Starkregen kann Hochwasserkatastrophen auslösen. Auch Wolfsburg ist betroffen.

Kleine Bäche verwandeln sich in reißende Flüsse. Laufen diese über, entstehen unter Umständen bei Hausbesitzern Schäden. Der Keller läuft voll. Das Fundament wird feucht. Es bildet sich Schimmel. Oder aber im schlimmsten Falle: das Haus wird komplett zerstört.

Na und? Ich bin doch versichert!

Zwar sind viele Hausbesitzer gegen Naturgefahren versichert. Nicht mal die Hälfte davon gegen sogenannte weitere Naturgefahren, welche auch Hochwasser beinhalten. Im Jahre 2021 fegte das Sturmtief Bernd durch Deutschland. Im Ahrtal entstand ein finanzieller Schaden von schätzungsweise 8,2 Mrd. €. Jedes zweite Haus war nicht versichert.

Unter sogenannte weitere Naturgefahren fällt z.B. Hochwasser, Starkregen aber auch Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch, Erdsenkung oder Erdbeben. Gegen solche Schäden schützt die sogenannte Elementarversicherung, teilweise auch Wohngebäude – und Hausratversicherungen.

Klimawandel im Zusammenhang mit Elementarschäden

Mit dem Klimawandel steigt auch das Risiko von Elementarschäden. Die Temperaturen steigen, so dass die Böden austrocknen. Darüber hinaus begünstigen die höheren Temperaturen häufigere Starkniederschläge. Der Pegel steigt und der Boden ist nicht mehr aufnahmefähig; mit verheerenden Auswirkungen für Agrarflächen, Straßen und Siedlungen. Viele Immobilienbesitzer sind sich den Gefahren, die ihre Häuser bedrohen, noch gar nicht bewusst. Ein umfassender Versicherungsschutz wird vielmehr als „unnötige Ausgabe“ angesehen. Zu beachten ist, dass der Versicherungsschutz infolge des Klimawandels und bei fehlender Klimafolgenanpassung perspektivisch teurer werden wird.

Wie in den USA könnte sich das Angebot auch in Deutschland verknappen. Dies würde in dem Fall nicht nur die Elementarschadenversicherung, sondern auch die gesamt Wohngebäudeversicherung betreffen.

Woran liegt das?

Höhere Rückversicherungskosten, schrumpfende Zahl von Anbietern. Jeder Versicherer wird prüfen müssen, ob er die steigenden Extremwetterschäden langfristig noch in Deckung nehmen kann. Wohngebäudeversicherungsprämien können damit auf das Doppelte ansteigen.

Unser Tipp: Ein Dach lässt sich mit Schneefanggittern oder -haken sichern. Schön anzusehen, aber nicht zu unterschätzen sind Eiszapfen. Diese bilden sich vor allem in verstopften Dachrinnen und bei starken Temperaturschwankungen zwischen frostigen Nächten und milden Tagen. Wir empfehlen vor dem Schneefall die Dachrinnen zu reinigen, so dass die Feuchtigkeit einwandfrei abfließen kann. Ein weiteres Hilfsmittel: Dachrinnenheizungen.

Schnee. Wunderschön. Eiskalt.

Eine weitere Gefahr die häufig von Hausbesitzern nicht wahrgenommen wird birgt Schnee. Schrumpft der Schneemann, steigt der Pegel. Vom Hausdach herunterfallender Schnee kann andere gefährden. Ist Ihr Anwesen oder der angrenzende öffentliche Gehweg nicht passierbar und ein Fußgänger verletzt sich, haften Sie als Eigentümer für den Schaden.

Schnee auf dem Dach.

Schneit es über einen längeren Zeitraum, kann die gefallene Masse an Schnee die Tragfähigkeit des Dachs gefährden. Durch den Schnee kann das Dach einstürzen und die Menschen unter sich begraben. Insbesondere wenn sich durch Wechsel von Tau- und Frost-Phasen dicke und schwere Eisplatten unter dem Schnee bilden, erhöht sich die Gefahr. Handlungsbedarf besteht insoweit dann, wenn sich das Dach sichtbar verformt, Fenster oder Türen klemmen oder Risse im Putz auftreten. Doch Vorsicht: Von einer eigenhändigen Entfernung des Schnees vom Dach raten wir unbedingt ab – das Verletzungsrisiko ist zu hoch. Hierfür ist es empfehlenswert sich einen Dachdecker zu holen.

Weitere Informationen zu den Rechten und Pflichten eines Eigentümers bzw. Vermieters im Winter folgen in einem weiteren Beitrag.

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Titelbild: Canva II Bild: Unsplash/Annie Spratt 

Darf ich als Vermieter einen Schlüssel zu der Wohnung meines Mieters behalten?

Alle Vermieter kennen das Problem: Der Mieter verliert den Schlüssel oder es gibt einen Notfall, während der Mieter im Urlaub ist, und Sie müssen in die Wohnung. Doch dürfen Sie einen Zweischlüssel haben?

Die Rechtslage ist eindeutig: Nein.

Der Vermieter muss dem Mieter ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns alle Schlüssel aushändigen. Das eigenmächtige Betreten der Wohnung/Hauses ohne Zustimmung des Mieters stellt einen Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB dar.

Hausfriedensbruch steht gemäß § 123 StGB unter Strafe. Die Strafhöhe bemisst sich an den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Wer widerrechtlich in die Wohnung eindringt, begeht Hausfriedensbruch. Ein widerrechtliches Eindringen zeigt sich dadurch, dass eine Person ohne Zustimmung bzw. gegen den erkennbaren Willen des Hausrechtsinhabers, die Wohnung betritt. Innerhalb ihrer Wohnung haben Mieter das alleinige Hausrecht. Wer ohne Befugnis in der Wohnung bleibt, obwohl ihn der Mieter aufgefordert hat, sich zu entfernen, begeht ebenfalls Hausfriedensbruch. Hält sich der Vermieter unbefugt in der Wohnung des Mieters auf, hat der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Es ist mithin keinesfalls erlaubt, dass Vermieter Schlüssel einbehalten oder sich heimlich einen Notfallschlüssel herstellen lassen. Der Mieter könnte sich durch die Vorstellung, dass der Vermieter plötzlich unangemeldet in der Wohnung stehen könnte, massiv beeinträchtigt fühlen. Deshalb ist es Ihnen auch erlaubt, für die Dauer des Mietverhältnisses das Schloss der Wohnung zu tauschen.

Gibt es Ausnahmefälle, in denen ich die Wohnung dennoch betreten darf?

Ausnahmen gibt es z.B. für besonders akute Notfälle, etwa wenn ein Schaden an der Gasleitung besteht.

Tipp: Versuchen Sie dennoch vorher den Mieter zu kontaktieren. Liegt nämlich kein Notfall vor, könnten Sie rechtliche Probleme bekommen. 

Wie sieht es mit einem Besichtigungsrecht aus?

Grundsätzlich gilt: Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht, BGH-Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13. Ein solches generelles Besichtigungsrecht kann auch nicht wirksam vertraglich vereinbart werden, da eine solche Vereinbarung gegen Art. 13 I GG – Unverletzlichkeit der Wohnung – verstößt. Ein Besichtigungsrecht könnte der Vermieter zumindest dann haben, wenn er einen sachlichen Grund und ein berechtigtes Interesse an einer Wohnbesichtigung hat. Mithin ist das Besichtigungsrecht jedoch an sehr enge Grenzen geknüpft.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, wenn

• Der Mieter ausziehen will und Besichtigungen anstehen
• Während der Durchführung von Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen
• Zählerablesung
• Zum Beheben von Schäden und sie nach der Ursache forschen

Zu beachten ist, dass die Termine vorher schriftlich beim Mieter anzukündigen sind, damit eine Terminabstimmung mit dem Mieter möglich ist.

Hinweis: Als Vermieter sollten Sie im Rahmen eines Besichtigungstermins zur Neuvermietung nicht ungefragt von der Wohnung Fotos für das Exposé zu machen. Ohne Zustimmung des Mieters liegt unter Umständen ein Bruch der Privatsphäre des Mieters vor. Allein das Fotografieren von Schäden und Mängeln ist ohne Zustimmung des Mieters zulässig.

Kann ich vertraglich mit meinem Mieter vereinbaren, dass ein Schlüssel in meinem Besitz verbleibt?

Jaein. Vereinbaren Sie den Einbehalt des Schlüssels formularmäßig in jedem Mietvertrag, handelt es sich um eine unzulässige Klausel. In dem Fall gilt das Gesetz. Eine individuelle Absprache, in der sich der Mieter ausdrücklich dazu bereit erklärt, einen Zweitschlüssel beim Vermieter zu hinterlegen, ist hingegen möglich.

Wer haftet für den Verlust eines Schlüssels?

Hierbei ist zu unterscheiden: Verliert der Mieter den Schlüssel einfach, so muss er die daraus entstandenen Kosten übernehmen. Bricht der Schlüssel ab oder wurde er gestohlen gehen die Kosten zu Lasten des Vermieters.

Darf sich mein Mieter zusätzliche Schlüssel anfertigen?

Ja. Diese müssen am Ende des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Übergabe angeboten werden. Als Vermieter steht Ihnen dennoch das Recht zu, die Annahme zu verweigern. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, den Schlüssel vor Zeugen unbrauchbar zu machen.

Unser Tipp: Im Mietrecht hängt vieles vom Einzelfall ab. Sie sollte immer zunächst versuchen eine außergerichtliche und friedliche Einigung mit dem Mieter zu finden. Sollten Sie dennoch ein Problem haben, dass Sie nicht allein lösen können, lassen Sie sich anwaltlich beraten.

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Bild: Canva

Im Jahre 2023 ist der Immobilienmarkt von diversen Veränderungen und Herausforderungen geprägt, die sowohl Chancen als auch Risiken für Immobilienkäufer und -verkäufer mit sich bringen. Deshalb ist es wichtiger denn je, gut informiert und vorbereitet zu sein, um die richtige Entscheidung für den eigenen Wohnraum zu treffen. Dabei stellt ein Immobilienkauf und -verkauf zumeist den größten finanziellen Aspekt dar, der erheblichen Einfluss auf unser Leben und unsere finanzielle Sicherheit hat. Um sich das Leben zu erleichtern, wenden sich die Betroffenen häufig an einen Makler. Doch bei der Wahl eines Maklers steht man direkt vor der ersten großen Hürde, denn das Angebot auf dem Markt ist groß und unübersichtlich.

Wie finde ich den passenden Makler? Woran erkenne ich einen guten Makler? Was macht ein Makler? Wer trägt die Kosten für den Makler? Was kann ich tun, wenn der Makler untätig bleibt? Das sind häufige Fragen, denen sich potenzielle Käufer und Verkäufer stellen.

Ein weiteres Problem stellt auch die Immobilienbewertung dar. Wie finde ich kompetent heraus, was meine Immobilie wert ist? Wann ist die beste Zeit um eine Immobilie zu verkaufen? Wirken sich die kommenden Gesetzesänderungen auf den Wert meiner Immobilie aus? Was kann ich tun, um den Wert meiner Immobilie zu steigern?

Unsere zwei Experten Michael Kellner (Kellner Immobilien GmbH) und Dirk Rosskopf (Volksbank BraWo Immobilien) stellen sich am Donnerstag, den 23.11.2023, in einer Talkrunde Ihren Fragen und gewähren Einblick in die Arbeitsweise dieser Branche.

Wir laden alle interessierten Eigentümer:innen und Vermieter:innen am 23.11.2023 um 17:00 Uhr ein (Einlass ab 16:30 Uhr). Die Veranstaltung wird ca. 90 Minuten dauern. Veranstaltungsort ist die Volksbank BraWo-Hauptfiliale am Mühlengraben 1 in 38440 Wolfsburg (Eingang C). Die Teilnahme ist kostenlos und es stehen auf dem Gelände kostenfreie Parkplätze zur Verfügung. Eine verbindliche Anmeldung ist erforderlich unter 05361-12946 oder per Mail: info@hug-wob.de.

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Bildnachweis: Michael Kellner & Dirk Rosskopf

Ausfälligkeiten in sozialen Netzwerken können zu fristloser Kündigung des Pachtvertrages führen.

Unangebrachte Weihnachts- und Neujahrswünsche und Kothaufen-Emojis

Ein Mann aus dem Landkreis Bad Dürkheim hatte von einem Verein eine Gaststätte gepachtet. Im Laufe der Zeit kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Pächter und den Vereinsmitgliedern. Der Streit eskalierte in den sozialen Medien. In einer Nachricht wünschte er einem der Vereinsvorsitzenden ein „Scheiß“-Weihnachten und Neujahr und „viel Krankheit“. Um seinen Unmut zu untermauern, nutze der zudem Kothaufen-Emojis. All dies, weil die Vereinsmitglieder das Tor zum Vereinsgelände nicht richtig schließen würden. Der Verpächter kündigte ihm fristlos. Dies wollte der Pächter nicht akzeptieren, so dass der Verein vor dem Landgericht auf Räumung klagte.

Das Landgericht Frankenthal hat der Räumungsklage mit Urteil vom 26.09.2023 – Az. 6 O 75/23 – stattgegeben.

Grundsätzlich endet ein Pachtvertrag bei einer vereinbarten Laufzeit mit Ablauf der Vertragszeit. Gemäß § 594e BGB i.V.m. §§ 543, 569 BGB ist eine außerordentliche Kündigung nur aus wichtigem Grund zulässig. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine Aufzählung findet sich insbesondere in § 543 Abs. 2 BGB und § 569 BGB. Sie ist insbesondere dann zulässig, wenn:

• Es einer Partei nicht mehr zuzumuten ist, aufgrund des Verhaltens der anderen Partei das Vertragsverhältnis mit dieser fortzusetzen.
• Der Pachtzins nicht bezahlt wird, insbesondere wenn sich der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug befindet.

Soziale Netzwerke sind kein rechtsfreier Raum. Wer sich dort gegenüber seinem Verpächter abfällig äußert, dem kann der Pachtvertrag fristlos gekündigt werden.

Nach Beleidigung und Beschimpfungen könne dem Verein die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht länger zugemutet werden. Weder die längere Streitigkeit mit dem Vorstand des Vereins noch die Auseinandersetzungen über die Pflicht, das Tor zum Vereinsgelände zu verschließen, rechtfertigen das Versenden von Beschimpfungen und Kothaufen-Emojis.

Zu beachten ist, dass in der Regel bei einer verhaltsbedingten fristlosen Kündigung der Verpächter vorher verpflichtet ist eine Abmahnung auszusprechen. Vorliegend besteht jedoch insbesondere ein überragendes Interesse des Vereins, dass seine Vorstandsmitglieder und Trainer nicht weiter beleidigt und beschimpft werden, so dass nach Ansicht des Landgerichts auch keine Abmahnung erforderlich war.

Beachten Sie: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, es kann Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken eingelegt werden. 

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Fachvortrag zum Einbruchsschutz

Unser Fachvortrag am 11. Oktober 2023 mit dem Experten Mario Dedolf von der Polizeiinspektion Wolfsburg war ein voller Erfolg. Es wurde nicht nur präsentiert, wie Einbrecher tatsächlich vorgehen, sondern wie man sich durch richtiges Verhalten und die richtige Sicherheitstechnik vor Einbrüchen schützen kann

Herr Dedolf ist entsetzt darüber, „dass der Einbruch- und Brandschutz in Deutschland freiwillig ist. In unseren Nachbarländern, Niederlande und Belgien, ist man bei der Straftatprävention teilweise schon viel weiter.“

Dabei ist der Einbruchsdiebstahl ein Massendelikt. Dass Wertgegenstände gestohlen und Erinnerungsstücke verloren sind, ist bitter. Noch schlimmer ist das verletzte Sicherheitsgefühl der Einbruchsopfer. Ein allgemeines Unsicherheitsgefühl, Angstzustände oder Schlafstörungen. Teilweise sind die Opfer zur Bewältigung des Erlebnisses auf professionelle Hilfen angewiesen.

Die Mehrzahl aller Einbrüche wird nicht von „Profis“ verübt, sondern von Gelegenheitstätern. Leicht erreichbare und schlecht gesicherte Eingangstüren, Fenster und Kellerlichtschächte sind für sie günstige Gelegenheiten und kein großes Problem. Türen und Fenster werden oft schon in Sekundenschnelle überwunden. Anzumerken ist, dass ein Einbruch nicht ganz verhindert werden kann, aber man kann es den Einbrechern so schwer wie möglich machen. Denn bei ihnen gilt: Zeit ist Geld. Desto länger sie brauchen, desto höher das Entdeckungsrisiko.

Richtiges sicherheitsbewusstes Verhalten

„Sie würden sich wundern, wie kreativ Einbrecher dabei vorgehen. Die meisten Einbrecher haben kein Werkzeug bei sich. Sie nutzen all das, was Sie ihnen durch Ihr Verhalten zu Verfügung stellen.“

Mülltonnen, Gartenmöbel, Leitern, Rankgerüste und hausnahe Bäume, aber auch Gartengeräte und Werkzeuge bieten sich dabei hervorragend als Einstiegshilfe für die Einbrecher an. Bepflanzung und Sichtschutz bieten nicht nur Ihnen Sichtschutz, sondern helfen auch den Einbrechern dabei unentdeckt zu bleiben. Wertsachen sollten auch niemals offen im Haus herumliegen. Bewahren Sie sie in einem Wertbehältnis auf. Besonders wichtige Sachen, wie Dokumente, Schmuck, Sammlungen oder Gold, die nur selten gebraucht werden, liegen am sichersten bei Ihrem Geldinstitut im Schließfach.

Auch Nachbarn können helfen, Einbrüche zu verhindern. Es wird von der Polizei daher empfohlen, den Kontakt zu Nachbarn zu pflegen. Bei einer aufmerksamen Nachbarschaft haben Einbrecher, Diebe und Betrüger kaum eine Chance. Insbesondere wenn Sie in den Urlaub fahren, können Sie sich gegenseitig unterstützen, einen bewohnten Eindruck zu hinterlassen.

Hier betont Herr Dedolf, dass das Herunterfahren von Rollläden die Wahrscheinlichkeit eines Einbruchs während der Abwesenheit verringern kann. „Die Einbrecher können nicht in das Haus schauen und damit auch nicht mit Sicherheit sagen, ob sich jemand in den eigenen vier Wänden aufhält.“

Technische Sicherheit

Neben dem vorstehenden empfiehlt die Polizei eine mechanische Sicherung aller Fenster und Türen. Mit mechanischer Sicherheitstechnik können Sie wirksam Einbrecher aussperren. Auch technische Möglichkeiten wie Videoüberwachung, Smart-Home-Anlagen usw. kommen in Betracht.

Herr Dedolf warnt hierbei, „allein das Anbringen einer Videoüberwachung oder sonstiger technischer Anlagen ohne mechanischen Schutz bringt leider wenig. Sie können höchstens den Einbrechern live in action beobachten.“ Seine Empfehlung: Eine Kombination aus mechanischen und technischen Abwehrmitteln.

Aufgrund der unzähligen Möglichkeiten, die eigenen vier Wände zu schützen, kann es dazu kommen das man die Orientierung verliert. Ein Projekt, dass Herr Dedolf am Herzen liegt, das Netzwerk „Zuhause sicher“, soll bei der Orientierung helfen.

Beratungsmöglichkeit durch das Netzwerk „Zuhause sicher“

Aufgrund der unzähligen Möglichkeiten, die eigenen vier Wände zu schützen, kann es dazu kommen das man die Orientierung verliert. Ein Projekt, dass Herr Dedolf am Herzen liegt, das Netzwerk „Zuhause sicher“, soll bei der Orientierung helfen.

Was ist das Netzwerk Zuhause sicher?

Hierbei handelt es sich um einen gemeinnützigen eingetragenen Verein, der Eigentümern und Mietern Orientierung im Einbruch- und Brandschutz vermittelt und sie auf den Weg zu einem sicheren Zuhause begleitet. Ferner helfen sie öffentlich-rechtliche Institutionen Präventionsaufgaben wahrzunehmen und geben Unternehmen die Möglichkeit, sich nachhaltig zu engagieren.

Das Netzwerk „Zuhause sicher“ auf Initiative von Polizeibehörden ins Leben gerufen. Gemeinsam mit Kommunen, Handwerksorganisation sowie Unternehmen aus Handwerk, Industrie und Versicherungswirtschaft setzen sich Polizeibehörden für die Stärkung der Kriminalprävention in der Bevölkerung ein

Dabei soll man in drei Schritten zu mehr Einbruch- und Brandschutz kommen.

1. Schritt: Beratung

Ihre polizeiliche Beratungsstelle erstellt mit Ihnen ein Sicherheitskonzept für Ihr Zuhause. Firmen- und produktneutral.

2. Schritt: Montage

Eine fachmännische Anbringung ist essentiell. Das Netzwerk „Zuhause sicher“ hat für Sie Fachunternehmen zusammengestellt.

3. Schritt: Plakette

Hat man sich für ein sicheres Zuhause bemüht, wird dies mit einer Präventionsplakette belohnt. Dadurch erhalten Sie bei teilnehmenden Versicherungen einen Nachlass in der Hausratversicherung. 

Weitere Informationen: https://www.zuhause-sicher.de/

Einige Mythen

Bei Ihnen ist nichts zu holen 

Viele unterschätzen den Wert ihres Besitzes und denken, ihr Haus oder ihre Wohnung wäre für Einbrecher uninteressant. Irrtum. Einbrecher hoffen immer auf lohnende Beute. Und selbst wenn bei Ihnen nichts zu holen ist, Ihr Sicherheitsgefühl geht Ihnen verloren.

Einbrecher kommen überall rein, teure Maßnahmen zur Prävention lohnen sich gar nicht! 

Wie bereits oben festgestellt, handelt es sich bei den meisten Einbrechern nicht um „Profis“, sondern um Gelegenheitstätern. Diese lassen sich oft schon durch einfache, aber wirkungsvolle technische Sicherungen von ihren Absichten abhalten. Sicherungstechnik bedeutet eine „längere Arbeitszeit“ und je mehr Zeit verstreicht, desto größer wird das Entdeckungsrisiko.

Einbrecher kommen immer nachts! 

Das ist falsch. Sie kommen oft tagsüber, wenn üblicherweise niemand zu Hause ist, nämlich zur Schul-, Arbeits- und Einkaufszeit, am frühen Abenden oder an Wochenenden. In der dunklen Jahreszeit nutzen die Verbrecher oft die frühe Dämmerung aus.

„Bei mir bricht schon keiner ein, ich hab einen Hund!“

Stimmt nur bedingt. Will ein Täter nur schnelle Beute machen, so wirkt bereits das Schild „Vorsicht bissiger Hund“ abschreckend, denn meist stehen dem Einbrecher weitere Objekte zum Einbruch zur Auswahl. Ob ein Hund vor Einbruch schützt hängt aber auch von weiteren Faktoren ab: die Art des Hundes und ob der Täter überhaupt Angst vor Hunden hat.

Sie bekommen alles ersetzt, weil Sie versichert sind. 

Erfahrungsgemäß mussten schon viele Betroffene nach einem Einbruch feststellen, dass sie unterversichert sind.

Ich muss den Verbrecher aufhalten!

Dem ist nicht so. Einbrecher wollen unentdeckt bleiben und vermeiden eine Konfrontation. Herr Dedolf warnt davor sich den Einbrechern in den Weg zu stellen. „Bleiben Sie ruhig und benachrichtigen Sie in dieser Situation die Polizei.“

Mitglied werden und von zahlreichen Vorteilen profitieren!

https://hug-wob.de/aufnahmeantrag-2

Bild: Polizeiinspektion Wolfsburg