Nach dem unsere letzte Veranstaltung im Freien stattfand, freuen Wir uns darauf, Sie am 5. September 2024 in den Räumlichkeiten unseres Kooperationspartners, der Volksbank BRAWO, begrüßen zu dürfen. Diesmal mit einem Thema, das nicht unbedingt direkt etwas mit Immobilien zu tun hat, aufgrund des digitalen Zeitalters jedoch immer mehr an Bedeutung gewinnt. Denn Betrüger lassen sich immer wieder neue Tricks einfallen, um an Ihr Bestes heranzukommen: Ihr Geld und Ihre Wertsachen. Auch Passwörter und Kontaktdaten sind lukrative Beute.

Wir möchten Sie mit unserem kommenden Fachvortrag sensibilisieren, auch am Telefon und im Internet vorsichtig zu sein. Phising im Internet, Enkel-/Tochter-/Sohnbetrug, Haustürgeschäfte, Telefonbetrügereien…

Es ist leicht auf solche Täter reinzufallen, oft passiert es unbemerkt. Allein in Deutschland betrug die Anzahl der Opfer laut Statista 21,4 Millionen im Jahre 2022. Prävention ist dabei das effektivste Mittel. Freuen Sie sich auf den renommierten Kriminalhauptkommissar Moritz Köchy, lernen Sie die neusten Methoden der Verbrecher kennen und wie Sie sich effektiv gegen sie schützen können.

Interesse geweckt?

Die Veranstaltung findet am Donnerstag, den 5. September um 17.00 Uhr (Einlass ab 16.30 Uhr) wie gewohnt in der Hauptfiliale der Volksbank BRAWO, AM Mühlengraben 1, 2. OG – Eingang C, in 38440 Wolfsburg, statt. Kostenlose Parkplätze auf dem Gelände der Volksbank BRAWO stehen Ihnen zur Verfügung.

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Die Plätze sind begrenzt! Eine verbindliche Anmeldung ist deshalb notwendig.

Anmeldung entweder telefonisch unter 05361 – 12946 oder per Mail an info@hug-wob.de. Die Teilnahme ist kostenlos und richtet sich sowohl an Mitglieder und Nichtmitglieder.

Rechtsberatung? Dafür haben wir jemanden.

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Mit der E-Mobilität kommen auch neue Probleme hinzu, wie beispielsweise im vorliegenden Fall, ob das Autoladen über den Hausstrom einen Kündigungsgrund darstellt? 

Der Fall

In einem Mehrfamilienhaus fand ein Mieterpaar eine Möglichkeit, das E-Auto aufzuladen und dabei Geld zu sparen. Hierzu hängten sie den Wagen einfach zehn Mal an die Haussteckdose. Doch dies Gefiel nicht allen. Deshalb beschwerten sich die Nachbarn bei dem Vermieter. Dieser soll das Verhalten unterbinden. Gleichzeitig fordern sie einen Schadensausgleich in der nächsten Betriebskostenabrechnung.

Der Vermieter wiederum kündigte das Mietverhältnis daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich. Das Mieterpaar versuchte die Situation zu retten, in dem sie sich entschuldigten, versicherten, dass sie ihren Wagen fortan woanders laden werden und boten ein Ausgleich in Höhe von 600 € an. Vergebens. Der Vermieter klagte auf Räumung. Das AG Leverkusen gab der Klage mit Urteil vom 17.05.2024, Az. 22 C 157/23, nicht statt.

Stromklau und Abmahnung

Ein auffällig hoher Stromverbrauch in der Abrechnung im Vergleich zu anderen Mietern oder zu vergleichbaren Zeiträumen kann ein Hinweis auf einen Stromklau sein. Doch bevor Nachbarn zu Unrecht beschuldigt werden, können Sie folgende Schritte durchführen:

1. Alle Elektrogeräte ausschalten

2. Zählerstand dokumentieren

3. Verbrauch überprüfen

Eine Abmahnung wegen unbefugter Stromentnahme ist dann erforderlich, wenn der Stromverbrauch durch den Mieter so gut wie nicht messbar ist. In solchen Fällen kommt auch eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht, da hier die Erheblichkeitsschwelle nicht überschritten wird, vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Eine Abmahnung ist zumindest dann immer zwingend, wenn nicht der Mieter, sondern sein Untermieter sich den Vorwurf des Stromdiebstahls gefallen lassen muss.

Wichtig ist anzumerken:

Stromdiebstahl in Miethäusern ist nicht nur ein Verstoß gegen vertragliche Vereinbarungen, sondern auch eine Straftat mit ernsthaften rechtlichen Konsequenzen. Wichtig ist, sofortige Maßnahmen zu ergreifen, Beweise zu dokumentieren und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.

Das Urteil können Sie unter folgendem Link öffnen: AG Leverkusen, Urt. v. 17.05.2024 – 22 C 157723

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Neue niedersächsische Bauordnung-Regelungen ab 1. Juli 2024

Bereits am 20.06.2024 wurde das zur Änderung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und zur Änderung des Niedersächsischen Gesetzes zur Erleichterung der Schaffung von Wohnraum um Nidersächsischen Gesetz- und Verordnungblatt (Nds. GVBl. 2024 Nr. 51 vom 20. Juni 2024) veröffentlich. Die Regelungen sind am 1. Juli 2024 in Kraft getreten. Damit hat Niedersachsen die erste Umbauordnung Deutschlands verabschiedet. Auch in Bremen wurde eine Umbauordnung erlassen. Allerdings weniger ambitioniert.

Seit Jahren stellt die Wohnraumversorgung ein Problem dar. Die Forderung der Politik: In Deutschland soll schnell neuer Wohnraum für Hunderttausende geschaffen werden. Möglichst günstig. Doch wie diese Aufgabe zu bewältigen ist, bleibt offen. Eine Lösungsmöglichkeit könnte dabei das Umbauen statt neu bauen sein. Doch die Flut an Normen bremst die Bautätigkeiten hierzulande. Dabei ist das Potential groß. Die Forderungen nach Reform der Landes- und Musterbauordnungen werden dabei immer lauter. Die Kosten und rechtlichen Hürden schrecken die Bauherren ab, solche Projekte umzusetzen. Die Novelle der Landesbauordnung von Niedersachsen soll die rechtlichen Hürden beseitigen.

Herabsenkung der Standards

Herzstück der Novelle ist die Vorschrift des § 85 a NBauO, welcher die Anforderung am Bauteile beim Bauen im Bestand senkt. Hierdurch müssen keine „Neubau-Anforderungen“ durch die Bauherren mehr erfüllt werden. Insoweit gilt damit der Bestandschutz. An die vorhandenen Bauteile dürfen folglich keine höheren Anforderungen gestellt werden, als sie im Baujahr der Immobilie gefordert waren. Eine erneuerte Prüfung des Gebäudes ist damit entbehrlich. Ein Prüfung und Genehmigung ist ja bereits in der Vergangenheit erfolgt. Das Urteil bleibt bestandskräftig. Damit wird die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum vereinfacht, vorausgesetzt dass das Gebäude dabei standfest bleibt. Hierzu müssen die Bauteile wiederum in der Lage sein, die neuen Lasten aufzunehmen. Ferner muss der Brandschutz durch die Umbauten unberührt bleiben.

Keine Pflicht zur Errichtung von Stellplätzen mehr

Diese Regelung geht auf die Reichsgaragenordnung von 1939 zurück und galt bundesweit. Derjenige, er durch einen Umbau oder eine Aufstockung mehr Wohneinheiten schafft, ist gleichzeitig verpflichtet, dazu auch noch Auto-Stellplätze zu bauen. Sollte dem Bauherren die Errichtung der Stellplätze nicht möglich sein, musste der Bauherr auf Antraf bei der zuständigen Baubehörde eine Stellplatzablöse zahlen, was den Gemeinden zugutekam. Damit ist jetzt Schluss. Niedersachsen entkoppeln Wohnungsbau und Parken voneinander. Die Bauherren sparen hierdurch sehr viel Geld. Gerade Tiefgaragen sind Kostentreiber.

Zusammenfassung der wesentlichen Änderung der NBauO:

Das Änderungsgesetz zum herunterladen unter folgendem Link: Nds. GVBl. 2024 Nr. 51

Die vollständige Niedersächsische Bauordnung können Sie unter folgendem Link abrufen: NBauO2024

Vollständiges Statement zu den Änderungen der Niedersächsischen Bauordnung des Verbandsvorsitzenden von Haus & Grund Niedersachsen e.V. Dr. Hans Reinold Horst finden Sie unter folgendem Link: Jetzt neu: Umbauordnung in Niedersachsen

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Wenn einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht gegen ihre Eigentümerschaft klagen und den Prozess gewinnen, müssen auch sie ihren Anteil an den Prozesskosten tragen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19. Juli 2024, Aktenzeichen V ZR 139/23.

Der Fall:

Drei Wohnungseigentümerinnen hatten im Jahr 2021 einen von der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss erfolgreich angefochten. Zur Finanzierung der Prozesskosten beschlossen die Eigentümer später eine Sonderumlage. Hierbei sollten die Kosten auf alle Eigentümer anteilig aufgeteilt werden. Unter anderem somit auch auf diejenigen Eigentümerinnen, die in benanntem Prozess obsiegt hatten. Hier gegen erhoben diese nun Klage.

Die Entscheidung:

Der BGH hat diese Anfechtungsklage nun endgültig abgewiesen.

Grundsätzlich sei die Gemeinschaftsordnung und der darin verwendete Begriff der Verwaltungskosten nach den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden § 16 Abs. 2 S. 1 des WEG auszulegen. Das Gericht gab der Gemeinschaft recht und bejahte die Möglichkeit der Aufteilung von Prozesskosten auch auf obsiegende Kläger.

Beschlussklagen seien seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft im Ganzen zu richten. Daraus folge nach Ansicht des BGH, dass auch die Kosten eines solchen Prozesses von der Gemeinschaft im Ganzen zu tragen seien. Eine anderslautende Auslegung des § 16 Abs. 2 Sat 1 WEG komme nicht in Betracht, auch wenn die aktuelle Regelung eventuell Eigentümer aufgrund der Kostentragungspflicht von Beschlussklagen abhalten könne. Dies sei aber anscheinend vom Gesetzgeber so gewollt, so dass eine planwidrige Regelunglücke fehle. Die Frage, ob der Beschluss möglicherweise nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil die Eigentümer sich nicht bewusst über eine alternative Kostenaufteilung waren, verneinte der BGH. Beschlüsse könnten ohne Weiteres auf der bestehenden, in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Grundlage gefasst werden, ohne dass die Eigentümer jedes Mal Alternativen in Betracht ziehen müssten.

Bewusst offen gelassen haben die Richter die Frage, inwiefern die Klägerinnen Erstattungsansprüche gegenüber der Gemeinschaft haben könnten.

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024151.html?nn=10690868

Seit der WEG-Reform richten sich Klagen gegen Beschlüsse der Gemeinschaft nicht mehr an die Übrigen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft als solche. Prozesskosten gehören zu den Verwaltungskosten der Gemeinschaften und müssen damit auch von allen Mitgliedern der Gemeinschaft getragen werden, einschließlich des klagenden und obsiegenden Mitglieds. Es besteht aber auch die Möglichkeit einer anderen Kostenverteilung durch Beschluss der Gemeinschaft.

https://www.hausundgrund.de/bgh-urteil-prozesskosten-tragen-alle-wohnungseigentuemer

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Mit Urteil vom 11. Juli 2024 – Aktenzeichen VIII ZR 276/23 – befasste sich der Bundesgerichtshof wer unter den Begriff der Familienangehörige zu subsumieren ist. Als Familienangehörige im Sinne der §§573 Abs. 2 Nr. 2; 577a Abs. 1a Satz 2 BGB werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von §383 ZPO, §52 StPO zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht mehr als Familienangehörige anzusehen.

Der Fall:

Die Vermieterin – eine GbR – klagte gegen ihre Mieter auf Räumung, weil sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatten. Die bereits vermietet Berliner Wohnung hatte die aus zwei Gesellschaftern bestehende GbR erworben und ist damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Das Mehrfamilienhaus war nach Einzug der Mieter in Wohneigentum umgewandelt worden. Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des §577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).

Das Landgericht waren der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handeln würde (§577a Abs. 1a Satz 2 BGB), da zwischen den ihnen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Es hob damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.

Die Entscheidung:

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden enge Familienangehörige privilegiert, weil angenommen werde, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zum in der Eigenbedarfskündigung verwendeten Begriff der Familienangehörigen – hier: Cousins

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Wenn man einen Kredit aufnehmen will, fragt niemand nach Ihren Schulnoten, sondern nach Ihrer Einkommensübersicht. Das ist für einen Bänker quasi Ihr Zeugnis.

Damit Sie Finanzströme besser verstehen und ein besseres finanzielles Geschick entwickeln, wurde das Spiel „Cashflow“ konzipiert. Die Spieler erkennen schon beim ersten Mal den Mehrwert. Wie man z.B. lernt, Gelegenheiten zu erkennen, gute von schlechten Geschäften zu unterscheiden, den Geldfluss zu begreifen… man lernt mit Spaß, was Vermögenswerte sind, die Geld bringen und was Verbindlichkeiten sind, die einem Geld aus der Tasche ziehen

Durch die Spieler, die miteinander das Spiel spielen, Fragen diskutieren und sich gegenseitig helfen, werden trockene Themen wie eine ordentliche Buchhaltung oder das Investieren besonders gut verinnerlicht. Das spannende Spiel ist nicht nur ein Spiel, das Gelernte kann direkt angewendet werden.

Hendrik Pleil steht Ihnen im Rahmen des Spiels stets als Spielleiter zur Verfügung. Mehr noch, er sorgt auch dafür, dass sie noch fitter im Umgang mit Geld werden. Melden Sie sich an und lernen Sie Hendrik Pleil persönlich kennen.

Er freut sich bereit mit Ihnen Bekanntschaft machen zu können.

Wir haben Platz für 10 Mitglieder. Die Veranstaltung findet bei uns im Garten der Geschäftsstelle im Amselweg 2, 38446 Wolfsburg. Bei schlechtem Wetter, findet die Veranstaltung in den Räumlichkeiten unserer Geschäftsstelle statt.

Eine verbindliche Anmeldung ist notwendig, wahlweise telefonisch unter 05361 – 12946 oder per Mail unter info@hug-wob.de.

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