 50 % der Dachfläche mit einer Solarenergieanlage zur Stromerzeugung auszustatten sind,
• bei Änderung eines bestehenden Gebäudes durch Aufstockung, Anbau oder im Falle der Erneuerung der Dachhaut bis zur wasserführenden Schicht mit einer neu errichteten oder erneuerten Dachfläche von. Mindestens 50 m², von denen mindestens 50 % der Dachfläche mit einer Solarenergieanlage zur Stromerzeugung auszustatten sind.

Die Pflicht entfällt gemäß § 32a Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 – 3, S. 2 NBauO, sofern ihre Erfüllung im Einzelfall

• anderen öffentlich-rechtlichen Pflichten widerspricht (zum Beispiel bei Gestaltungssatzungen oder im Rahmen des Denkmalschutzes),
• technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, oder wenn
• die Baumaßnahmen (am Dach) aufgrund besonderer äußerer Umstände, insbesondere zur Behebung unvorhergesehener Schäden durch Unwetterereignisse, zwingend erforderlich sind.

Die Pflicht kann sowohl durch Photovoltaikanlagen als auch durch Solarthermie erfüllt werden (§ 32a Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 NBauO).

b) Gefahrstoffverordnung und Asbest

Die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) in ihrer novellierten Fassung vom 2. Dezember 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 384) verpflichtet jeden, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Arbeitsbeginn alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung zu stellen. Die Pflicht besteht gegenüber den ausführenden Bauunternehmen.

Geht es um Asbest, so genügt es, vor Beginn der Bauarbeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes mitzuteilen. Baujahre zwischen 1993 und 1996 fungieren dabei als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung. Denn die Verwendung asbesthaltiger Baustoffe ist seit dem 31. Oktober 1993 verboten. Das beauftragte Bauunternehmen kann deshalb aus dem Baujahr eine Einschätzung des Belastungsrisikos vornehmen, entsprechende Schutzmaßnahmen ergreifen oder weitergehende Erkundungen unternehmen.

Wohngeld

Die einzelnen Sätze werden zum 1. Januar 2025 um ca. 15 % erhöht und jetzt regelmäßig dynamisiert (§ 43 Abs. 1 WoGG). Mit den Anpassungen sollen Inflations- und Mietenentwicklungen der Jahre 2021 bis 2023 Rechnung getragen werden.

Die Grundsteueranpassung in Wolfsburg wird abgemildert

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Bild: Haus & Grund Deutschland

Die Grundsteuer besteuert das Eigentum und die Bebauung auf Grundstücken. Sie unterteilt sich in Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (alle sonstigen Immobilien) und gehört zu den Grundbesitzabgaben (andere Grundbesitzabgaben wären z. B. Müllgebühren oder Straßenreinigungskosten). Die Grundsteuer wird von der Stadt Wolfsburg mit Bescheid festgesetzt und wird in der Regel in vier Teilbeträgen (15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November) fällig. Auf Wunsch können Sie bis zum 30. September beantragen, die Steuer in einem Zug zum 1. Juli eines Jahres zu bezahlen. Grundsteuerberechnung wirkt kompliziert, dabei ist es ganz einfach: Man nehme den Grundsteuermessbetrag und multipliziere ihn mit dem Hebesatz der Gemeinde. So erhält man den zu zahlenden Jahresgrundsteuerbetrag.

Der Hebesatz wird vom Rat der Stadt Wolfsburg für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt. Zum 01.01.24 hat die Stadt die Grundsteuer vom Hebesatz 495 auf 545 erhöht. Sie plant eine Anhebung ab 01.01.25 auf 595. Damit wird die Grundsteuer innerhalb eines Jahres um 20,2% erhöht. Auch ist es für Verwaltung und Politik sehr leicht die Steuer zu erhöhen, da dies eine kommunale Abgabe ist, nicht viel Arbeit macht und keinen Schwankungen unterlegen ist. Am Ende zahlen die Grundsteuererhöhung alle Bewohnerinnen und Bewohner Wolfsburgs, Mieter und Vermieter.

Hintergrund, warum die Stadt Wolfsburg die Grundsteuer bereits 2024 angehoben hat und wieder 2025 anheben will, ist ganz klar: die angespannte Finanzlage. Zumindest wurde 2024 daraus kein Hehl gemacht. Dabei sind Mieter und Eigentümer schon jetzt an ihrer Belastungsgrenze, was die Nebenkosten betrifft. Teilweise übersteigen die wohnrelevanten Nebenkosten bereits die Miete.

Die Kommunen bekommen vom Bund und vom Land ständig neue Aufgaben aufs Auge gedrückt. Sie würden zum Beispiel bei den Mehrkosten rund um Ganztagsgrundschulen, dem Thema Datenschutz oder der Unterbringung von Geflüchteten finanziell im Stich gelassen.

Bundes- und Landespolitiker landauf landab beteuerten zu Beginn der Grundsteuerreform (tritt zum 01.01.25 auf Grundlage des sogenannten Fläche-Lage-Modells in Niedersachsen in Kraft), dass sich die Grundsteuer nicht erhöhen wird. Durch das Flächen-Lage-Modell wird neben der Grundstücksgröße und der Bebauung/Versiegelung auch die Lage des Grundstücks bewertet. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks musste 2023 eine sogenannte Grundsteuererklärung abgeben. Die Sorge, dass die Grundsteuer in die Höhe schnellt, war bei vielen Menschen groß – und aus heutiger Sicht begründet. Sowohl durch gesetzliche Vorgaben als auch durch eine im Jahr 2019 verabschiedete Resolution des Rates der Stadt Wolfsburg, soll die Reform weder zu Mindereinnahmen für die Kommune noch zu einer Erhöhung der Grundsteuer für die Gesamtheit der Bürgerinnen und Bürger führen, so hieß es damals mal in Wolfsburg. Selbst Olaf Scholz versprach als damaliger Finanzminister und heutiger Bundeskanzler Olaf Scholz auf dem Zentralverbandstag von Haus & Grund, dass es im Zuge der neuen Grundsteuer zu keiner Erhöhung des Steueraufkommens kommen werde.

Schon durch die Grundsteuererhöhung im letzten Jahr kam es zu einer Erhöhung für alle Bewohnerinnen und Bewohner Wolfsburgs. Die von der Verwaltung vorgeschlagene erneute Anpassung soll am 13.11.2024 den Rat der Stadt Wolfsburg passieren, um die letztjährige Erhöhung der Grundsteuer aufrechtzuerhalten. Denn der Grundsteuerreform vorausgegangen ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes im Jahr 2018, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist

Besonders frustriert den Wolfsburger Eigentümerverein die Aussage des Stadtkämmerers Andreas Bauer, der über eine Pressemitteilung sagte:

Diese Aussage widerspricht der (oben bereits erwähnten) 2019 getroffenen Resolution, da die bisherigen Einnahmen schon letztes Jahr gesichert worden. Auch ist aufgrund der Grundsteuerreform die Berechnung je Grundstück individuell. In den meisten Fällen wird es aufgrund der erneuten Grundsteuererhöhung seitens der Stadt Wolfsburg sehr wohl zu erhöhten Steuerbeiträgen kommen.

Es wäre aus Sicht von Haus & Grund dauerhaft besser die städtischen Ausgaben zu senken und auch andere Einkommensquellen zu generieren, ohne pauschal alle Bürgerinnen und Bürger zu belasten. So plant die Stadt Wolfsburg bereits das weitere Aufstellen von Blitzeranlagen (z. B. Grauhorststraße). Andere Ideen: Grundsteuer A anpassen, mehr auf Digitalisierung und KI setzen, Zuschüsse für Fraktionen kürzen, Verkauf von Erbpachtgrundstücken, Porschestraße verdichten, Anpassen von Öffnungszeiten von städtischen Einrichtungen…

Schon heute ist Wolfsburg wegen der diesjährigen Grundsteueranpassung im bundesweiten Grundsteuerranking im grauen Mittelfeld. Durch die zukünftige Erhöhung würde Wolfsburg zu den teureren Städten werden, siehe Studie: GrSt-Ranking 2024

Um dem Verwaltungsvorstand und den Politikern ihr Handeln stets ins Bewusstsein zu rufen, hat sich Haus & Grund überlegt, ein 6mx3m großes Plakat auf einer der Haupteinfahrtsstraßen Wolfsburgs, der Reislinger Straße, anzubringen. Das „Grundsteuer-Ungeheuer“ soll ein mahnendes Symbol sein, dass man diese Steuerlast auf den Rücken aller Wolfsburgerinnen und Wolfsburger legt. Haus & Grund wird auch zeitnah das Gespräch mit Fraktionen und der Verwaltung suchen, um sich auszutauschen und ggf. Alternativen zu entwickeln. Mit seinen über 2.200 Mitgliedern und über 6.500 Immobilien ist Haus & Grund auch in Wolfsburg ein entscheidender Interessenverband, bei dem sich Verwaltung wie auch Politik Fachwissen einholen sollte.

Die Abstimmung findet während der Ratssitzung am heutigen Tage, 13. November 2024 statt. Eine Teilnahme ist auch Online ab 16:00 Uhr unter folgendem Link möglich: 21. Sitzung des Rates der Stadt Wolfsburg. 

Weitere Informationen erhalten Mitglieder bei ihrem örtlichen Haus & Grund Verein in Wolfsburg oder auf unserer Homepage. 

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Bild: Haus & Grund Deutschland

Unsere Fachvortragsreihe geht für dieses Jahr am 14.11.2024 in die letzte Runde. Dieses mal mit einem Thema, dass bereits heute immer mehr an Bedeutung gewinnt und in Zukunft noch gewichtiger wird. Der Klimawandel. Überschwemmungen durch plötzlichen Starkregen häufen sich. Es ist eine Zunahme von Naturereignissen zu beobachten. Und auch Regionen, die bislang verschont geblieben sind, werden immer häufiger überflutet.

Doch die Realität sieht anders aus: Die meisten Häuser sind bei Naturgefahren nicht ausreichend abgesichert. Die Folgen können für Betroffene den totalen wirtschaftlichen Ruin bedeuten. Dabei sind 99 Prozent der Häuser versicherbar.

Herr Fabian Häfner ist Experte für gewerbliche Sachversicherungen für die Region Gifhorn/Helmstedt/Wolfsburg und Braunschweig bei der DHS und zeigt Ihnen, wie Sie sich effektiv gegen finanzielle Folgen von Naturereignissen schützen können.

Zum Beispiel kann bei einem niederschlagsreichen Unwetter die Wassermenge die Kanalisation überlasten. Die Folge: Wasser dringt in die Kellerräume ein. Doch soweit muss es gar nicht erst kommen. Die Experten der Wolfsburger Entwässerungsbetriebe zeigen Ihnen, wie Sie sich vor Rückstau absichern können. Ein besonderes Highlight des Vortrages ist es, dass die drei Expert*innen Svenja Picht-Spannuth, Sabine Krause und Michael Mayr von der Stadt Wolfsburg Sie im Anschluss an den Vortrag individuell bzgl. Ihres Grundstückes beraten können. Sie bringen digitale Pläne mit und klären mit Ihnen persönliche Fragen unter anderem rund um Drainagen, Wasserzähler, Hoch- und Fremdwasser, Entwässerung, Kanalinspektion /-reinigung, Planung und Bau von Schutzmaßnahmen.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich telefonisch unter 05361 – 12946 oder per E-Mail an info@hug-wob.de verbindlich an. Eine Mitgliedschaft im Verein ist für die Veranstaltung nicht erforderlich. Jedermann ist herzlich eingeladen.

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 14.11.2024, in den Räumlichkeiten unseres geschätzten Kooperationspartners der Volksbank BRAWO, Am Mühlenweg 1 in 38440 Wolfsburg, Eingang C, um 17:00 Uhr statt. Einlass ab 16:30 Uhr. Parkplätze sowie Getränke werden Ihnen kostenlos von der Volksbank BRAWO zur Verfügung gestellt.

Wir freuen uns darauf, Sie persönlich kennenzulernen.

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In unserem nächsten Beitrag zum Thema „barrierefreien Wohnen“ geht es um die Infrastruktur. Unter Infrastruktur versteht die DIN-Norm 18040-2 die Bereiche eines Gebäudes, die – einschließlich ihrer Bauteile und technischen Einrichtungen – seiner Erschließung von der öffentlichen Verkehrsfläche aus bis zum Eingang der barrierefreien Wohnung dienen, beispielsweise Zugänge zu Haus oder Wohnung, Eingangsbereich, Aufzüge oder Flure.  

Wesentlichen Elemente der Infrastruktur sind die Verkehrs- und Bewegungsflächen. Sie müssen so bemessen sein, dass die Infrastruktur des Gebäudes barrierefrei erreichbar und nutzbar ist. Hierzu muss die Bewegungsfläche ausreichend groß für die gradlinige Fortbewegung, den Begegnungsfall sowie den Richtungswechsel sein.

Doch wann genau ist eine Fläche „ausreichend groß“? Nach der DIN-18040 ist dies der Fall, wenn die Fläche

• 180 cm Breite und 180 cm Länge bei Begegnungen zwei Rollstuhlnutzer;
• 150 cm Breite und 150 cm Länge bei Begegnung eines Rollstuhlnutzers mit anderen Personen oder
• 150 cm Breite und 150 cm Länge für Richtungswechsel und Rangiervorgänge

umfasst. Für Flurabschnitte und Rampen, an denen eine Richtungsänderung oder Begegnung mit anderen Personen nicht zu erwarten ist, ist eine Breite von 120 cm ausreichend groß. Türöffnungen und Durchgänge sind ausreichend groß, wenn sie eine Breite von 90 cm aufweisen.

Gehwege und Verkehrsflächen

Der Weg zum Haupteingang ist ausreichend groß, wenn er eine Breite von min. 150 cm hat und nach höchstens 15m Länge eine Fläche von mindestens 180 cm x 180 cm aufweist. Bei einer Länge von 6m reicht eine Wegbreite von 120 cm aus, soweit Wendemöglichkeit jeweils am Angang und am Ende gegeben ist. Eine feste und ebene Oberfläche sollte gegeben sein. Bei einem Gefälle sollte die Längsneigung grundsätzlich 3 Prozentpunkte nicht überschreiten.

Pkw-Stellplätze

Pkw-Stellplätze für Personen mit Behinderungen sollten in der Nähe der barrierefreien Zugänge angeordnet sein. Sie müssen min. 350 cm breit und 500 cm lang sein. Bei Garagen sind die Garagentore mit einem Antrieb zum automatischen Öffnen und Schließen auszurüsten.

Zugangs- und Eingangsbereich

Dieser muss leicht auffindbar und barrierefrei erreichbar sein. Zur Auffindbarkeit trägt eine kontrastierende Gestaltung des Eingangsbereiches, ausreichende Beleuchtung sowie das Vorhandensein von taktil erfassbaren unterschiedlichen Bodenstrukturen oder baulichen Elementen wie Sockel oder Absätze bei.

Für eine barrierefreie Erreichbarkeit müssen die Haupteingänge stufen- und schwellenlos sein. Stufen können zum Beispiel mit einem Plattformlift oder Hublift überwunden werden. Es müssen ausreichend große Bewegungsflächen vor den Türen vorhanden sein, siehe unten. Darüber hinaus darf diese Bewegungsfläche nicht mehr als 3 % Neigung haben. Sollte dies doch der Fall sein, ist eine Rollstuhlrampe bzw. Treppenlift einzubauen.

Haustüren öffnen und schließen sich vorzugsweise automatisiert. Eventuell besteht die Erforderlichkeit der Schließverzögerungen. Ferner müssen die Türgriffe so gestaltet sein, dass sie auch für motorisch eingeschränkte oder sehbehinderte Menschen leicht zu nutzen sind.  Besonders geeignet sind bogenförmige oder u-förmige Griffe oder senkrechte Bügel. Dies variiert je nach Art der Tür. Auch Klingelanlagen, Gegensprech- oder Videoanlagen sollten automatisiert sein.

Türen

In Wohngebäuden unterscheidet die DIN 18040- 2 zwischen zwei Arten von Türen

• Türen außerhalb von Wohnungen, wie Hausflur und Eingangsbereich
• Türen innerhalb von Wohnungen, Eingangstür inbegriffen

Außerhalb der Wohnung

Tür muss deutlich wahrnehmbar sein. Sie muss leicht zu öffnen und zu schließen sowie sicher zu passieren sein. Schließlich hat sie keine Türanschläge oder Schwellen. Ausnahme bei technischer Notwendigkeit. Die Griffe sind gut greifbar und eindeutig erkennbar. Verwendet werden dürfen bogenförmige, u-förmige Griffe oder senkrechte Bügel, nicht aber Drehgriffe oder eingelassene Türgriffe.

Folgende Maße sind bei barrierefreien Türen außerhalb der Wohnung einzuhalten:

Barrierefreie Türen innerhalb der Wohnung

Gemäß DIN 18040-2 müssen folgende allgemeine Voraussetzungen für Barrierefreiheit erfüllt sein:

• Wohnungstüren müssen leicht zu bedienen und sicher zu passieren sein.
• Sie müssen breit genug sein, dass ein Rollator oder Rollstuhl problemlos hindurch passt.
• Öffnen und schließen muss mit geringem Kaufaufwand möglich sein.
• Drücker und Griffe müssen gut greifbar sein. Bogenförmige, u-förmige Griffe sowie senkrechte Bügel sind zulässig, nicht aber Drehgriffe und eingelassene Griffe.
• Keine Türanschläge oder Schwellen.

Die Türen müssen folgende Maße erfüllen:

• 80 cm breit x 205 cm hoch
• Darüber hinaus muss die Bewegungsfläche vor der Tür 150 x 150 cm (Drehflügeltür) oder 120 x 190 cm (Schiebetür) sein.

Barrierefreie Türen im Badezimmer

Für ein barrierefreies Badezimmer müssen für Türen dieselben Maße eingehalten werden, die rollstuhlgerechte Türen voraussetzen. Danach müssen nach der DIN folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• Die Tür ist 90 cm breit und 205 cm hoch.
• Bei Drehflügeltüren muss die Bewegungsfläche 150 x 150 cm und
• Bei Schiebetüren 120 x 190 cm
• Drehflügeltüren dürfen nicht in den Raum öffnen. Sondern müssen nach außen aufgehen
• Türen müssen von außen entriegelt werden können

Barrierefreie Türen auf der Terrasse

Hinsichtlich der Anforderungen gilt für Terrassetüren folgendes: 

• Mindestens 90 cm breit und 205 cm hoch
• Ohne Schwellen bzw. Schwellen, die nicht mehr als 2 cm betragen
• Bewegungsfläche eben; Ausnahme: Neigung zur Entwässerung
• 150x 150 cm bei Drehflügeltür bzw. 120 x 190 cm Schiebetür ausmachen

Kosten 

Eine verlässliche Angabe zu der Höhe der Kosten für den Umbau bzw. Einbau von barrierefreien Zugängen und Türen können wir an dieser Stelle nicht vornehmen. Diese sind einzelfallabhängig und richten sich nach den individuellen baulichen Gegebenheiten und Anforderungen. Wir empfehlen Ihnen sich im Voraus einen Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens einzuholen.

Zuschüsse und Förderungen

Pflegekasse

Beachten Sie dennoch, dass es für den Einbau von barrierefreien Türen um wohnumfeldverbessernden Maßnahmen handelt, die durch verschiedene Förderungen bezuschusst werden. Pflegebedrüftige der Pflegegrade 1 bis 5 können von der Pflegekasse bis zu 4.000 € als Zuschuss beantragen.

Krankenkasse

Hilfsmittel können auch von Krankenkassen beantragt werden. Für gesetzlich Versicherte gelten private Zuzahlungen pro Hilfsmittel, die zwischen 5 und 10 Euro liegen. Einkommensschwache Menschen können entweder eine Befreiung von der Selbstbeteiligung beantragen, oder aber, die Zuzahlungen werden durch das Jobcenter oder Sozialamt übernommen. Wir empfehlen Ihnen hierzu sich bei Arzt oder der Pflegekasse beraten zu lassen.

Wohn-Riester und KfW -Finanzierung

Wohnriester steht demjenigen als Option zur Verfügung, der bei der Altersvorsorge einen riestergeförderten Bausparvertrag gesetzt hat. Die KfW-Finanzierung fördert über ihre Programme zum Thema „Altersgerecht Umbauen“ barrierefreies Wohnen durch zinsgünstige Kredite und Investitionszuschüsse. Dabei profitieren nicht nur Menschen mit einem akuten Bedarf ab einem barrierefreien Wohnumfeld, sondern Personen jeden Alters, die ihr Zuhause so gestalten möchten, dass es generationsübergreifend genutzt werden kann.

Verschiedene Förderungsprogramme der KfW finden Sie unter folgendem Link: Förderprodukte für bestehende Immobilien – Übersicht | KfW

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Foto: Canva